Définition de l’acte de fiducie



Qu’est-ce qu’un acte de fiducie?

Un acte de fiducie – également connu sous le nom d’acte de fiducie – est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis. C’est un document qui entre en jeu lorsqu’une partie a contracté un prêt auprès d’une autre partie pour acheter une propriété. L’acte de fiducie représente un accord entre l’emprunteur et un prêteur pour que la propriété soit détenue en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.

Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu’auparavant, une vingtaine d’États imposent toujours l’utilisation d’un acte plutôt que d’une hypothèque lorsqu’un financement est impliqué dans l’achat d’un bien immobilier. Les actes de fiducie sont courants en Alaska, Arizona, Californie, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Caroline du Nord, Tennessee, Texas, Virginie et Virginie-Occidentale. Quelques États, comme le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud, autorisent l’utilisation à la fois d’actes de fiducie et d’hypothèques.

Points clés à retenir

  • Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre légal d’une propriété à un tiers, tel qu’une banque, une société d’entiercement ou une société de propriété, pour qu’il le conserve jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse sa dette au prêteur.
  • Les actes de fiducie sont utilisés à la place des hypothèques dans plusieurs États.
  • Investir dans des actes de fiducie peut fournir un flux de revenus à haut rendement.

Comprendre les actes de fiducie

Dans une transaction immobilière—l’achat d’une maison, disons—un prêteur donne de l’argent à l’emprunteur en échange d’un ou plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre légal du bien immobilier à un fiduciaire impartial, généralement une société de titre, une société d’entiercement ou une banque, qui le détient en garantie des billets à ordre. Le titre équitable, c’est-à-dire le droit d’obtenir la pleine propriété, appartient à l’emprunteur, de même que la pleine jouissance et la pleine responsabilité du bien.

Cet état de fait perdure pendant toute la durée de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu’à ce que l’emprunteur paie la dette en totalité, moment auquel le titre de propriété devient celui de l’emprunteur. Si l’emprunteur fait défaut sur le prêt, le syndic prend le contrôle total de la propriété.

Acte de fiducie vs hypothèque

Les actes de fiducie et les hypothèques sont tous deux utilisés dans les prêts bancaires et privés pour créer des privilèges sur des biens immobiliers, et les deux sont généralement enregistrés comme une dette dans le comté où se trouve la propriété.

Cependant, une hypothèque implique deux parties : un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties : un emprunteur (ou fiduciaire), un prêteur (ou bénéficiaire) et le fiduciaire. Le syndic détient le titre du privilège au profit du prêteur ; si l’emprunteur fait défaut, le syndic initiera et terminera le processus de forclusion à la demande du prêteur.

Contrairement à l’usage courant, une hypothèque n’est pas techniquement un prêt pour acheter une propriété ; c’est un accord qui met en gage la propriété en garantie du prêt.

Saisies et actes de fiducie

Les hypothèques et les actes de fiducie ont des processus de forclusion différents. Une forclusion judiciaire est un processus supervisé par un tribunal appliqué lorsque le prêteur intente une action en justice contre l’emprunteur pour défaut de paiement d’une hypothèque. Le processus est long et coûteux.

En outre, si l’enchère des biens saisis ne rapporte pas suffisamment d’argent pour rembourser le billet à ordre, le prêteur peut déposer un jugement de carence contre l’emprunteur, en justice pour le solde. Cependant, même après la vente du bien, l’emprunteur a le droit de rachat : il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.

En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d’entamer une forclusion non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en respectant les procédures décrites dans l’acte de fiducie et la loi de l’État. Si l’emprunteur ne rend pas le prêt à jour, la propriété est mise aux enchères par le biais d’une vente de syndic.

Le titre est transféré du syndic au nouveau propriétaire par l’acte du syndic après la vente. Lorsqu’il n’y a pas d’enchérisseur lors de la vente du syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d’un acte de syndic. Une fois le bien vendu, l’emprunteur n’a aucun droit de rachat.

De plus, un syndic a la responsabilité de payer le produit de la vente à l’emprunteur et au prêteur une fois la vente finalisée. Le syndic paiera au prêteur le montant restant sur la dette et paiera à l’emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d’acheter la propriété.

Avantages et inconvénients d’investir dans des actes de fiducie

Les investisseurs à la recherche de rendements juteux se tournent parfois vers le secteur immobilier, en particulier les actes de fiducie.

Dans un acte de fiducie, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur travaillant sur un projet immobilier. Le nom de l’investisseur figure sur l’acte de fiducie en tant que prêteur. L’investisseur perçoit des intérêts sur son prêt ; lorsque le projet est terminé, son capital lui est intégralement restitué. Un courtier en actes de fiducie facilite généralement la transaction.

Les inconvénients

  • Illiquidité

  • Pas d’appréciation du capital

Quel type de développeur entre dans cet arrangement? Les banques sont souvent réticentes à prêter à certains types de développements, tels que les projets commerciaux de taille moyenne – trop petits pour les grands prêteurs, trop grands pour les petits – ou les développeurs avec de mauvais antécédents ou trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour les développeurs face à un délai serré pour commencer ou terminer un projet.

Les développeurs comme ceux-ci sont souvent en difficulté. Pour ces raisons, les investisseurs dans les actes de fiducie peuvent souvent s’attendre à des taux d’intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent récolter les bénéfices d’une diversification dans une autre classe d’actifs, sans avoir à être des experts en construction ou en gestion immobilière : il s’agit d’un investissement passif.

L’investissement dans un acte de fiducie comporte certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les investissements immobiliers ne sont pas liquides, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent à la demande. De plus, les investisseurs ne peuvent s’attendre qu’aux intérêts générés par le prêt ; toute appréciation supplémentaire du capital est peu probable.

Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l’acte de fiducie, provoquant des enchevêtrements juridiques coûteux qui peuvent mettre en danger l’investissement. L’investisseur type avec peu d’expérience peut avoir des difficultés, car il faut une expertise spécifique pour trouver des développeurs, des projets et des courtiers crédibles et dignes de confiance.

Exemple concret d’un acte de fiducie

Un acte de fiducie abrégé utilisé dans le comté d’Austin, au Texas, couvre les exigences de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces pour que l’emprunteur, le prêteur et le fiduciaire remplissent leurs noms. Le montant emprunté et l’adresse de la propriété sont également requis.

Après cette section, le document précise le transfert des droits sur la propriété et des clauses uniformes comprenant :

  • Détails sur le paiement du principal et des intérêts
  • Fonds d’entiercement
  • Liens
  • Assurance des biens et entretien des structures
  • Occupation de la structure : l’emprunteur doit s’installer dans les 60 jours

Le formulaire comprend également des engagements non uniformes, qui spécifient le défaut ou la violation de l’une des conditions de l’accord. Et il précise que le prêt dont traite le document n’est pas un prêt sur valeur domiciliaire, c’est-à-dire quelque chose dont l’emprunteur recevra de l’argent, mais un prêt pour l’achat de la propriété.

L’acte de fiducie se termine par un espace pour la signature de l’emprunteur, qui doit se faire en présence d’un notaire et de deux témoins, qui signent également.

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