La participation la plus typique dans un véhicule ad hoc

Les véhicules à usage spécial (SPV) ont été largement utilisés comme moyen de titrisation des actifs immobiliers. Depuis les années 1980, les grandes sociétés de financement en sont venues à s’appuyer sur les SPV et des produits similaires pour répartir les risques et retirer les passifs de leurs bilans. La Grande Récession a ravivé les inquiétudes du marché financier concernant les risques potentiels après que les banques ont converti des pools de prêts hypothécaires en titres et les ont vendus à des investisseurs sous la forme de SPV. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces véhicules, leur fonctionnement et ce qui rend les investissements immobiliers courants dans les SPV.

Qu’est-ce qu’un véhicule à usage spécial (SPV)?

Un véhicule ad hoc est une société orpheline créée pour désagréger et isoler les risques des actifs sous-jacents et les réaffecter aux investisseurs. Ces véhicules, également appelés entités ad hoc (SPE), ont leurs propres obligations, actifs et passifs en dehors de la société mère.

Les SPV peuvent émettre des obligations pour lever des capitaux supplémentaires à des taux d’emprunt plus favorables. Ils créent également un avantage en obtenant un traitement hors bilan à des fins de déclaration fiscale et financière pour une société mère.

Les SPV sont considérées comme des sociétés à distance de faillite. Cela signifie qu’il y a peu ou pas d’impact sur la société mère en cas de faillite, et vice versa. En tant que tels, ils sont conçus pour protéger les deux entreprises de l’insolvabilité.

Comment fonctionnent les véhicules à usage spécial

Le SPV lui-même agit en tant que filiale d’une société mère, qui vend des actifs de son propre bilan au SPV. Le SPV devient une source indirecte de financement pour la société d’origine en attirant des investisseurs indépendants pour l’aider à acheter des titres de créance. Ceci est particulièrement utile pour les éléments à risque de crédit importants, tels que les prêts hypothécaires à risque.

Tous les SPV ne sont pas structurés de la même manière. Aux États-Unis, les SPV sont souvent des sociétés à responsabilité limitée (LLC). Une fois que la LLC achète les actifs risqués à sa société mère, elle regroupe normalement les actifs en tranches et les vend pour répondre aux préférences de risque de crédit spécifiques des différents types d’investisseurs.

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les SPV sont créés. Ils assurent la protection des actifs et des passifs d’une société mère, ainsi qu’une protection contre la faillite et l’insolvabilité. Ces entités peuvent également obtenir un moyen facile de lever des capitaux. Les SPV ont également plus de liberté opérationnelle car ils ne sont pas chargés d’autant de réglementations que la société mère.

Vendre un investissement immobilier à un SPV

Les investissements immobiliers sont le plus souvent détenus dans des véhicules immobiliers spéciaux. Dans la plupart des cas, une entreprise peut créer un SPV afin de réduire les implications fiscales résultant d’une vente de propriété. Par exemple, une entreprise peut transférer un bien immobilier à une SPV si la taxe de vente est supérieure à l’impôt sur les plus-values. Si et quand la société mère décide de céder l’actif, elle peut mettre le SPV en vente à la place du bien lui-même. Cela rend l’entreprise responsable de l’impôt sur les plus-values ​​plutôt que de la taxe sur les ventes immobilières.

Voici un autre scénario démontrant pourquoi les investissements immobiliers sont des avoirs attractifs dans un SPV. Une banque accorde un prêt pour un bien immobilier et assume le risque de crédit. L’hypothèque est un actif de la banque. Plutôt que de conserver cet actif et de recevoir des paiements d’intérêts lents, la banque crée un SPV et lui vend l’actif hypothécaire. En conséquence, le bilan de la banque semble moins endetté et réduit son risque de crédit direct.