Définition de zonage
Qu’est-ce que le zonage ?
Le zonage fait référence aux lois ou règlements municipaux ou locaux qui régissent la façon dont les biens immobiliers peuvent et ne peuvent pas être utilisés dans certaines zones géographiques. Par exemple, les lois de zonage peuvent limiter l’utilisation commerciale ou industrielle des terres afin d’empêcher la construction d’entreprises pétrolières, manufacturières ou autres dans les quartiers résidentiels.
Ces lois peuvent être modifiées ou suspendues si la construction d’une propriété sert à aider la communauté à progresser économiquement.
Points clés à retenir
- Le zonage permet aux gouvernements locaux de réglementer les zones sous leur juridiction qui peuvent avoir des biens immobiliers ou des terres utilisées à des fins particulières.
- Des exemples de classifications de zonage comprennent résidentiel, commercial, agricole, industriel ou hôtelier/hospitalier, entre autres désignations plus spécifiques.
- Les lois de zonage peuvent être modifiées par un gouvernement local tant qu’elles relèvent des lois étatiques et fédérales, et une parcelle de terrain particulière peut être rezonée en fonction de considérations.
Comment fonctionne le zonage
Le zonage décrit les types d’utilisation des terres à des fins de développement et d’exploitation qui sont autorisés sur une parcelle donnée. Les municipalités ont tendance à diviser les districts et les quartiers selon un plan directeur. Cela peut être fait pour favoriser le développement économique, contrôler la fluidité de la circulation, gérer le niveau de bruit, réserver des espaces de vie aux résidents et protéger certaines ressources.
Des exemples de classifications de zonage comprennent les secteurs industriel, industriel léger, commercial, commercial léger, agricole, résidentiel unifamilial, résidentiel à logements multiples et écoles.
Le gouvernement local pourrait interdire l’utilisation de la propriété résidentielle à des fins commerciales pour limiter l’activité commerciale à des parties spécifiques de la ville. Un tel zonage peut entraîner des conflits si les résidents contestent l’usage désigné.
Les lois de zonage peuvent également réglementer les détails de la construction dans des quartiers spécifiques. Par exemple, le zonage peut limiter la hauteur maximale des bâtiments dans une zone donnée quel que soit le type de construction autorisé. Les résidences ou les bureaux de grande hauteur pourraient être interdits sur des parcelles particulières par le biais du zonage, que les bâtiments soient ou non conformes aux lois.
La présence de restrictions de zonage peut influencer les prix lors de l’achat d’une propriété. Les biens immobiliers pourraient se vendre à un prix supérieur en fonction du nombre de limites mises en place par la municipalité.
En 1926, la Cour suprême a statué que des ordonnances de zonage correctement rédigées constituaient un exercice valide du pouvoir de gouvernement des États. Le zonage est devenu constitutionnel par la Cour suprême des États-Unis à la suite de l’affaire Village of Euclid v. Ambler Realty (1926).
Théorie économique du zonage
Selon le théorème de l’économiste Ronald Coase, lauréat du prix Nobel, en l’absence de coûts de transaction, les questions et les différends concernant l’utilisation et le développement des terres pourraient être résolus de manière optimale sans réglementation gouvernementale. Selon les hypothèses du théorème de Coase, la façon dont une parcelle de terrain donnée devrait être utilisée et le type d’activités qui devrait être autorisé pourraient simplement être négociés entre les parties concernées pour obtenir un résultat économiquement efficace.
Le théorème de Coase illustre pourquoi, dans le monde réel où les coûts de transaction se produisent et où la négociation sans friction entre les parties prenantes est peu probable, les réglementations sur l’utilisation des terres telles que le zonage et d’autres solutions imposées par le gouvernement sont la norme.
Critiques de la loi de zonage
Il existe diverses critiques de la mise en œuvre du zonage traditionnel.
Certains critiques affirment que le zonage crée et élargit la disparité de qualité de vie entre les groupes socio-économiques. Par exemple, un canton peut maintenir des lois de zonage qui restreignent le développement industriel et commercial lourd aux étendues de terrain adjacentes aux quartiers à faible revenu. Les effets de telles politiques permettraient aux parties les plus aisées de la ville d’éviter le bruit et la pollution associés.
Les zones qui continuent d’être zonées pour les quartiers résidentiels à faible densité avec une pénurie de logements contribuent à l’itinérance dans leur région en refusant de permettre la construction de plus d’unités de logement résidentielles.
Une critique plus moderne du zonage séparant les zones commerciales et résidentielles est qu’il rend les résidents dépendants des voitures. Un quartier plus intégré et accessible à pied où les gens pourraient faire leurs courses, travailler et se divertir près de chez eux leur permettrait de renoncer aux coûts environnementaux et financiers de la possession d’une voiture. Si le zonage autorisait les quartiers piétonniers, moins d’espace devrait être consacré aux routes et plus d’espace pourrait être réservé aux logements et aux espaces verts.
Considérations particulières
Des modifications aux lois de zonage sont possibles même sans abrogation complète de la législation actuelle. Un promoteur ou un propriétaire peut demander des dérogations qui permettraient certaines exceptions aux règlements de zonage. Cela permettrait à la propriété d’être utilisée d’une manière généralement non autorisée – par exemple, le propriétaire d’une entreprise à domicile pourrait demander une dérogation pour permettre aux opérations de se poursuivre.
Les demandeurs de dérogations peuvent être tenus d’expliquer pourquoi la dérogation est nécessaire et comment le changement ne causera pas de perturbations ou de préjudices importants à la communauté environnante.
Qui contrôle le zonage ?
Il n’y a pas d’agence fédérale pour le zonage, donc qui contrôle le zonage dans votre région dépend presque entièrement de l’endroit où vous vivez. Dans certains cas, il est contrôlé au niveau du comté, dans d’autres au niveau de la ville. Parfois, le zonage est décidé par un bureau de zonage et parfois il est contrôlé par un bureau d’utilisation des terres.
Comment pouvez-vous modifier le zonage de quelque chose ?
Vous devrez d’abord déterminer qui contrôle le zonage dans votre région. Ensuite, ils auront généralement un processus par lequel vous pouvez faire appel du zonage sur quelque chose, mais les étapes spécifiques varieront en fonction de l’endroit où vous vivez. Obtenir des conseils d’un avocat immobilier local est conseillé.
Les lois de zonage peuvent-elles m’empêcher de construire sur ma propriété ?
Oui. Vous pouvez être propriétaire du terrain sur lequel vous souhaitez construire, mais vous devrez toujours respecter les lois de zonage qui peuvent interdire la construction d’un bâtiment d’une certaine taille ou dans un certain but, ou un certain nombre d’autres réglementations.
L’essentiel
Le zonage a été créé à l’origine pour concevoir des quartiers uniformes, contrôler les schémas de circulation et, lorsqu’il est bien fait, pour permettre à une ville de se développer. La mise en œuvre du zonage a eu plusieurs conséquences imprévues et a malheureusement contribué à accroître les inégalités de revenus et les disparités de richesse raciale. Avec les temps modernes, les pratiques de zonage devront s’adapter à la croissance démographique et aux besoins.