Finances

Définition du prêt de la Federal Housing Administration (FHA)



Prêts FHA vs prêts conventionnels
PRÊT FHA PRÊT CONVENTIONNEL
Pointage de crédit minimal 500 620
Acompte 3,5% avec une cote de crédit de 580+ et 10% pour une cote de crédit de 500 à 579 3% à 20%
Conditions de prêt 15 ou 30 ans 10, 15, 20 ou 30 ans
Assurance hypothécaire MIP initial + MIP annuel pour 11 ans ou la durée du prêt, en fonction de la LTV et de la durée du prêt Aucun avec acompte d’au moins 20 % ou après remboursement du prêt à 78 % LTV
Primes d’assurance hypothécaire Upfront : 1,75 % du prêt + Annuel : 0,45 % à 1,05 % PMI : 0,5% à 1% du montant du prêt par an
Cadeaux d’acompte 100% de l’acompte peut être un cadeau Seule une partie peut être un cadeau si l’acompte est inférieur à 20%
Programmes d’aide au versement initial Oui Non

Considérations particulières

Primes d’assurance hypothécaire

Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d’assurance hypothécaire (MIP) : un MIP initial et un MIP annuel (qui est facturé mensuellement). En 2021, le MIP initial est égal à 1,75 % du montant de base du prêt.

Vous pouvez soit payer le MIP initial au moment de la clôture, soit il peut être intégré au prêt. Par exemple, si vous obtenez un prêt immobilier de 350 000 $, vous paierez un MIP initial de 1,75 % x 350 000 $ = 6 125 $. Ces paiements sont déposés sur un compte séquestre mis en place par le département du Trésor américain ; si vous finissez par faire défaut sur votre prêt, ces fonds sont utilisés pour effectuer les versements hypothécaires.

Bien que le nom soit quelque peu trompeur, les emprunteurs effectuent en fait des paiements MIP annuels chaque mois. (En d’autres termes, les paiements MIP annuels ne sont pas effectués annuellement.) Les paiements varient de 0,45 % à 1,05 % du montant de base du prêt. Les montants des paiements diffèrent également en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur d’origine (LTV). Le coût MIP typique est généralement de 0,85% du montant du prêt.

Par exemple, si vous avez un prêt de 350 000 $, vous effectuerez des paiements MIP annuels de 0,85 % x 350 000 $ = 2 975 $ (ou 247,92 $ par mois). Ces primes mensuelles sont payées en plus du paiement initial unique du MIP.

Vous effectuerez des versements annuels au titre du MIP pour 11 ans ou pour la durée du prêt, selon la durée du prêt et la LTV.

Vous pourrez peut-être déduire le montant que vous payez en primes; Cependant, vous devez détailler vos déductions plutôt que de prendre la déduction standard pour ce faire.

Admissibilité à un prêt FHA

Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt FHA comme il le ferait pour tout demandeur de prêt hypothécaire. Cependant, au lieu d’utiliser votre dossier de crédit, un prêteur peut consulter vos antécédents professionnels au cours des deux dernières années (ainsi que d’autres enregistrements d’historique de paiement, tels que les paiements de services publics et de loyer). Tant que vous avez rétabli un bon crédit, vous pouvez toujours bénéficier d’un prêt FHA si vous avez fait faillite ou avez fait l’objet d’une forclusion. Il est important de garder à l’esprit qu’en règle générale, plus votre pointage de crédit et votre mise de fonds sont bas, plus le taux d’intérêt que vous paierez sur votre prêt hypothécaire sera élevé.

En plus de la cote de crédit et des critères d’acompte, il existe des exigences spécifiques de prêt hypothécaire de la FHA décrites par la FHA pour ces prêts. Votre prêteur doit être un prêteur approuvé par la FHA et vous devez avoir des antécédents professionnels stables ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.

Si vous êtes travailleur autonome, vous avez besoin de deux ans d’expérience réussie en tant qu’indépendant; cela peut être documenté par des déclarations fiscales et un bilan et un compte de résultat en cours de l’année. Si vous êtes travailleur indépendant depuis moins de deux ans mais plus d’un an, vous pouvez toujours être admissible si vous avez de solides antécédents de travail et de revenus au cours des deux années précédant le travail indépendant (et que le travail indépendant est dans la même profession ou une profession connexe). Vous devez avoir un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et avoir l’âge légal (selon les lois de votre état) afin de signer une hypothèque.

Habituellement, le bien financé doit être votre résidence principale et doit être occupé par son propriétaire. En d’autres termes, le programme de prêt FHA n’est pas destiné à être utilisé pour des biens d’investissement ou de location. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons en rangée et les condominiums au sein de projets de copropriété approuvés par la FHA sont tous admissibles au financement de la FHA.

Votre ratio initial (vos versements hypothécaires, les frais HOA, les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation) doit être inférieur à 31 % de votre revenu brut. Dans certains cas, vous pouvez être approuvé avec un ratio de 40 %.

Votre ratio back-end (votre versement hypothécaire et toutes les autres dettes de consommation mensuelles) doit être inférieur à 43 % de votre revenu brut. Cependant, il est possible d’être approuvé avec un ratio aussi élevé que 50%. En outre, vous avez besoin d’une évaluation de la propriété d’un évaluateur approuvé par la FHA, et la maison doit répondre à certaines normes minimales. Si la maison ne respecte pas ces normes et que le vendeur n’accepte pas les réparations requises, vous devrez payer les réparations à la clôture. (Dans ce cas, les fonds sont bloqués jusqu’à ce que les réparations soient effectuées.)

Une limitation des prêts FHA est qu’ils ont des limites extérieures sur le montant que vous pouvez emprunter. Ceux-ci sont fixés par la région dans laquelle vous vivez, avec des zones à faible coût ayant une limite inférieure (appelée « plancher ») que le prêt FHA habituel et des zones à coût élevé ayant un chiffre plus élevé (appelées « plafond « ).

En outre, il existe des régions « exceptionnelles spéciales » – dont l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines – où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées. Partout ailleurs, la limite est fixée à 115% du prix médian des maisons pour le comté, tel que déterminé par le département américain du Logement et du Développement urbain.

Le tableau ci-dessous répertorie les limites de prêt 2021 :

Limites de prêt FHA 2021
TYPE DE PROPRIÉTÉ ZONE LOW-COST ‘ÉTAGE’ ZONE À COT ÉLEVÉ ‘PLAFOND’ ZONES D’EXCEPTION SPÉCIALES
Une unité 356 362 $ 822 375 $ 1 233 562
Deux unités 456 275 $ 1 053 000 $ 1 579 500 $
Trois unités $551,100 1 272 750 $ 1 909 125 $
Quatre unités 685 400 $ 1 581 750 2 372 625 $

Allégement de prêt FHA

Une fois que vous avez obtenu un prêt FHA, vous pouvez être admissible à un allégement de prêt si vous avez rencontré des difficultés financières légitimes, telles qu’une perte de revenu ou une augmentation des frais de subsistance, ou si vous avez du mal à effectuer vos versements hypothécaires mensuels. Le FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), par exemple, peut vous aider à éviter la forclusion en abaissant de façon permanente votre paiement hypothécaire mensuel à un niveau abordable.

Pour devenir un participant à part entière au programme, vous devez réussir un plan de paiement d’essai dans lequel vous effectuez trois paiements programmés, à temps, au montant modifié le plus bas.

La ligne de fond

Bien qu’un prêt FHA puisse sembler intéressant, ce n’est pas pour tout le monde. Cela n’aidera pas ceux dont la cote de crédit est inférieure à 500. Pour ceux qui ont un mauvais crédit, un prêt personnel peut être une meilleure option à envisager. À l’opposé, les aspirants propriétaires qui peuvent se permettre une mise de fonds importante peuvent être mieux lotis avec une hypothèque conventionnelle. Il est plus probable qu’ils pourront économiser plus d’argent à long terme grâce aux taux d’intérêt et aux primes d’assurance hypothécaire plus bas offerts par les prêteurs conventionnels.

Les prêts FHA n’ont pas été créés pour aider les propriétaires potentiels qui achètent sur l’extrémité supérieure de l’éventail des prix. Au contraire, le programme de prêt de la FHA a été créé pour soutenir les acheteurs de maisons à revenu faible et modéré, en particulier ceux qui ont peu d’argent économisé pour un acompte. »

Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez être responsable de dépenses supplémentaires, telles que les frais de montage de prêt, les frais d’avocat et les frais d’évaluation. L’un des avantages d’un prêt hypothécaire FHA est que le vendeur, le constructeur de maisons ou le prêteur peuvent payer certains de ces frais de clôture en votre nom. Si le vendeur a du mal à trouver un acheteur, il est possible qu’il vous propose de vous aider à la clôture afin d’encourager la transaction.

Comment fonctionnent les prêts FHA ?

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont émis par des prêteurs agréés. La FHA soutient les prêts et vous pouvez emprunter jusqu’à 96,5% de la valeur d’une maison. Ces prêts sont conçus pour les emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à la moyenne. Les emprunteurs sont tenus de souscrire une assurance hypothécaire (PMI).

De quel pointage de crédit ai-je besoin pour me qualifier pour un prêt FHA ?

Pour être admissible à un prêt FHA, les emprunteurs ont besoin d’une cote de crédit d’au moins 580. Ceux dont la cote de crédit se situe entre 500 et 579 peuvent toujours obtenir un prêt, mais seulement s’ils peuvent verser un acompte de 10 %.

Les prêts immobiliers FHA ont-ils des limites de revenu ?

Les prêts immobiliers FHA n’imposent pas de limites de revenu. Mais il y a des limites sur le montant que vous pouvez emprunter.

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