Définition du prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Considérations particulières

Primes d’assurance hypothécaire

Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d’assurance hypothécaire (MIP) : un MIP initial et un MIP annuel (qui est facturé mensuellement). En 2021, le MIP initial est égal à 1,75 % du montant de base du prêt.

Vous pouvez soit payer le MIP initial au moment de la clôture, soit il peut être intégré au prêt. Par exemple, si vous obtenez un prêt immobilier de 350 000 $, vous paierez un MIP initial de 1,75 % x 350 000 $ = 6 125 $. Ces paiements sont déposés sur un compte séquestre mis en place par le département du Trésor américain ; si vous finissez par faire défaut sur votre prêt, ces fonds sont utilisés pour effectuer les versements hypothécaires.

Bien que le nom soit quelque peu trompeur, les emprunteurs effectuent en fait des paiements MIP annuels chaque mois. (En d’autres termes, les paiements MIP annuels ne sont pas effectués annuellement.) Les paiements varient de 0,45 % à 1,05 % du montant de base du prêt. Les montants des paiements diffèrent également en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur d’origine (LTV). Le coût MIP typique est généralement de 0,85% du montant du prêt.

Par exemple, si vous avez un prêt de 350 000 $, vous effectuerez des paiements MIP annuels de 0,85 % x 350 000 $ = 2 975 $ (ou 247,92 $ par mois). Ces primes mensuelles sont payées en plus du paiement initial unique du MIP.

Vous effectuerez des versements annuels au titre du MIP pour 11 ans ou pour la durée du prêt, selon la durée du prêt et la LTV.

Vous pourrez peut-être déduire le montant que vous payez en primes; Cependant, vous devez détailler vos déductions plutôt que de prendre la déduction standard pour ce faire.

Admissibilité à un prêt FHA

Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt FHA comme il le ferait pour tout demandeur de prêt hypothécaire. Cependant, au lieu d’utiliser votre dossier de crédit, un prêteur peut consulter vos antécédents professionnels au cours des deux dernières années (ainsi que d’autres enregistrements d’historique de paiement, tels que les paiements de services publics et de loyer). Tant que vous avez rétabli un bon crédit, vous pouvez toujours bénéficier d’un prêt FHA si vous avez fait faillite ou avez fait l’objet d’une forclusion. Il est important de garder à l’esprit qu’en règle générale, plus votre pointage de crédit et votre mise de fonds sont bas, plus le taux d’intérêt que vous paierez sur votre prêt hypothécaire sera élevé.

En plus de la cote de crédit et des critères d’acompte, il existe des exigences spécifiques de prêt hypothécaire de la FHA décrites par la FHA pour ces prêts. Votre prêteur doit être un prêteur approuvé par la FHA et vous devez avoir des antécédents professionnels stables ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.

Si vous êtes travailleur autonome, vous avez besoin de deux ans d’expérience réussie en tant qu’indépendant; cela peut être documenté par des déclarations fiscales et un bilan et un compte de résultat en cours de l’année. Si vous êtes travailleur indépendant depuis moins de deux ans mais plus d’un an, vous pouvez toujours être admissible si vous avez de solides antécédents de travail et de revenus au cours des deux années précédant le travail indépendant (et que le travail indépendant est dans la même profession ou une profession connexe). Vous devez avoir un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et avoir l’âge légal (selon les lois de votre état) afin de signer une hypothèque.

Habituellement, le bien financé doit être votre résidence principale et doit être occupé par son propriétaire. En d’autres termes, le programme de prêt FHA n’est pas destiné à être utilisé pour des biens d’investissement ou de location. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons en rangée et les condominiums au sein de projets de copropriété approuvés par la FHA sont tous admissibles au financement de la FHA.

Votre ratio initial (vos versements hypothécaires, les frais HOA, les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation) doit être inférieur à 31 % de votre revenu brut. Dans certains cas, vous pouvez être approuvé avec un ratio de 40 %.

Votre ratio back-end (votre versement hypothécaire et toutes les autres dettes de consommation mensuelles) doit être inférieur à 43 % de votre revenu brut. Cependant, il est possible d’être approuvé avec un ratio aussi élevé que 50%. En outre, vous avez besoin d’une évaluation de la propriété d’un évaluateur approuvé par la FHA, et la maison doit répondre à certaines normes minimales. Si la maison ne respecte pas ces normes et que le vendeur n’accepte pas les réparations requises, vous devrez payer les réparations à la clôture. (Dans ce cas, les fonds sont bloqués jusqu’à ce que les réparations soient effectuées.)

Une limitation des prêts FHA est qu’ils ont des limites extérieures sur le montant que vous pouvez emprunter. Ceux-ci sont fixés par la région dans laquelle vous vivez, avec des zones à faible coût ayant une limite inférieure (appelée « plancher ») que le prêt FHA habituel et des zones à coût élevé ayant un chiffre plus élevé (appelées « plafond « ).

En outre, il existe des régions « exceptionnelles spéciales » – dont l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines – où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées. Partout ailleurs, la limite est fixée à 115% du prix médian des maisons pour le comté, tel que déterminé par le département américain du Logement et du Développement urbain.

Le tableau ci-dessous répertorie les limites de prêt 2021 :