Définition de l’option de location

Qu’est-ce qu’une option de location ?

Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d’acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Il interdit également au propriétaire d’offrir la propriété à vendre à quelqu’un d’autre. A l’expiration du terme, le locataire doit soit exercer l’option, soit la renoncer. Une option de location est également appelée location avec option d’achat.

Comment fonctionne une option de location

Une option de location donne à un acheteur potentiel plus de flexibilité qu’un contrat de location-achat standard, qui oblige le locataire à acheter la maison à la fin du bail. Le prix de la maison est convenu d’avance entre l’acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix correspond généralement à la valeur marchande actuelle de la maison, ce qui permet au locataire d’acheter la maison à l’avenir au prix d’aujourd’hui.

Pour cette option, le locataire se voit généralement facturer des frais initiaux par le propriétaire, qui peuvent représenter 1% du prix de vente de la maison. Les frais vont à la mise de fonds si le locataire décide d’acheter la maison à la fin du bail.

L’option de location est particulièrement utile pour ceux qui pourraient bâtir leur crédit ou qui n’ont pas assez d’économies pour un acompte. Cependant, il y a plusieurs caractéristiques des options de location à considérer.

Exigences pour une option de location

Les options de location s’accompagnent d’un compromis pour les propriétaires, car ils peuvent perdre la possibilité de vendre la propriété à un prix plus élevé. En échange, les locataires paient un loyer plus élevé avec une option de crédit-bail qu’ils ne paieraient autrement.

Paiements de location

Le propriétaire facture une prime en plus du loyer mensuel standard pour l’option d’achat au prix d’aujourd’hui à la fin du bail. La prime peut être un pourcentage ajouté au loyer actuel, tel qu’un supplément de 10 % du loyer mensuel standard pour une maison de cette taille.

La prime, souvent appelée crédit de loyer, fait partie de la mise de fonds du logement si l’option d’achat du logement est exercée par le locataire. Cependant, le locataire perd l’argent supplémentaire payé au-dessus du loyer standard si la maison n’est pas achetée à la fin du bail.

Certains propriétaires peuvent accepter un paiement unique en espèces, souvent appelé « contrepartie précieuse », qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Ce n’est pas un dépôt sur l’achat de la propriété, ce qui signifie qu’il n’est pas remboursable. Le montant varie d’une commission symbolique à 5% du prix d’achat prévu.

Financement bancaire avec option de location

La bonne nouvelle pour les locataires est qu’en règle générale, les banques autorisent le montant total de la prime au-dessus des paiements de location à servir à l’acompte pour l’achat de la maison. Cependant, si le loyer facturé était au taux du marché, la banque peut ne pas autoriser l’application des fonds au prix d’achat. Il est important que les acheteurs vérifient auprès de plusieurs banques pour déterminer leurs politiques concernant le financement d’un prêt hypothécaire pour une maison avec une option de location.

La durée d’une option de location

La durée de l’option peut être n’importe quelle période sur laquelle le propriétaire et le locataire s’entendent, mais elle est généralement d’un à trois ans. Le contrat d’option de location stipule également le prix d’achat de la propriété au début du bail ou comment ce prix sera déterminé à la fin de l’option.

Raisons d’utiliser une option de location

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important de déterminer si les avantages l’emportent sur les inconvénients liés à la conclusion de l’accord.

Pourquoi les locataires concluent une option de location

Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons d’utiliser une option de location plutôt que d’acheter la propriété dès le départ. Une considération majeure est de ne pas avoir assez d’argent ou de crédit pour effectuer l’achat. La location peut permettre à l’acheteur potentiel d’économiser de l’argent pour l’achat et, en même temps, de renforcer son crédit en effectuant des paiements réguliers et à temps.

Le locataire a la possibilité d’acheter une propriété à l’avenir aux prix d’aujourd’hui. Si le locataire n’a pas l’argent économisé aujourd’hui pour acheter la maison mais s’inquiète que la valeur de la maison augmente au cours des prochaines années, l’option de location est un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le district scolaire ou le quartier, l’option de location retire la maison du marché, ce qui permet au locataire d’économiser suffisamment pour l’acheter à la fin du bail.

Même si l’acheteur potentiel a les moyens d’acheter la propriété, il peut ne pas vouloir s’y engager tout de suite. Par exemple, si l’acheteur potentiel vient d’un autre endroit, il pourrait vouloir vivre dans la nouvelle ville avant de s’engager dans l’achat. Ou, ils peuvent encore avoir leur ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle propriété.

Enfin, la propriété peut ne pas être admissible à certains prêts, y compris un prêt VA, en raison de réparations ou de mises à niveau nécessaires. En louant d’abord, l’acheteur potentiel peut apporter ces améliorations afin de se qualifier pour le prêt plus tard.

Pourquoi les propriétaires concluent une option de location

Un propriétaire peut conclure un contrat d’option de location parce qu’il a eu du mal à vendre la maison. L’option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d’acheteurs potentiels.

De plus, si un propriétaire envisage de vendre la maison dans quelques années, l’option de location permet au propriétaire de percevoir une prime supérieure au marché actuel des loyers. Le pire des cas est que le locataire n’achète pas la maison ; le propriétaire le met sur le marché pour le vendre et conserve les fonds supplémentaires payés au-dessus du loyer mensuel standard.

Il peut également y avoir des problèmes fiscaux liés à la vente immédiate de la propriété au lieu de la vendre plus tard. L’option, bien qu’elle ne garantisse pas de vendre plus tard, augmente la probabilité que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l’option.

Considérations particulières

L’assurance du locataire est généralement requise pour les effets personnels du locataire. L’assurance du locataire protège contre toute perte de valeur des biens et des meubles de la maison. De plus, il est important qu’il soit obligatoire que le propriétaire ait également une assurance habitation au cas où quelque chose se produirait pendant la durée du bail qui pourrait nuire à la valeur de la propriété, comme un incendie ou un dégât des eaux.

Une éventualité d’évaluation devrait être incluse dans le contrat d’option de location. En d’autres termes, à la fin du bail, la valeur de la maison pourrait avoir diminué. Une évaluation fournit une valeur mise à jour de la propriété avant l’achat et la vente.

Il est important de calculer le montant exact qui doit être versé au propriétaire à la fin de l’option de location. N’oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à tout gain sur la valeur marchande de la maison en concluant l’option de location. Le propriétaire voudra être indemnisé adéquatement pour ne pas pouvoir vendre la maison à une autre personne qui était prête à l’acheter.

Pour ceux qui envisagent une option de location ou une option de location à acheter, ils devraient idéalement avoir un avocat qui connaît bien les transactions d’option de location pour examiner les petits caractères afin de s’assurer qu’il n’y a pas de surprises à la fin de la durée du bail.

Exemple d’option de location avec option d’achat

Supposons qu’un propriétaire souhaite vendre sa maison d’une valeur de 500 000 $. La maison a un locataire de longue date, qui économise actuellement pour acheter sa propre maison. Les deux parties pourraient tenter leur chance sur le marché du logement, mais il faudrait probablement plusieurs mois au propriétaire pour trouver un acheteur convenable et au locataire pour trouver un vendeur convenable. De plus, la vente de la maison obligerait le propriétaire à évacuer les locataires, perdant ainsi une source de revenus mensuels.

Au lieu de cela, le propriétaire pourrait offrir à son locataire une option de location, offrant une transition plus facile pour les deux parties. Dans une option de location typique, l’acheteur-locataire potentiel paierait 3 à 5 % supplémentaires du prix de la maison (15 000 $ à 25 000 $) à titre de frais d’option, ainsi qu’une prime supplémentaire à son loyer mensuel. En échange, ils auraient la possibilité d’acheter la maison dans deux ans, au prix d’aujourd’hui. Les primes mensuelles contribueraient à la mise de fonds.

Cet arrangement fonctionne à l’avantage des deux parties, bien qu’il y ait un compromis. L’acheteur-locataire peut bloquer un prix avantageux sur le logement, mais s’il n’exerce pas l’option d’achat, il aura payé plus d’argent qu’il n’aurait payé pour une location ordinaire. En outre, ils peuvent également être responsables des frais d’entretien qui sont normalement à la charge du propriétaire. Le vendeur-propriétaire gagne plus d’argent au départ, mais il perd la chance de prendre une offre plus élevée.

FAQ sur la location avec option d’achat

Comment fonctionne un contrat de location-acquisition pour une voiture ?

Une voiture de location avec option d’achat, ou une voiture de location avec option d’achat, utilise un contrat de prêt similaire à une option de location. Le locataire-acheteur paie un acompte initial, ainsi que des paiements hebdomadaires. Cependant, il n’y a pas d’option d’achat : à la fin de la période de location, l’acheteur est entièrement propriétaire de la voiture. Cet arrangement coûte finalement moins cher qu’un prêt subprime et ne nécessite pas de vérification de crédit ; cependant, c’est beaucoup plus cher que d’acheter une voiture avec un bon crédit.

Comment trouver un bail pour devenir propriétaire ?

Selon Homelight, une façon de trouver une maison en location avec option d’achat consiste à rechercher des agents ou des maisons de courtage avec un programme de location avec option d’achat. Il est également possible de contacter directement les vendeurs – de nombreux propriétaires peuvent vouloir vendre leur propriété, sans avoir à passer par un agent immobilier. Enfin, il est également possible de trouver des accords de location avec option d’achat sur le marché de la forclusion. Un accord de location-acquisition sur une maison en pré-saisie fournirait aux propriétaires un flux de revenus stable et un moyen de vendre la maison.

Comment rédiger un contrat de location-acquisition ?

Il existe de nombreux exemples de contrats de location avec option d’achat et de modèles disponibles en ligne. Cependant, en raison de l’importance de l’engagement financier, il serait sage de demander à un avocat d’examiner votre contrat de location avec option d’achat.

Un contrat de location-acquisition vous aide-t-il à bâtir votre crédit ?

Selon Experian, les contrats de location-acquisition ne sont généralement pas signalés aux bureaux de crédit, ce qui les rend peu susceptibles d’apparaître sur votre rapport de crédit. Cependant, vous pouvez toujours demander à votre propriétaire de déclarer vos paiements de loyer, contribuant ainsi à augmenter votre pointage de crédit. Bien sûr, cela va dans les deux sens : un paiement manqué ou en retard pourrait finir par réduire votre crédit.

La ligne de fond

Les options de location sont un moyen populaire pour les propriétaires de trouver un acheteur potentiel sans avoir à mettre la propriété sur le marché. Après avoir payé des frais initiaux, le locataire obtient le droit d’acheter le logement à la fin de sa location, souvent à un prix préférentiel. Cet arrangement offre une flexibilité supplémentaire aux acheteurs potentiels, leur permettant de constituer leur épargne et leur crédit alors qu’ils se préparent à acheter une maison.