Guerres d’enchères avec Wall Street

Une tendance croissante à l’investissement immobilier se répand à travers le pays – en particulier dans les États de la Sunbelt durement touchés par la crise financière de 2008 – les investisseurs institutionnels achetant un nombre de plus en plus important de maisons résidentielles et les transformant en locations.

Le nombre d’achats par ces investisseurs a tellement augmenté que les courtiers immobiliers, les associations, les économistes et les élus commencent à réclamer plus d’encadrement et de réglementation. Ils soutiennent, entre autres, que le retrait des maisons unifamiliales du marché nuit non seulement aux résidents des communautés noires et hispaniques où ces achats ont lieu en grande partie, mais réduit également les acheteurs potentiels, ainsi que les courtiers immobiliers locaux, hors du processus.

Alors que les investissements institutionnels dans l’immobilier résidentiel se produisent à travers le pays, des villes comme Atlanta et Phoenix ont connu l’une des plus fortes augmentations au cours des deux dernières années. Au troisième trimestre 2021, 42,8% des maisons de la région métropolitaine d’Atlanta et 38,8% de la région de Phoenix-Glendale-Scottsdale ont été achetées par des investisseurs institutionnels, selon un mémorandum du 28 juin soumis au sous-comité de surveillance du Comité américain des services financiers. et Enquêtes.

Rien qu’en 2021, les investisseurs ont acheté 33% de toutes les maisons unifamiliales en Géorgie, ce qui en fait la principale cible des investisseurs de Wall Street, selon un rapport du 22 juillet de Stateline, un site d’information publié par The Pew Charitable Trusts. L’analyse par Stateline des données de la société d’analyse de données immobilières CoreLogic révèle que la Géorgie a été suivie par l’Arizona, où les investisseurs ont acheté 31 % de toutes les maisons unifamiliales ; Nevada, à 30 % ; et le Texas et la Californie, tous deux à 29 %.

La stratégie d’investissement est devenue si lucrative que les investisseurs se tournent désormais vers la construction de communautés entières dans le seul but de louer.

Comment tout a commencé

L’investissement institutionnel dans l’immobilier résidentiel à grande échelle a commencé à la suite de la crise financière de 2008, lorsque les ménages à travers le pays ont vu la valeur de leurs maisons chuter, les mettant sous l’eau dans leurs hypothèques ou en saisie.

Les investisseurs de Wall Street sont intervenus pour racheter ces prêts hypothécaires à risque, avec un financement de Fannie Mae, afin de stabiliser l’économie américaine. Cela s’est avéré être une bonne affaire pour les investisseurs, donc une fois la crise du logement résolue, cette classe d’actifs en pleine croissance s’est poursuivie, selon Shad Bogany, courtier chez Better Homes and Gardens Real Estate Gary Greene, qui travaille dans la région métropolitaine de Houston. . « Freddie et Fannie leur ont donné l’argent pour le faire et ont rendu l’argent disponible à des taux d’intérêt bas, et ils ont continué », a-t-il déclaré.

À la fin de ces programmes de prêts fédéraux, les investisseurs se sont tournés vers «les fonds spéculatifs, les fonds de pension, les particuliers très fortunés et d’autres investisseurs institutionnels» pour lever des milliards et étendre leur empreinte sur le marché, selon le mémo de surveillance et d’enquête. . L’apparition de l’épidémie de COVID-19 a contribué à l’augmentation rapide de l’argent institutionnel affluant vers l’immobilier résidentiel. Comme les propriétaires à travers le pays qui refinançaient leurs hypothèques ou achetaient une nouvelle maison en raison de taux d’intérêt historiquement bas, les investisseurs ont également vu une opportunité unique.

Elora Raymond, professeure adjointe de planification urbaine et régionale à Georgia Tech, a écrit dans une lettre au US House Ways and Means Committee que parce que leurs investissements initiaux dans les maisons unifamiliales ont commencé dans des régions économiquement défavorisées du pays, c’est en grande partie là où ils sont restés et ont continué à grandir. « Parce que ces minorités raciales étaient ciblées par les initiateurs de prêts hypothécaires pour les prêts hypothécaires à haut risque, les saisies se sont concentrées dans les quartiers à prédominance noire et hispanique », a-t-elle écrit.

Ses recherches montrent qu’en 2021, les investisseurs institutionnels ont acheté 25 % des maisons à Atlanta, Miami et Tampa. «En moyenne, ces entreprises achètent dans des quartiers où 84% des résidents ne sont pas blancs. De même, dans une étude de 40 métros, Redfin et le Washington Post ont constaté que les investisseurs en location unifamiliale (SFR) représentaient 30% de tous les achats de maisons dans la majorité des codes postaux noirs en 2021 », a écrit Raymond dans un témoignage soumis au sous-comité pour son entendre « Nowhere to Live: Profits, Disinvestment, and the American Housing Crisis ».

La crise des acheteurs de maison et des courtiers

L’impact que les achats des investisseurs institutionnels ont sur les marchés locaux est difficile à ignorer, en particulier dans des régions comme la région métropolitaine d’Atlanta. Mais Sharon Henry, propriétaire de la franchise EXIT Realty Quality Solutions et courtier en chef/propriétaire officiel, a déclaré lors d’un entretien téléphonique que beaucoup ne sont toujours pas au courant du changement de propriété en cours. « Je ne pense pas que les médias mettent suffisamment en lumière ce sujet », a-t-elle déclaré.

Henry, qui a été président en 2016, 2017 et 2018 de l’Empire Board of REALTISTS®, le chapitre d’Atlanta de la National Association of Real Estate Brokers, a déclaré que les clients qui cherchent à acheter leur première maison ont été particulièrement touchés par la tendance. « L’inventaire est très court, et nous avons une pénurie encore plus importante d’inventaire pour les premiers acheteurs », a-t-elle déclaré.

Raymond a noté dans son rapport que dans de nombreux cas, les investisseurs institutionnels sont en mesure de surenchérir sur les autres acheteurs avec des offres en espèces et des clôtures à faible risque. « Avec des équipes de travail dédiées et la capacité de répartir les risques sur un portefeuille de maisons, les investisseurs institutionnels peuvent acheter tels quels ou renoncer à l’inspection », a noté Raymond. « [Institutional single-family rental investors] ont accès à une dette bon marché à des taux inférieurs aux taux hypothécaires auxquels les ménages sont confrontés – en particulier les ménages du niveau inférieur qui peuvent avoir des cotes de crédit inférieures et faire face à des taux d’intérêt plus élevés.

Michelle Calloway, associée d’Henry et propriétaire/courtière en chef chez Exit Realty Quality Solutions, a déclaré dans une interview que la concurrence des investisseurs institutionnels est devenue si féroce à Atlanta qu’elle a conduit à la croissance des prêteurs hypothécaires qui prêteront de l’argent aux acheteurs. pour couvrir l’écart de trésorerie – mais ce n’est pas bon marché. « Ces programmes leur permettent d’acheter avec de l’argent, et s’ils remportent l’enchère, [these lenders] leur prêtera l’argent à hauteur de 3% sur cet argent », a ajouté Henry.

Cela signifie que pour gagner une guerre d’enchères sur une maison de 400 000 $, qui est le prix médian dans la région métropolitaine d’Atlanta, un acheteur paiera 12 000 $ supplémentaires juste pour correspondre à l’offre en espèces faite par les investisseurs, a-t-elle déclaré. « C’est un pansement pour le problème des gens qui n’ont pas assez d’argent pour concourir », a déclaré Calloway. « En ce moment, c’est la seule aide dont ils disposent. »

Bien que les aspirants acheteurs de maisons dans les États de la Sunbelt aient été les plus durement touchés par l’expansion de ces sociétés d’investissement, l’impact a également été ressenti par les courtiers locaux travaillant dans ces régions, selon Kim Barnes-Henson, président de la Texas Association of Real Estate Brokers et courtier. /propriétaire de KBH Signature Realty Group dans la grande région de Houston.

Barnes-Henson a déclaré que lorsque les investisseurs institutionnels inondent le marché d’offres en espèces, ils font généralement le travail avec leur personnel interne. « Souvent, ils arrivent sur le marché, mais ils ne créent pas d’emplois pour le marché local », a-t-elle déclaré. Elle pense que la solution doit provenir des banques locales et des programmes de prêts gouvernementaux pour aider les acheteurs à faire face à la hausse du coût des acomptes. Elle a noté que la ville de Houston s’impliquait dans de nouveaux programmes de subventions pour aider aux acomptes. Les banques locales pourraient également récupérer une partie des affaires perdues au profit de ces investisseurs institutionnels en ajustant leurs taux pour donner aux acheteurs une chance de se battre.

« C’est là que ça doit se passer », a-t-elle dit. « Nous devons être notre propre solution. »