Est-ce que retirer un HELOC vous convient ?
Si vous avez plus de 20 % de valeur nette de votre propriété et une cote de crédit d’au moins 620, vous pourriez être admissible à une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Un HELOC est un moyen pratique et souvent peu coûteux d’emprunter de l’argent en utilisant la valeur de votre maison comme garantie. Voyons comment fonctionne un HELOC et si ses fonctionnalités peuvent en faire une bonne ou une mauvaise option pour vous.
Points clés à retenir
- Pendant sa période de tirage, un HELOC fonctionne un peu comme une carte de crédit, vous permettant d’emprunter et de rembourser des sommes selon vos besoins et d’effectuer des paiements mensuels minimums.
- Par rapport à une carte de crédit, les taux d’intérêt d’un HELOC peuvent être considérablement inférieurs et le prêt a une durée définie qui vous oblige à rembourser tout ce que vous avez emprunté avant une certaine date.
- La valeur nette de votre maison est la garantie d’un HELOC, donc si vous ne pouvez pas rembourser ce que vous avez emprunté, vous pourriez perdre votre maison en cas de saisie.
Combien pouvez-vous emprunter avec un HELOC?
La première étape pour décider si un HELOC vous convient est de savoir si vous avez suffisamment de capital immobilier pour être admissible et le montant de la ligne de crédit à laquelle vous pourriez être admissible. La valeur nette de votre maison correspond à la différence entre la valeur estimative de votre maison et le solde de votre prêt hypothécaire (en supposant que vous avez un prêt hypothécaire existant). Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 250 000 $, votre valeur nette est de 50 %. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous n’avez pas d’hypothèque, votre valeur nette est de 100 %.
Pour estimer la taille d’une ligne de crédit qu’un prêteur pourrait vous accorder, calculez votre ratio prêt/valeur combiné (ratio CLTV). La plupart des prêteurs HELOC autorisent une CLTV d’au moins 80% sur votre résidence principale, parfois supérieure.
Multipliez la valeur de votre maison (disons qu’elle est de 500 000 $) par 0,8 pour obtenir le montant de la dette que la plupart des prêteurs seront à l’aise de vous laisser porter contre votre maison. Dans ce cas, il s’agit de 400 000 $. Ensuite, soustrayez les 250 000 $ que vous devez sur votre prêt immobilier existant : 400 000 $ – 250 000 $ = 150 000 $. C’est le montant que vous pouvez potentiellement emprunter.
Selon le Fair Housing Act, la discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur « la race, la couleur, la religion, le sexe (y compris le sexe, l’identité de genre, l’orientation sexuelle et le harcèlement sexuel), la situation familiale, l’origine nationale ou le handicap », vous pouvez prendre certaines mesures . L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CPFB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Comment fonctionne un HELOC ?
Un HELOC est un peu comme une carte de crédit et un peu comme un prêt immobilier. Comme pour le premier, il vous donne une ligne de crédit renouvelable et a un taux d’intérêt variable. Comme pour ce dernier, il a une durée fixe et une période de remboursement définie.
Avec une carte de crédit, la banque vous accorde une limite de crédit en fonction du revenu de votre ménage et de votre pointage de crédit. Dans chaque cycle de facturation, vous pouvez dépenser autant ou aussi peu que vous le souhaitez, tant que vous restez sous cette limite. Lorsque vous recevez votre relevé, vous devez au moins effectuer le paiement mensuel minimum, mais vous pouvez également rembourser la totalité du solde si vous ne souhaitez pas accumuler d’intérêts. Une fois que la banque a traité votre paiement, votre crédit disponible augmente du montant de votre paiement qui a été affecté au solde principal.
Un HELOC fonctionne de la même manière, mais votre limite de crédit est également basée sur la valeur nette de votre maison. De plus, un HELOC a deux périodes.
- Premièrement, il y a une période de tirage, généralement de 10 ans, pendant laquelle vous pouvez emprunter jusqu’à votre limite de crédit et ne payer que les intérêts.
- Deuxièmement, il y a une période de remboursement, généralement de 20 ans supplémentaires, pendant laquelle vous ne pouvez plus emprunter d’argent mais devez rembourser votre solde impayé avec intérêts.
Voici ce que vous devez savoir d’autre pour décider si un HELOC pourrait être un bon choix pour vous.
De quoi d’autre avez-vous besoin pour vous qualifier pour un HELOC ?
Vous devrez documenter vos revenus comme vous le feriez si vous demandiez un autre type de prêt hypothécaire : avec des fiches de paie, des formulaires W-2 et des déclarations de revenus. En comparaison, les banques ont tendance à vous croire sur parole lorsque vous indiquez vos revenus sur une demande de carte de crédit.
Les prêteurs décident si vous avez suffisamment de revenus pour être admissible à un HELOC en examinant votre ratio dette / revenu (DTI). De nombreux prêteurs sur valeur domiciliaire préfèrent voir un ratio DTI ne dépassant pas 43 %, ce qui signifie que votre hypothèque mensuelle, votre prêt étudiant, votre prêt automobile, votre carte de crédit et vos paiements de prêt sur valeur domiciliaire proposés combinés ne devraient pas dépasser 43 % de votre revenu avant impôt. Certains prêteurs sont plus généreux, permettant peut-être un DTI aussi élevé que 50 %.
Êtes-vous à l’aise d’utiliser votre maison comme garantie ?
Comme un HELOC est garanti par la valeur de votre maison, si vous ne remboursez pas le prêt, vous pourriez vous retrouver en forclusion. Les cartes de crédit ou les prêts personnels, en revanche, sont des formes de crédit non garanti. Avec une dette non garantie, vous êtes beaucoup moins susceptible de perdre votre maison si vous ne pouvez pas rembourser ce que vous empruntez. Vos créanciers pourraient toujours vous poursuivre pour non-paiement et éventuellement obtenir un jugement contre vous dans certains États. Cependant, vous risquez moins de perdre votre résidence principale si elle ne garantit pas votre prêt.
Un taux d’intérêt imprévisible vous stressera-t-il ?
Les HELOC, comme la plupart des cartes de crédit, ont des taux d’intérêt variables qui changent au fil du temps à mesure que les conditions économiques changent. Lorsque vous envisagez une offre HELOC, vous voudrez connaître le taux le plus bas et le plus élevé que vous pourriez éventuellement payer et à quelle fréquence le taux s’ajustera.
Si les taux d’intérêt augmentent, serez-vous encore en mesure de payer les mensualités ? Un HELOC est plus gérable si vous maintenez votre emprunt bien en deçà de vos moyens et si vous disposez de suffisamment de flexibilité dans votre budget pour faire face à des paiements fluctuants.
Puis-je obtenir une déduction fiscale sur les intérêts HELOC ?
Contrairement aux intérêts sur une carte de crédit ou sur un prêt personnel non garanti, les intérêts HELOC peuvent parfois être déductibles d’impôt, mais seulement si le prêt est « utilisé pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison du contribuable qui garantit le prêt », selon l’Internal Service des impôts (IRS). Cette disposition est devenue loi en 2018 en vertu de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) de 2017, et il est actuellement prévu qu’elle disparaisse en 2026, à moins que le Congrès ne la prolonge.
La TCJA a également presque doublé la déduction forfaitaire, ce qui rend moins courant pour les contribuables de bénéficier de la ventilation de leurs déductions. Tout le monde devine ce qui se passera en 2026 et au-delà.
Dois-je refinancer ma dette à intérêt élevé avec un HELOC ?
Disons que le taux d’intérêt annuel sur un HELOC est de 5 % et que les paiements d’intérêts sont déductibles d’impôt, tandis que le taux d’intérêt annuel sur votre dette de carte de crédit est de 30 % et que les paiements d’intérêts ne sont certainement pas déductibles d’impôt. Dans ce scénario, ou même celui où le taux du HELOC monte à 15%, il est facile de voir comment vous pourriez potentiellement économiser une tonne d’argent et vous désendetter plus rapidement en utilisant un HELOC pour rembourser les soldes de votre carte de crédit. En effet, vous aurez troqué un prêt à taux d’intérêt élevé contre un prêt à faible taux d’intérêt.
Cependant, certaines personnes utiliseront un HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire pour rembourser une dette à intérêt élevé, puis utiliseront leurs limites de carte de crédit nouvellement reconstituées pour en accumuler encore plus. Il s’agit d’une pratique connue sous le nom de « rechargement » et qui se termine souvent mal.
Dois-je obtenir mon HELOC auprès de la société qui gère mon premier prêt hypothécaire ?
Bien que vous ayez peut-être reçu des offres pour demander un HELOC de la part de la société à laquelle vous envoyez vos versements hypothécaires mensuels, vous êtes libre d’obtenir un HELOC de n’importe quel prêteur. Ces offres ne signifient pas que vous êtes approuvé, et vous ne devez pas supposer que vous obtiendrez le meilleur taux d’intérêt en vous en tenant à un seul prêteur. Au lieu de cela, il est judicieux de magasiner et de demander un HELOC auprès de plusieurs prêteurs pour trouver l’option la moins chère.
L’essentiel
Si vous souhaitez emprunter sur votre maison en utilisant un HELOC, assurez-vous de comprendre exactement comment cela fonctionne avant de signer les documents de prêt. En particulier, vous devez savoir quand votre taux d’intérêt est susceptible de changer et de combien.
Faites une feuille de calcul et effectuez des calculs pour voir combien vous pouvez vous permettre d’emprunter sur votre ligne de crédit à différents taux d’intérêt et combien cette forme d’emprunt pourrait vous coûter sur 10, 20 ou 30 ans. Pensez également à la façon dont vous prévoyez d’utiliser l’argent et à votre comportement d’emprunt passé pour décider si un HELOC est susceptible d’aider ou de nuire à vos finances à long terme.
Si vous avez l’habitude d’utiliser le crédit pour dépenser au-delà de vos moyens, vous feriez peut-être mieux de laisser la valeur nette de votre maison intacte. Concentrez-vous sur d’autres stratégies pour rembourser vos dettes existantes, telles que les méthodes boule de neige ou avalanche de dettes. Vous pouvez également refinancer vos dettes avec un autre prêt qui n’est pas garanti par votre maison, comme un prêt personnel ou une carte de crédit à taux réduit.