Diversifier avec l’immobilier et les infrastructures

L’immobilier est sans aucun doute un élément important de l’allocation d’actifs et devrait constituer une composante de tout portefeuille d’investissement institutionnel ou personnel. Les infrastructures, qui présentent des avantages similaires à l’immobilier, gagnent également en importance. Basé sur des recherches menées à l’Université de Ratisbonne en Allemagne, cet article examinera certains des principaux problèmes d’allocation d’actifs dans ce contexte.

L’immobilier et les infrastructures constituent des investissements attrayants pour les investisseurs averses au risque, en particulier pendant les marchés baissiers. Il existe des similitudes et des différences entre les deux, et vous pouvez construire un portefeuille vraiment optimal en les exploitant pleinement.

Diversification par l’immobilier et les infrastructures

Les avantages de la diversification des investissements immobiliers directs et indirects sont bien connus, et le rôle de la diversification dans les portefeuilles institutionnels a été largement étudié. Les différentes corrélations avec celles des actions et des obligations sont extrêmement utiles pour éviter la volatilité du portefeuille.

Aux États-Unis, il y a un énorme besoin d’investir et d’améliorer l’infrastructure à bien des égards, il y a donc beaucoup de potentiel sur le marché. Quasiment tous les investisseurs devraient profiter de ce potentiel pour se diversifier plus efficacement que jamais et dans un secteur extrêmement porteur.

Dans le passé, les infrastructures ont reçu relativement moins d’attention, ainsi que d’autres actifs alternatifs tels que les matières premières et le capital-investissement. Il y a eu un éloignement des portefeuilles conventionnels de la vieille école comprenant des actions, des obligations, des liquidités et des biens immobiliers.

L’allocation à l’immobilier, en particulier, pourrait être affectée si les investissements alternatifs diversifiaient significativement les rendements des investissements conventionnels. En fait, les infrastructures sont devenues un centre d’attention et ont trouvé leur place dans les portefeuilles institutionnels et, dans une moindre mesure, privés.

Ce qui rend l’infrastructure si attrayante, c’est qu’elle semble assez similaire à l’immobilier direct en termes de grandes tailles de lots et d’illiquidité, mais offre également une stabilité générale et des flux de trésorerie stables. La recherche sur les infrastructures est en retard par rapport à celle de l’immobilier, et Tobias Dechant et Konrad Finkenzeller de Regensberg ont tenté de combler cet écart.

Optimisation de portefeuille avec l’immobilier et l’infrastructure

Ce projet de recherche, et des travaux antérieurs dans le domaine, démontrent que l’infrastructure directe est un élément important de la diversification du portefeuille et que les entreprises ont tendance à surinvestir dans l’immobilier si elles n’investissent pas également dans l’infrastructure. Il s’agit d’une conclusion importante étant donné que l’infrastructure est vraiment utile pour les investisseurs averses au risque, en particulier en cas de ralentissement des marchés boursiers.

Les montants relatifs recommandés à investir dans ces deux classes d’actifs varient considérablement. La fourchette s’étend de zéro à 70 % (principalement dans l’immobilier), selon l’horizon temporel, l’état des marchés et les méthodes utilisées pour obtenir l’optimum.

Le montant total maximum habituellement recommandé pour les allocations immobilières et d’infrastructure est d’environ 25 %, ce qui est considérablement plus élevé que les allocations institutionnelles réelles. Il est important de noter que les allocations efficaces dans la pratique dépendent de nombreux facteurs et paramètres, et qu’aucune combinaison spécifique ne s’avère constamment supérieure.

Le mélange d’immobilier et d’infrastructure est également controversé, mais une étude de Terhaar et al. (2003), par exemple, suggère une division égale.seCertains experts estiment qu’environ 5% est suffisant pour chacun. En période de crise, cela peut être trois, voire quatre fois plus élevé.

Une autre conclusion importante est que l’immobilier et les infrastructures peuvent être plus utiles en termes de diversification que par le biais de rendements réels. Compte tenu de la controverse sur l’allocation d’actifs efficace et des turbulences sur les marchés immobiliers, il s’agit d’un enjeu majeur. Ce dernier met en évidence les avantages de l’utilisation non seulement de l’immobilier mais aussi des infrastructures.

La révélation que le taux de rendement ciblé a également un impact sur le niveau approprié de l’immobilier est également importante. Les investisseurs ayant des objectifs de rendement de portefeuille plus élevés (qui souhaitent gagner plus, mais avec plus de risques), peuvent souhaiter consacrer moins à l’immobilier et aux infrastructures. Cela dépend beaucoup de l’état de ces marchés par rapport aux marchés actions selon que ces derniers sont en phase haussière ou baissière.

Les allocations exactes à l’immobilier et aux infrastructures dépendent de divers paramètres. Outre le taux de rendement attendu du portefeuille mentionné ci-dessus, se pose également la question de la définition du risque. D’autres facteurs pertinents incluent les attitudes envers l’infrastructure en général, et la façon dont cela se rapporte à d’autres investissements alternatifs. En pratique, ces décisions d’allocation sont complexes, et des optima plus ou moins élevés sont donc possibles pour différents investisseurs à des moments différents.

Conclusion

S’il y a une chose qui reste la priorité absolue pour tous les investisseurs, c’est d’avoir un portefeuille bien diversifié. Il n’y a tout simplement pas de substitut à cela, mais il y a beaucoup de potentiel inexploité sur le marché. L’investissement immobilier, mais aussi les infrastructures, peuvent jouer un rôle essentiel dans l’optimisation des portefeuilles. Cela concerne principalement les institutions, mais aussi les investisseurs privés. Les investisseurs privés peuvent généralement bénéficier d’une plus grande diversification.