Définition des points de remise
| L’effet de payer des points sur une hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans | |||
|---|---|---|---|
| Aucun point | 1 point (2 000 $) | 2 points (4 000 $) | |
| Taux annuel en pourcentage (TAEG) | 4,5% | 4,25 % | 4.0% |
| Paiement mensuel | 1 013,37 $ | 983,88 $ | 954,83 $ |
| Économies sur les paiements mensuels | — | 29,49 $ | 58,54 $ |
| Délai de rentabilité pour récupérer le coût en points | — | 68 mois | 68 mois |
| Économies totales sur la durée du prêt | — | 10 616,40 $ | 21 074,40 $ |
Plus la durée de vie d’un prêt est longue, plus vous payez d’intérêts, c’est ainsi que fonctionne le financement en général. Les points conviennent donc parfaitement à un prêt hypothécaire à taux fixe et à long terme (20 à 30 ans) qui ne sera probablement pas refinancé de si tôt.
Comment payer des points de réduction
Un emprunteur qui paie des points de remise devra probablement payer ces frais de sa poche. Cependant, de nombreux scénarios existent, en particulier sur les marchés immobiliers des acheteurs, dans lesquels un vendeur propose de payer jusqu’à un certain montant en dollars des frais de clôture. Si d’autres frais de clôture, tels que les frais de montage du prêt et les frais d’assurance titres, n’atteignent pas ce seuil, l’acheteur peut souvent ajouter des points de remise et réduire efficacement son taux d’intérêt gratuitement.
Réduire votre taux d’intérêt hypothécaire avec des points d’escompte ne nécessite pas toujours de payer de votre poche, en particulier dans une situation de refinancement, dans laquelle le prêteur peut intégrer des points d’escompte, ainsi que d’autres frais de clôture, dans le nouveau solde de prêt. Cela empêche l’emprunteur de débourser plus d’argent à la table de clôture ; bien sûr, cela réduit également la valeur nette de leur maison.
Étant donné que l’Internal Revenue Service (IRS) considère les points de remise comme des intérêts hypothécaires payés d’avance, ils sont généralement déductibles d’impôt sur la durée du prêt. Si eux et l’achat de la maison remplissent certaines conditions, ils peuvent être entièrement déductibles pour l’année au cours de laquelle ils ont été payés.
Pouvez-vous négocier des points hypothécaires ?
Les points sont définitivement ouverts à la négociation. Le nombre de points que vous achetez – ou même si vous en achetez du tout – dépend de vous. En règle générale, lorsque les prêteurs affichent les options hypothécaires auxquelles vous êtes admissible, ils vous indiqueront plusieurs taux différents, y compris ceux que vous pouvez obtenir si vous achetez des points de réduction.
À proprement parler, vous ne négociez pas les points eux-mêmes, mais un taux d’intérêt inférieur pour la durée de vie du prêt. Les termes des points – le coût de chaque point, de combien il réduit le taux annuel en pourcentage (TAP) – sont à peu près fixés par l’institution financière. Mais ils ne sont pas gravés dans le marbre. Si vous avez magasiné (c’est toujours une bonne idée lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire) et que vous pouvez leur montrer une meilleure offre ailleurs, ils pourraient l’égaler, surtout si vous avez de solides antécédents de crédit et que vous semblez être un client responsable et désirable.
Bien que les deux soient des types de points hypothécaires, ne confondez pas les points de remise avec les points d’origine. Les points d’origine sont des frais que les prêteurs facturent pour la finalisation d’un prêt hypothécaire, qui font partie des frais de clôture d’un achat de maison. Essentiellement un supplément qui n’est pas lié au taux d’intérêt, les points d’origine ne sont généralement pas facultatifs, négociables ou déductibles d’impôt.
Devriez-vous acheter des points de réduction ?
Pour les prêteurs, les points de remise ont un avantage distinct : ils reçoivent de l’argent d’avance, au lieu d’avoir à attendre de l’argent sous forme de paiements d’intérêts au fil du temps. Cela peut améliorer la liquidité de l’institution financière.
Les emprunteurs bénéficient également des points de remise, le principal étant la réduction des paiements sur la durée de votre prêt. Fondamentalement, vous payez des intérêts à l’avance, au début de votre prêt hypothécaire, en échange d’un taux d’intérêt réduit ultérieurement. Cependant, cet avantage ne s’applique que si vous prévoyez conserver l’hypothèque assez longtemps pour économiser de l’argent sur les paiements d’intérêts plus faibles.
Par exemple, un emprunteur qui paie 4 000 $ en points de remise pour économiser 80 $ par mois en frais d’intérêt doit conserver le prêt pendant 50 mois, ou quatre ans et deux mois, pour atteindre le seuil de rentabilité. Si l’emprunteur pense qu’il pourrait vendre la propriété ou refinancer son prêt avant 50 mois, il devrait envisager de réduire ce qu’il paie en points de remise et de prendre un taux d’intérêt légèrement plus élevé.
En général, plus vous prévoyez être propriétaire de la maison longtemps, plus vous aurez de points pour économiser sur les intérêts pendant la durée du prêt. En fin de compte, cependant, les avantages des points de réduction dépendent des calculs. Si vous pouvez vous permettre de débourser quelques milliers de plus dès le départ, cela peut entraîner des économies importantes à long terme, en particulier si la maison nécessite des rénovations. Ou ils peuvent représenter un coût inutile que l’emprunteur aurait pu éviter avec une planification plus structurée.