Définition de l’ordonnance de zonage
Qu’est-ce qu’une ordonnance de zonage ?
Une ordonnance de zonage est une règle qui définit comment la propriété dans des zones géographiques spécifiques peut être utilisée. Les ordonnances de zonage détaillent si des zones géographiques spécifiques sont acceptables à des fins résidentielles ou commerciales. Les ordonnances de zonage peuvent également réglementer la taille des lots, l’emplacement, la densité, le style architectural et la hauteur des structures. Les ordonnances de zonage décrivent également les procédures de traitement des infractions aux règles de zonage (y compris les sanctions).
Points clés à retenir
- Une ordonnance de zonage est une règle qui définit comment la propriété dans des zones géographiques spécifiques peut être utilisée.
- Les ordonnances de zonage peuvent également réglementer la taille des lots, l’emplacement, la densité et la hauteur des structures.
- Les règles de zonage varient considérablement d’une région à l’autre, mais leur objectif commun le plus général est de séparer l’utilisation des propriétés résidentielles de l’utilisation des propriétés commerciales.
Types de zonage
Les principaux types de zonage sont industriels, commerciaux, résidentiels et agricoles. D’autres types de zonage utilisés dans certaines municipalités comprennent le zonage historique, scolaire, hospitalier et aéroportuaire. Dans les catégories principales, il y a généralement des désignations pour la densité des unités. Par exemple, dans certaines régions, le zonage résidentiel comprend des désignations telles que R-2 pour un maximum de deux unités résidentielles par acre ou R-4 pour un maximum de quatre unités résidentielles par acre. Les désignations comme R-2 et R-4 signifient des choses très différentes selon la municipalité, alors vérifiez auprès de votre bureau de zonage local pour voir ce que cela signifie dans le vôtre.
Comment fonctionne une ordonnance de zonage
Le processus de zonage consiste à diviser une région particulière de terres en districts ou zones, puis à spécifier les types d’utilisation des terres qui sont autorisés et interdits pour chaque zone. Ceci est généralement effectué par une corporation municipale ou un comté. Les règles de zonage varient considérablement d’une région à l’autre, mais leur objectif commun le plus général est de séparer l’utilisation des propriétés résidentielles de l’utilisation des propriétés commerciales.
Les gouvernements municipaux peuvent instituer des ordonnances de zonage très spécifiques pour influencer la nature d’un district ou d’un quartier dans sa municipalité. Par exemple, en désignant plusieurs sections voisines d’une ville à des fins strictement résidentielles, les résidents de cette région subiront moins de circulation et moins de nuisances sonores dans leur environnement. Les ordonnances de zonage sont également utilisées pour préserver l’intégrité architecturale des bâtiments dans une zone spécifique. Si une municipalité souhaite conserver l’aspect historique d’une partie de la ville, des ordonnances de zonage peuvent être utilisées pour y limiter la construction immobilière de sorte que tous les nouveaux bâtiments doivent être d’une hauteur et d’une superficie comparables à celles des bâtiments historiques.
Spécificité locale
Les désignations de zonage varient énormément selon l’état, le comté et la municipalité. Si vous êtes confus au sujet des lois de zonage dans votre région, la première étape consiste à vérifier auprès du bureau de zonage de votre comté ou de votre municipalité, parfois appelé votre bureau d’utilisation des terres. Vous devrez peut-être consulter un avocat immobilier local si vous avez un problème avec le zonage.
Exceptions aux lois de zonage
Les modifications apportées aux ordonnances de zonage peuvent créer des tensions entre les résidents actuels et potentiels ainsi que les propriétaires de biens dans la région zonée. Par exemple, cela peut être le cas si une nouvelle entreprise envisage de déménager dans une ville spécifique, pour découvrir que les règles de zonage ont changé dans la région géographique de la propriété qu’elle avait l’intention d’occuper.
Clause de grand-père
À la suite de nouvelles ordonnances de zonage, les propriétés commerciales peuvent être contraintes de passer à des propriétés résidentielles et vice-versa. Dans certains cas, les locataires existants peuvent être contraints de déménager en raison de ces changements. Cependant, les ordonnances de zonage contiennent parfois des clauses d’héritage, également appelées «clause de grand-père». Les clauses d’héritage dispensent les locataires existants d’être touchés par toute modification des règles de zonage actuelles, à condition qu’ils résidaient déjà dans la zone à une date spécifiée. Ce processus d’exemption des nouvelles règles et réglementations est également appelé « droits acquis ».
Il existe certaines exceptions qui permettent aux propriétés qui ne répondent pas aux exigences d’une ordonnance de zonage d’être encore établies dans ces zones géographiques respectives. Si une ordonnance modifie une zone qui autorisait autrefois les entreprises commerciales à opérer dans une zone uniquement résidentielle, certaines petites entreprises locales peuvent être autorisées à rester ouvertes en raison d’une clause héritée.
Écart de zonage
Les nouvelles entreprises ont également la possibilité de demander une dérogation. Une dérogation est une demande de dérogation aux règles de zonage en vigueur. Si la dérogation est approuvée, le nouveau locataire peut emménager et fonctionner indépendamment de l’ordonnance de zonage.
Quels sont les inconvénients du zonage ?
Les applications traditionnelles des ordonnances de zonage séparent géographiquement les quartiers résidentiels des endroits où les gens travaillent, font leurs courses et s’amusent, rendant les résidents dépendants de la voiture. Ceux qui voudraient s’éloigner des coûts économiques et environnementaux élevés du transport préconisent des quartiers intégrés et propices à la marche avec des ordonnances de zonage moins rigides.
Quels sont les avantages du zonage ?
Le zonage, lorsqu’il est fait correctement, permet aux villes de se développer de manière durable pendant des générations. En réservant des zones à proximité des écoles, des aéroports ou des hôpitaux pour une expansion future, les villes sont en mesure de construire leurs communautés de manière responsable.
Les règlements de zonage contribuent-ils à la crise du logement ?
Les règlements de zonage résidentiel à faible densité ont contribué à la crise du logement dans les zones où les possibilités d’expansion sont limitées. Autrefois de petites villes qui ont explosé en population, comme Palo Alto, en Californie, regorgent de zones zonées à faible densité. S’ils restent à faible densité, leur crise du logement continuera de s’aggraver. Cependant, les habitants de ces zones à faible densité s’opposent généralement fermement à toute proposition de construction de quartiers plus denses.
L’essentiel
Des ordonnances de zonage existent pour aider les villes à conserver leur caractère à mesure qu’elles grandissent. Ils empêchent la construction d’une usine dans votre arrière-cour ou la construction d’un gratte-ciel résidentiel à des kilomètres de tout centre de transport ou de toute route construite pour une capacité élevée. À mesure que la population augmente à l’échelle mondiale et en particulier dans les zones urbaines, les villes devront ajuster certaines ordonnances résidentielles pour permettre une densité de logement plus élevée.