FHA vs. Prêts conventionnels : quelle est la différence ?
FHA vs. Prêts conventionnels : un aperçu
Les consommateurs sont admissibles à divers types de prêts hypothécaires en fonction de leur profil financier. Beaucoup de prêts hypothécaires ont tendance à être des prêts conventionnels. Mais il y en a d’autres qui sont soutenus et assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Bien que les deux permettent aux consommateurs de financer l’achat d’une maison, il existe plusieurs différences clés entre les prêts FHA et conventionnels.
Les prêts FHA rendent l’accession à la propriété possible et plus facile pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui pourraient autrement ne pas être en mesure d’obtenir un financement en raison d’un manque ou de mauvais antécédents de crédit, ou parce qu’ils ont des économies limitées. Ceux qui se qualifient pour un prêt FHA exigent un acompte inférieur. Et les exigences de crédit ne sont pas aussi strictes que celles des autres prêts hypothécaires – même ceux dont la cote de crédit est inférieure à 580 peuvent obtenir un financement. Ces prêts ne sont pas accordés par la FHA elle-même. Au lieu de cela, ils sont avancés par des prêteurs approuvés par la FHA.
Les personnes ayant un crédit établi et un faible niveau d’endettement, en revanche, sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Ces prêts sont généralement offerts par des prêteurs hypothécaires privés comme les banques, les coopératives de crédit et d’autres sociétés privées. Contrairement aux prêts FHA, les prêts hypothécaires conventionnels ne sont ni garantis ni garantis par le gouvernement.
Points clés à retenir
- Les personnes ayant un bon crédit et un faible niveau d’endettement sont généralement admissibles à des prêts hypothécaires conventionnels.
- Les personnes disposant de peu d’argent pour un acompte et d’une cote de crédit modeste sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires de la FHA.
- Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum inférieur et des notes de crédit inférieures à celles des prêts conventionnels.
- Les prêts FHA sont garantis par le gouvernement, contrairement aux prêts conventionnels.
Prêts de la Federal Housing Administration (FHA)
Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont assurés par le gouvernement fédéral et émis par des prêteurs approuvés par la FHA, notamment des banques, des coopératives de crédit et d’autres sociétés de prêt. Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs ayant une épargne limitée ou une cote de crédit inférieure.
Les prêts FHA peuvent être utilisés pour acheter ou refinancer des maisons unifamiliales, des maisons multifamiliales avec jusqu’à quatre unités, des condominiums et certaines maisons préfabriquées et mobiles. Il existe également des catégories spécifiques de prêts FHA qui peuvent être utilisés pour une nouvelle construction ou pour financer la rénovation d’une maison existante.
Étant donné que les prêts FHA sont assurés par le gouvernement fédéral, ce qui signifie que les prêteurs sont protégés en cas de défaut de paiement d’un emprunteur sur leur prêt hypothécaire, ces prêteurs peuvent offrir des conditions plus favorables, y compris des taux d’intérêt plus bas, aux emprunteurs qui pourraient autrement ne pas être admissibles à un prêt immobilier. Cela signifie qu’il est également plus facile de se qualifier pour un prêt FHA que pour un prêt conventionnel.
Les normes de qualification des prêts FHA rendent l’achat d’une maison plus accessible pour un plus grand nombre de personnes. À partir de 2021, vous pouvez emprunter jusqu’à 96,5% de la valeur d’une maison avec un prêt FHA. Les demandeurs de prêt hypothécaire FHA avec des notes de crédit aussi bas que 580 peuvent être approuvés pour un prêt immobilier, à condition qu’ils aient suffisamment pour couvrir l’exigence d’acompte de 3,5%. Ceux dont les cotes de crédit sont inférieures à 580 peuvent toujours être admissibles, mais doivent généralement verser un minimum de 10 % du prix d’achat. De nombreux prêteurs exigent que les demandeurs de prêts hypothécaires FHA aient des cotes de crédit comprises entre 620 et 640 pour approbation.
Les prêts FHA peuvent également entraîner des frais de clôture supplémentaires qui ne sont pas requis par les prêts conventionnels.
Prêts conventionnels
Un prêt conventionnel est un prêt hypothécaire qui n’est pas garanti par un organisme gouvernemental. Les prêts conventionnels sont créés et gérés par des prêteurs hypothécaires privés, tels que des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières. Les prêts conventionnels présentent le plus de risques pour les prêteurs puisque le gouvernement fédéral ne les assure pas. Pour cette raison, les prêteurs accordent des prêts hypothécaires conventionnels aux candidats qui ont les profils financiers les plus solides. Les exigences conventionnelles de mise de fonds varient de 3 % à 20 %, selon le produit hypothécaire.
Afin de se qualifier pour un prêt conventionnel, les consommateurs doivent généralement avoir des rapports de crédit stellaires sans défauts significatifs et des cotes de crédit d’au moins 680. Les taux d’intérêt des prêts conventionnels varient en fonction du montant de la mise de fonds, du choix du consommateur du produit hypothécaire, et conditions actuelles du marché. La plupart des prêts conventionnels sont assortis de taux d’intérêt fixes, ce qui signifie que le taux ne change jamais pendant toute la durée du prêt. Les emprunteurs peuvent refinancer si les taux changent.
Les prêts conventionnels peuvent être divisés en deux catégories : les prêts conformes et les prêts non conformes. Les prêts conventionnels conformes suivent les normes de prêt établies par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
| FHA vs prêt conventionnel | |
|---|---|
| Prêt FHA | Prêt conventionnel |
| Pointage de crédit inférieur pour se qualifier | Exigences de prêt plus strictes |
| Assurance prêt immobilier obligatoire | Assurance hypothécaire requise si la mise de fonds est inférieure à 20 % |
| Acompte d’au moins 3,5% | Acompte de 3 % à 20 % |
| Prêts garantis par le gouvernement | Prêts non garantis par le gouvernement |
| Ne peut être utilisé que pour financer une résidence principale | Peut financer une résidence principale, une maison de vacances, un bien locatif, etc. |
Considérations particulières
Assurance hypothécaire
Les emprunteurs peuvent être tenus de payer une assurance hypothécaire, selon les conditions de l’hypothèque et le montant de la mise de fonds. Contrairement à d’autres types d’assurance, l’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, et non le titulaire de la police, si l’emprunteur cesse d’effectuer ses paiements et ne respecte pas ses obligations financières.
L’assurance hypothécaire est intégrée à chaque prêt FHA. Il y a deux primes qui doivent être payées. Le premier est un paiement initial, qui peut être intégré au prêt et payé tout au long de sa durée de vie. La seconde est une prime mensuelle. Les emprunteurs qui peuvent déposer 10 % ou plus paient ces primes pendant 11 ans. Toute personne qui verse une mise de fonds inférieure à 10 % doit effectuer ces versements de primes pendant toute la durée de son hypothèque.
La plupart des prêteurs préfèrent émettre des prêts conventionnels pour un maximum de 80 % de la valeur marchande d’une maison, l’équivalent d’un acompte de 20 %. Le pourcentage de la valeur de la maison qui est représenté par le montant du prêt est indiqué par le ratio prêt/valeur (LTV). Par exemple, un emprunteur qui met 15 % (45 000 $) sur une maison de 300 000 $ a besoin d’un prêt de 255 000 $. Cela donnerait un ratio LTV de 85 %. Les prêteurs exigent un ratio LTV de 80 % ou moins pour se protéger contre le risque que l’emprunteur ne rembourse pas l’hypothèque. C’est pourquoi les personnes avec des prêts hypothécaires conventionnels qui font moins de 20 % d’acompte paient une assurance prêt hypothécaire – également appelée assurance prêt hypothécaire privée (PMI) – jusqu’à ce que leur ratio LTV atteigne 80 %.
Le PMI peut coûter entre 0,3% et 1,5% du montant de votre prêt chaque année. Comme les autres types d’assurance hypothécaire, la PMI est payée par l’emprunteur et vise à protéger le prêteur contre les pertes financières s’il est contraint de saisir la propriété. Le produit de PMI peut être utilisé par les prêteurs pour couvrir les coûts associés à la revente d’une maison en forclusion.
Pour un prêt conventionnel, le PMI peut être annulé une fois que l’emprunteur rembourse suffisamment le principal de l’hypothèque.
Avantages et inconvénients des prêts FHA
Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et une cote de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts FHA sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré, qui autrement pourraient ne pas être admissibles à un prêt conventionnel. Ces avantages les rendent populaires auprès des acheteurs d’une première maison.
Bien que les prêts FHA nécessitent des acomptes et des notes de crédit inférieurs à ceux des prêts conventionnels, ils comportent d’autres exigences strictes. L’assurance hypothécaire est requise pour tous les prêts FHA et est collectée pendant 11 ans ou jusqu’à la fin de la durée du prêt, quelle que soit la valeur nette de la maison.
Une autre limitation des prêts FHA est qu’ils ne peuvent être utilisés que pour acheter une résidence principale.
Avantages et inconvénients des prêts conventionnels
Les prêts classiques ne se limitent pas à l’achat d’une résidence principale. Par exemple, les emprunteurs admissibles peuvent utiliser le prêt pour acheter un bien locatif ou une maison de vacances. Les prêteurs de prêts hypothécaires conventionnels n’exigent généralement que les emprunteurs souscrivent une assurance prêt hypothécaire lorsqu’ils ne peuvent pas verser une mise de fonds de 20 %, mais une fois qu’un emprunteur rembourse suffisamment le principal du prêt hypothécaire, l’assurance peut être annulée.
Étant donné que les prêts hypothécaires conventionnels ne sont pas garantis par le gouvernement, ils ont généralement des exigences de prêt plus strictes, notamment une cote de crédit plus élevée et un ratio dette/revenu (DTI) plus faible.
Autres prêts garantis par le gouvernement
Les prêts FHA ne sont pas le seul type de prêts garantis par le gouvernement. Il existe deux autres types de programmes de prêts assurés par des agences gouvernementales : les prêts VA et les prêts USDA.
Les prêts des Anciens Combattants (VA) sont garantis par le Département américain des Anciens Combattants. Ces prêts sont disponibles pour les membres qualifiés des forces armées, leurs conjoints et autres bénéficiaires. Les prêts VA ne nécessitent pas d’acompte et ne facturent généralement pas d’assurance hypothécaire.
Des prêts sont disponibles pour les emprunteurs dans les zones rurales par l’intermédiaire du département américain de l’Agriculture (USDA). Ils s’adressent aux acheteurs de maison à revenu faible ou modeste et ne nécessitent pas de mise de fonds. Il peut également y avoir plus de flexibilité avec les exigences de pointage de crédit.
Qu’est-ce qu’un prêt FHA?
Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont garantis par le gouvernement et conçus pour les propriétaires qui peuvent avoir des notes de crédit inférieures à la moyenne et qui n’ont pas les fonds pour un gros acompte. Ils exigent un acompte minimum et une cote de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts immobiliers FHA sont émis par des prêteurs agréés par la FHA.
Qu’est-ce qu’un prêt conventionnel?
Les prêts conventionnels sont des prêts immobiliers qui ne sont ni offerts ni garantis par le gouvernement. Les emprunteurs ayant un crédit établi et excellent, et qui sont sur une base financière solide, sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels.
Quelles cotes de crédit sont requises pour les prêts conventionnels par rapport aux prêts FHA ?
Pour être admissible à un prêt conventionnel, vous aurez besoin d’une cote de crédit d’au moins 680. Les emprunteurs dont la cote de crédit est aussi basse que 580 peuvent être approuvés pour un prêt FHA. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous pouvez toujours être admissible, mais vous aurez besoin d’un minimum de 10 % de la valeur de la maison pour un acompte.