Définition des points payés par le vendeur
Que sont les points payés par le vendeur ?
Le terme « points payés par le vendeur » fait référence à une concession ou à un rabais offert par un vendeur à l’acheteur lors d’une transaction. Les points peuvent réduire le total des intérêts payés par l’acheteur sur la durée du prêt. Les points payés par le vendeur se trouvent couramment dans les transactions immobilières et consistent normalement en une somme forfaitaire versée au prêteur de l’acheteur. Les points aident à réduire les frais de clôture ou le taux d’intérêt que l’acheteur doit payer sur son prêt hypothécaire, où un point équivaut à 1 % sur le prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- Les points payés par le vendeur sont des remises ou des frais payés par le vendeur d’un bien immobilier ou d’un autre bien pour le compte de l’acheteur.
- Les vendeurs peuvent offrir de payer des points de remise dans une transaction immobilière pour une hypothèque ou des frais de clôture pour inciter un acheteur à conclure l’affaire.
- Les points payés par le vendeur réduisent le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à des degrés divers, selon le prêteur. Habituellement, l’achat d’un point réduit le taux de 0,25 %.
- L’IRS peut autoriser la déduction de points sur votre déclaration de revenus.
Comprendre les points payés par le vendeur
Les points hypothécaires représentent une commission payée pour abaisser le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire sur le prix d’achat d’une maison. Les points hypothécaires sont également appelés points de rabais car ils peuvent également réduire le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire d’un certain pourcentage.
Les acheteurs de maison achètent parfois des points hypothécaires pour réduire le taux d’intérêt du prêt dans le but d’économiser sur le coût total des intérêts pendant la durée du prêt. Les frais pour les points hypothécaires sont payés à la clôture du prêt ou lorsque les documents sont signés avec le prêteur. Bien que les acheteurs de maison achètent généralement des points hypothécaires, un vendeur peut parfois proposer de payer des points hypothécaires au nom de l’acheteur pour inciter l’acheteur à acheter la maison.
Le montant de la réduction du taux d’intérêt pour chaque point peut varier d’un prêteur à l’autre, mais généralement, l’achat d’un point hypothécaire réduirait le taux d’intérêt sur un prêt de 0,25 %. Autrement dit, un taux d’intérêt hypothécaire de 4 % serait ramené à 3,75 %. En règle générale, un point hypothécaire coûte 1 % du montant du prêt, ce qui signifie qu’il en coûterait 2 000 $ pour acheter un point hypothécaire pour un prêt de 200 000 $ (0,01 * 200 000 $).
Considérations particulières
Vous pourrez peut-être réduire votre charge fiscale en tant qu’acheteur dans le cadre d’une transaction en utilisant des déductions pour les intérêts hypothécaires et les points. Mais certaines conditions doivent être remplies avant de pouvoir le faire.
Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires payés uniquement sur la première tranche de 750 000 $ de votre dette totale. L’Internal Revenue Service (IRS) vous permet d’aller au-delà de cette limite – jusqu’à 1 million de dollars – uniquement si vous avez contracté votre dette avant le 16 décembre 2017.
Le prêt hypothécaire doit servir à financer votre résidence principale. Les points payés ne peuvent pas être pour des coûts qui sont indiqués séparément à la clôture ou sur la feuille de règlement. Ces coûts comprennent les frais d’évaluation, les frais de titre, les frais d’inspection, les honoraires d’avocat et les taxes foncières.
Enfin, il doit s’agir d’une pratique établie dans votre région pour que les prêteurs offrent des points. Les points doivent être calculés en pourcentage du montant principal du prêt, et le montant doit apparaître clairement sous forme de points sur votre relevé de règlement pour que vous puissiez bénéficier d’une déduction.
Vous pouvez payer moins d’intérêts si le vendeur vous offre des points plutôt qu’une réduction du même montant sur votre prix d’achat, c’est donc une bonne idée de peser les chiffres avant d’accepter quoi que ce soit.
Avantages des points payés par le vendeur
Les points payés par le vendeur offrent des avantages aux acheteurs comme aux vendeurs.
Coûts d’intérêt réduits
Les points du vendeur réduisent le taux d’intérêt qu’un acheteur paie au prêteur sur son prêt hypothécaire Ces points ont également pour effet d’augmenter la mise de fonds d’un acheteur en réduisant le prix qui est finalement payé pour la maison puisque l’emprunteur paiera moins d’intérêts au cours du prêt .
Les points du vendeur pourraient également être utilisés pour réduire le paiement mensuel, aidant l’emprunteur à payer plus facilement l’hypothèque. Si un taux d’intérêt hypothécaire est réduit, le paiement mensuel est généralement réduit également.
Remise sur les impôts
Comme mentionné ci-dessus, les points payés par le vendeur présentent également des avantages fiscaux pour l’acheteur. Ils peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu de l’acheteur à titre d’intérêts hypothécaires. L’IRS considère les points payés par le vendeur comme des intérêts prépayés ou des intérêts payés par l’acheteur de la maison. Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable total d’un propriétaire au moment de la déclaration de revenus. En conséquence, les points du vendeur peuvent également être déduits, ce qui réduit la charge fiscale de l’acheteur.
Les vendeurs peuvent vendre leur maison rapidement
Les personnes qui souhaitent vendre leur maison rapidement peuvent attirer les acheteurs en édulcorant l’offre avec des points payés par le vendeur. Les points du vendeur peuvent être une option plus attrayante qu’une remise directe. Voici pourquoi.
Disons que vous vendez votre maison et qu’elle a un prix catalogue de 200 000 $, mais que vous êtes prêt à accepter une offre de 195 000 $. Vous pouvez réduire le prix catalogue de 5 000 $ ou vous pouvez offrir stratégiquement 5 000 $ en points vendeur à la place. Vous vous retrouveriez toujours avec le même montant d’argent, mais l’acheteur serait probablement mieux loti avec les points par rapport à la remise de 5 000 $. Les points s’accompagneraient d’une déduction fiscale et réduiraient le taux d’intérêt du prêt, ce qui réduirait le coût total des intérêts de l’hypothèque.
Exemple de points payés par le vendeur
Voici un exemple hypothétique pour montrer comment fonctionnent les points payés par le vendeur. Disons qu’un acheteur veut acheter une maison dont le prix d’inscription est de 250 000 $. L’acheteur prévoit verser un acompte de 50 000 $ ou 20 % du prix d’achat.
En conséquence, l’acheteur envisage de contracter un prêt hypothécaire de 200 000 $ à rembourser par mensualités pendant 30 ans à un taux de 4,50 %. Vous trouverez ci-dessous les détails financiers du prêt.
| Coût du prêt hypothécaire sans points payés par le vendeur | |
|---|---|
| termes | Sans points payés par le vendeur |
| Montant du prêt | 200 000 $ |
| Taux d’intérêt | 4,5 % |
| Paiement mensuel | 1 013 $ |
| Total des intérêts payés | 164 814 $ |
Comme indiqué ci-dessus, le versement hypothécaire mensuel de l’acheteur serait de 1 013 $ excluant les taxes foncières et l’assurance habitation. À la fin de la période de 30 ans, la maison coûterait à l’acheteur 164 814 $ en intérêts.
Le vendeur décide d’offrir deux points payés par le vendeur. Le prêteur fait baisser le taux d’intérêt de 0,25 % pour chaque point, ce qui signifie que le nouveau taux d’intérêt est de 4,0 %. Vous trouverez ci-dessous les nouveaux détails financiers du prêt.
| Coût du prêt hypothécaire avec des points payés par le vendeur | ||
|---|---|---|
| termes | Sans points payés par le vendeur | Avec des points payés par le vendeur |
| Montant du prêt | 200 000 $ | 200 000 $ |
| Taux d’intérêt | 4,5 % | 4,0 % |
| Paiement mensuel | 1 013 $ | 955 $ |
| Total des intérêts payés | 164 813 $ | 143 739 $ |
| Total des intérêts économisés | — | 21 074 $ |
Le versement hypothécaire mensuel de l’acheteur diminuerait à 955 $ par mois, excluant les taxes foncières et l’assurance habitation. À la fin de la période de 30 ans, la maison coûterait à l’acheteur 143 739 $ en intérêts.
En supposant qu’aucun paiement supplémentaire n’ait été effectué au cours du prêt, l’acheteur économiserait 21 074 $ au moment où le prêt hypothécaire serait remboursé en 30 ans, grâce aux points payés par le vendeur.