Définition des intérêts prépayés

Qu’est-ce que l’intérêt prépayé ?

Les intérêts payés d’avance sont les intérêts qu’un débiteur paie avant le premier remboursement prévu de la dette. À des fins fiscales, la plupart des types d’intérêts payés d’avance sont passés en charges sur la durée du prêt. Pour les prêts hypothécaires, les intérêts payés d’avance peuvent également être les intérêts intermédiaires qui courent entre le jour du règlement et le début de la première période hypothécaire.

Comprendre les intérêts prépayés

Au cours de la phase finale du traitement d’un prêt hypothécaire (communément appelée la clôture), l’acheteur de maison recevra une déclaration détaillée énumérant tous les coûts liés à l’achat de la propriété. Cette liste peut inclure les taxes foncières, les frais de prêt, les frais d’enregistrement, les coûts de la société de titre et d’autres dépenses. Parmi les dépenses dues à la clôture figurent les frais d’intérêts payés d’avance, qui font référence aux intérêts quotidiens courus sur l’hypothèque à partir de la date de clôture jusqu’à ce que le premier versement hypothécaire mensuel soit dû.

Selon la date de clôture de l’entiercement, le premier versement hypothécaire de l’emprunteur pourrait prendre plusieurs semaines ou plus à l’avenir. Les intérêts prépayés dus à la clôture sont les intérêts hypothécaires que l’emprunteur doit au prêteur pendant cette période avant le premier versement hypothécaire. Bien que des intérêts payés d’avance puissent survenir dans d’autres types de situations de prêt où l’emprunteur paie des intérêts à l’avance avant qu’ils ne courent, ils sont généralement associés aux hypothèques.

Points hypothécaires

Les points hypothécaires, une sorte de frais que les prêteurs hypothécaires facturent aux emprunteurs, sont considérés comme un type d’intérêts prépayés. Aussi appelés points de remise, les frais uniques permettent aux emprunteurs de réduire le montant des intérêts qu’ils paient au prêteur sur la durée du prêt. En général, l’emprunteur paiera 1 % du montant total du prêt pour chaque point de remise. Chaque point réduit le taux d’intérêt de l’hypothèque d’un huitième à un quart de pour cent.

Semblable à d’autres types d’intérêts prépayés, les points sont généralement déduits sur la durée du prêt (dans ce cas, une hypothèque). Sous réserve que certaines conditions soient remplies, l’Internal Revenue Service (IRS) autorise la déduction de ce type d’intérêts payés d’avance dans l’année au cours de laquelle ils sont payés.

Comment les intérêts payés d’avance sont déterminés

Le moment de la clôture d’un prêt hypothécaire a une incidence sur le montant des intérêts payés d’avance qui sont dus, ainsi que sur le temps qui s’écoulera avant que le premier versement hypothécaire ne soit requis. Le fait de prévoir que les intérêts prépayés doivent être payés plus tôt dans le mois pourrait donner à l’emprunteur plus de temps pour payer ensuite son versement hypothécaire initial.

Les intérêts payés d’avance sont toujours un coût initial à couvrir. Fixer la date d’échéance des intérêts prépayés plus près de la fin du mois donnerait à l’emprunteur plus de temps pour payer ce coût. Le versement hypothécaire initial sera alors nécessaire dans un court laps de temps. La modification du taux d’intérêt ou du montant du principal de l’hypothèque peut réduire les intérêts payés d’avance qui sont dus. Cependant, un emprunteur peut trouver difficile de négocier de tels changements avec le prêteur.

Il est possible que les intérêts payés d’avance qui doivent changer entre le moment de l’estimation du prêt et le moment de la divulgation de clôture. Les frais peuvent être calculés au prorata quotidiennement à partir de la clôture jusqu’à l’échéance du premier versement hypothécaire. Ce calcul sera basé sur le taux d’intérêt annuel qui sera appliqué à l’hypothèque. Le calcul spécifique peut varier selon le prêteur. Il peut y avoir des options pour sauter les paiements sur l’hypothèque, mais les intérêts payés d’avance devront quand même être couverts.

Considérations particulières

Si un emprunteur cherche à refinancer un prêt hypothécaire, cela pourrait affecter les intérêts payés d’avance sur le nouveau financement. Le montant principal restant dû peut être structuré de manière à permettre à l’emprunteur de sauter un paiement. L’emprunteur sera toujours responsable du montant impayé et devra verser des intérêts prépayés sur ce qui est négocié dans le cadre des nouvelles conditions du financement qu’il a obtenu.