La course à l’espace – Les prix des logements dans les pays riches sont en plein essor | Finance et économie
Exceptionnellement, les banlieues et non les villes ressentent la chaleur
PAR UN après-midi ENSOLEILLÉ à Kingsmere, une nouvelle banlieue de Bicester, une ville à 80 km au nord de Londres, les rues sont en effervescence avec des gens qui se promènent et des enfants qui jouent. En dix ans, 1 600 logements ont été construits sur le site, et 900 autres suivront prochainement. Au bureau des ventes de Bovis Homes, Flip Baglee dit qu’elle n’a «jamais su que c’était aussi occupé». Le sentiment à Rhinebeck, un village à 130 km au nord de New York, est tout aussi dynamique. De nombreuses propriétés annoncées dans la vitrine de Gary DiMauro Real Estate – des manoirs aux cottages – sont déjà prises.
Kingsmere et Rhinebeck ne sont pas les seuls endroits à se réchauffer. Les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de 11% en janvier, soit le rythme le plus rapide depuis 15 ans. Ceux en Grande-Bretagne ont augmenté de 8% l’année dernière et en Allemagne de 9%. La tendance est observée dans une grande partie du monde riche (voir graphique 1). Dans les 25 pays suivis par L’économiste, les prix réels des logements ont augmenté en moyenne de 5% au cours des 12 derniers mois. Ce n’est qu’au Japon qu’ils sont tombés.
Dans de nombreux pays, les augmentations ont été suffisamment rapides pour attirer l’attention des politiciens et des banquiers centraux. En rupture avec le schéma de la dernière décennie, ce sont les prix dans des endroits moins peuplés, mais toujours commutables, plutôt que dans les centres-villes, qui augmentent le plus. Covid-19 semble avoir lancé une quête d’espace qui pourrait survivre à la pandémie.
À première vue, la robustesse des prix de l’immobilier face à la tourmente économique infligée par le covid-19 peut sembler déconcertante: les prix de l’immobilier évoluent généralement en tandem avec l’économie. Mais les programmes de congé et les mesures de relance budgétaire ont limité les ventes en difficulté cette fois-ci. Les taux d’intérêt sont extrêmement bas: en Amérique, les prêts hypothécaires à 30 ans sont 1,5 point de pourcentage en dessous de leur niveau de 2010. Les verrouillages et la réduction des possibilités de dépenser signifient que ceux qui ont conservé leur emploi ont mis de l’argent de côté. Lucian Cook de Savills, un cabinet de conseil immobilier en Grande-Bretagne, fait remarquer que les valeurs du logement sont «dictées par les nantis plutôt que par les démunis». En Amérique, 14% de toutes les demandes de prêt hypothécaire concernaient des résidences secondaires en février, soit le double de la part d’avril de l’année dernière.
Le shuffle suburbain
Avec la propagation du covid-19 et la fermeture de nombreux pays, les maisons des gens sont également devenues leurs bureaux, écoles, gymnases et boulangeries. Beaucoup ont donc dépensé plus pour leurs propriétés. Les revenus de Home Depot, le plus grand magasin de bricolage d’Amérique, ont augmenté de 20% l’an dernier. En Grande-Bretagne, les autorisations accordées pour l’amélioration de l’habitat, telles que les extensions, ont augmenté d’un tiers en 2020 par rapport à la moyenne en 2016-19, estime Barbour ABI, une société d’études de marché.
D’autres personnes ont cherché de nouveaux endroits où vivre. Les maisons en Amérique ont mis en moyenne 47 jours à se vendre depuis mai, contre 59 jours l’année précédente. En Grande-Bretagne, un congé temporaire du droit de timbre (une taxe sur les transactions immobilières) a entraîné une augmentation du volume des ventes au dernier trimestre de 2020 à un sommet de 14 ans.
Pour ceux qui veulent plus d’espace, la meilleure solution est de quitter les centres-villes. Les prix du pied carré à Londres, par exemple, sont 40% plus élevés que dans les comtés environnants. Les prix des logements dans les régions de Grande-Bretagne moins densément peuplées, mais toujours commutables, ont augmenté plus rapidement au cours de l’année écoulée que dans les régions plus peuplées. Une tendance similaire est également évidente en Amérique (voir graphique 2).
Cela va à l’encontre d’une tendance de la dernière décennie, lorsque des mégapoles telles que Londres et New York ont dépassé des endroits plus calmes – un renversement que Zillow, une société américaine de listes de propriétés, appelle le «grand remaniement». Les prix des logements en dehors des sept plus grandes villes d’Allemagne ont augmenté de 11% l’année dernière, contre 6% en leur sein. Les prix sur les plages du nord de Sydney, à distance de trajet de la ville, sont en hausse de 10%.
En revanche, les prix des logements dans le centre de Londres et à Sydney n’ont augmenté que de 4% et 3% l’an dernier, respectivement; ceux de Manhattan ont chuté de 4%. Les marchés de la location se refroidissent. Les loyers des appartements à Sydney ont chuté de 5% l’an dernier. Ceux de Melbourne, qui ont subi un verrouillage de 111 jours l’année dernière, ont chuté de 8%. Les données de location de Zillow suggèrent une baisse de 9% dans la Big Apple et de 15% à Manhattan.
La pandémie a perturbé certains des flux habituels vers les villes. Dans les années précédant le Covid-19, Londres a perdu des résidents au profit du reste de la Grande-Bretagne. Mais les sorties ont été compensées par des personnes venant de l’étranger. La pandémie (et peut-être le Brexit) semble avoir réduit les flux entrants. Une estimation suggère que la population résidente de Londres pourrait avoir diminué de 8% en 2020. Les frontières de l’Australie sont fermées aux non-résidents depuis mars 2020. Les jeunes diplômés, confrontés à la perspective de travailler à partir d’une maison partagée, vivent peut-être encore avec leurs parents . Les flux sortants des villes ont également augmenté. Une étude de la Federal Reserve Bank of Cleveland révèle que la migration hors des villes d’Amérique a doublé pour atteindre 56000 personnes par mois à partir de mars 2020 par rapport à la moyenne de 2017-19.
Certains des flux vers les villes augmenteront avec la fin de la pandémie. Les étudiants et les migrants internationaux reviendront en masse. Certains investisseurs parient donc gros sur les grandes villes. Un nouveau développement à Manhattan vendant de grands appartements pour 12 millions de dollars offre la «première réponse à la vie post-pandémique». AXA Investment Managers, une société qui possède des propriétés dans 15 pays, a acheté 1 233 appartements au cœur de Londres, le plus grand site résidentiel de Grande-Bretagne.
Pourtant, l’attrait des endroits moins denses semble persister. Les conseils du gouvernement concernant le travail à domicile, là où il est en place, pourraient disparaître d’ici l’été, mais le travail à distance pourrait être là pour rester. Selon une enquête menée auprès de 20 000 employeurs dans le monde par Manpower, une société de recrutement, les deux cinquièmes des patrons prévoient de permettre à leurs employés de travailler à domicile au moins une partie du temps. Les gens pourraient être disposés à supporter des temps de trajet plus longs en échange de plus d’espace de vie ou de coûts de logement inférieurs, s’ils font moins souvent la navette. Les prix de l’immobilier en banlieue se rapprocheraient alors de ceux de la ville.
Le sort de la croissance globale des prix des logements pourrait bien reposer sur les décideurs. L’aide d’urgence aux acheteurs et aux propriétaires d’une maison sera supprimée alors que la pandémie touche à sa fin: en Grande-Bretagne, les exonérations fiscales devraient prendre fin plus tard dans l’année. D’autres pays pourraient chercher à dissiper la chaleur des marchés du logement. Le gouvernement néo-zélandais, où les prix augmentent à un taux annuel de 22%, a pris des mesures pour freiner la spéculation. Le gouverneur de la Banque du Canada s’inquiète de «l’exubérance excessive» et prévoit de surveiller de près le marché de l’habitation. La crainte de compromettre la reprise économique pourrait signifier que les décideurs marchent doucement pour le moment. Cela donnerait à la course à l’espace plus d’espace pour courir.