La Fed veut refroidir le marché immobilier américain. Voici ce que ça fait
Par Ann Saphir et Lindsay Dunsmuir
(Reuters) – À la mi-avril, des mois après une chasse à la maison de plus en plus frustrante, Harsh Grewal et sa femme se sont installés dans une banlieue de San Francisco et préparaient une offre, au-dessus du prix indiqué, afin qu’ils aient une chance de battre d’autres offres dans l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays.
Puis il a vérifié son téléphone et a vu plusieurs alertes, vantant toutes des prix réduits pour d’autres maisons qu’ils suivaient. Les Grewal ont retiré leur offre et mis leur recherche sur la glace dans l’espoir que c’était un signe que le marché se refroidissait enfin. « Je veux voir où cela va et où la poussière se dépose », a déclaré Grewal.
C’est exactement ce que les décideurs de la Réserve fédérale espèrent voir davantage alors qu’ils augmentent les taux d’intérêt pour faire baisser l’inflation élevée depuis 40 ans.
L’un des volets de leurs efforts consiste à atténuer la pression sur le marché du logement, où les faibles coûts d’emprunt introduits pour amortir l’économie de la pandémie de COVID-19 ont contribué à alimenter une hausse de 35 % des prix des maisons au cours des deux dernières années. Bien que les prix de l’immobilier ne fassent pas partie des indices d’inflation suivis par la Fed, ils alimentent d’autres facteurs – tels que les loyers – qui influent sur l’inflation.
La hausse des taux signifie qu’emprunter pour une maison est soudainement plus cher. Le rendement des bons du Trésor à 10 ans, une référence pour les taux hypothécaires, a augmenté en raison des attentes de hausses rapides des taux de la Fed. Le taux moyen des prêts immobiliers fixes sur 30 ans est désormais de 5,37%, en hausse de plus de 2 points de pourcentage depuis le début de l’année, selon la Mortgage Bankers Association.
Ainsi, les acheteurs d’une maison existante typique, qui a coûté 375 000 $ en mars, paieront 440 $ de plus chaque mois qu’ils ne l’auraient fait en décembre, s’ils mettent 20 % de moins et empruntent le reste à un taux fixe pour une durée de 30 ans.
Les taux d’intérêt plus élevés en expliquent la majeure partie. Pendant ce temps, l’inflation fait également grimper les factures d’épicerie et les coûts de l’essence.
« Le marché du logement est définitivement détraqué », a déclaré le gouverneur de la Fed, Christopher Waller, qui a raconté le mois dernier comment il avait vendu sa maison de Saint-Louis à un acheteur au comptant sans inspection. « Nous verrons comment les taux d’intérêt commenceront à refroidir les choses à l’avenir. »
Les nouveaux acheteurs de maison font face à des coûts nettement plus élevés https://graphics.Reuters.com/USA-FED/HOUSING/jnvwerjrevw/chart.png
« UN POINT D’INFLECTION »
La dernière fois que les taux hypothécaires ont augmenté aussi rapidement, c’était au printemps 1994. Les ventes totales de maisons ont chuté de 20 % lorsque la Fed a relevé les taux et la croissance des prix des maisons a ralenti.
Les économistes prédisent une baisse des ventes et un ralentissement de la croissance des prix cette fois aussi, peut-être à un taux annuel d’environ 5 % d’ici la fin de l’année.
Mais un ensemble sans précédent de facteurs, notamment un parc de logements à un niveau record, une épargne des ménages exceptionnellement élevée, un marché du travail extrêmement tendu et une mobilité accrue des travailleurs créent des contre-courants qui pourraient faire dérailler ces prévisions.
Les ventes de maisons précédemment détenues ont été les plus basses en près de deux ans en mars, selon la National Association of Realtors. Les demandes de prêt hypothécaire sont également en baisse.
Les baisses de prix catalogue comme celles que les Grewal ont remarquées sont plus courantes, représentant 13% des maisons à vendre au cours des quatre semaines de la mi-mars à la mi-avril, selon la société immobilière Redfin, contre 9% un an plus tôt.
Dans le même temps, les demandes de prêt hypothécaire restent au-dessus des niveaux d’avant la COVID et les prix des logements ont atteint un record, les maisons ayant été saisies généralement dans les 17 jours suivant leur inscription.
Une partie de cela pourrait être un effort de dernière minute des acheteurs, en particulier ceux qui bénéficient d’un financement pré-approuvé, se précipitant pour acheter des maisons avant que les taux ne montent encore plus.
« Les deux prochains mois, les choses vont se réchauffer jusqu’à ce que nous atteignions un point d’inflexion », probablement cet été, a déclaré l’économiste de Zillow, Nicole Bachaud.
La flambée du coût des prêts immobiliers https://graphics.Reuters.com/USA-FED/HOUSING/byvrjnrlxve/chart.png
CETTE FOIS EST DIFFÉRENTE ?
La corrélation entre la croissance des prix de l’immobilier et les taux hypothécaires, bien qu’encore forte, a diminué au cours des 20 dernières années, a déclaré Anne Thompson, chargée de cours et chercheuse au MIT, qui a récemment co-écrit un article avec Robert Shiller de l’Université de Yale, affirmant que la flambée les prix ne semblent pas refléter une bulle.
« Je n’appellerais même pas nécessairement cela un refroidissement, j’appellerais cela un aplatissement des taux d’appréciation, mais pas cette année car les taux d’intérêt sont encore relativement bas », a déclaré Thompson, notant que les taux hypothécaires ont toujours été beaucoup plus élevés. .
De nombreux marchés régionaux restent très chauds, en particulier dans le Sud, aidés par les acheteurs ayant plus de flexibilité sur leur lieu de travail ainsi que par de fortes hausses salariales dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre.
Ces facteurs peuvent également stimuler les ventes de logements, même si des taux plus élevés atténuent une partie de la hausse des prix.
Rob Lubow, 35 ans, et son mari ont travaillé à distance depuis leur appartement de location de deux chambres à Austin, au Texas, jusqu’à la fin de l’année dernière, lorsque l’entreprise de Lubow a commencé à rappeler les employés au bureau.
En janvier, Lubow a commencé à chercher un nouvel emploi qui lui permettrait de travailler de chez lui de façon permanente. Un mois plus tard, il en avait un – et une augmentation de salaire de 35 %.
Les prix des maisons à Austin avaient grimpé bien au-dessus de leur portée maximale de 300 000 $. Le prix médian des maisons était de 624 000 $ en mars, contre 415 000 $ deux ans plus tôt, selon les données du Austin Board of Realtors.
Leurs emplois à distance étaient synonymes de mobilité, alors le mois dernier, ils ont acheté une maison de trois chambres à Kingston, New York, pour un peu moins que leur budget. Le prix médian des maisons y est de 280 000 $, selon Redfin, en hausse de près de 20 % depuis l’année dernière.
« Si les gens réagissent aux coûts de logement plus élevés en déménageant dans des endroits plus abordables, cela pourrait entraîner une augmentation des ventes de maisons », a déclaré l’économiste en chef de Redfin, Daryl Fairweather.
Un nombre presque record de maisons sont à vendre https://graphics.Reuters.com/USA-ECONOMY/dwpkryrmavm/chart.png
‘FOU’
Le faible niveau record des stocks au cours des deux dernières années signifie également qu’il y a beaucoup de demande refoulée, en particulier parmi les Millennials prêts à s’installer, dont la part des achats a augmenté. Mais cela se heurte aux baby-boomers, découragés de réduire les effectifs par la hausse des coûts des logements alternatifs, de rester sur place et de garder les plus grandes maisons souhaitées par les jeunes hors du marché à un moment où trop peu de nouvelles maisons sont construites.
Pendant ce temps, les données du groupe Realtors montrent que la part des ventes entièrement en espèces était la plus importante en près de huit ans en mars, une offre de signes est engloutie par les investisseurs institutionnels ou les acheteurs de résidences secondaires.
Mike Wang, 33 ans, travaille chez un fabricant de vitamines et loue un appartement à Los Angeles. Il a eu plusieurs promotions et gagne maintenant 50 % de plus qu’il y a trois ans. « Même en gagnant plus d’argent que je n’aurais pu l’espérer quand j’avais 20 ans, les prix de l’immobilier ont largement dépassé cela – ce qui, quand j’y pense, je me dis, vache sacrée, c’est fou. »
Alors Wang dit qu’il ne voit pas d’autre choix que d’attendre dans l’espoir que les prix ralentissent comme prévu et qu’il puisse rattraper suffisamment pour acheter une maison dans quelques années.
Avec tant de personnes de son âge désireuses d’acheter des maisons et si peu de maisons en construction, il n’est pas convaincu que cela se passera de cette façon.
« Ayant été surpris dans le passé, je ne serais pas surpris de voir les choses aller à l’encontre de toutes les prévisions des analystes », a déclaré Wang.
(Reportage par Ann Saphir et Lindsay Dunsmuir; Montage par Dan Burns et Andrea Ricci)