Définition ARM de paiement flexible
Qu’est-ce qu’un ARM de paiement flexible ?
Un paiement flexible ARM était un type de prêt hypothécaire à taux variable (ARM) qui permettait à l’emprunteur de choisir parmi différentes options de paiement chaque mois. Communs au début des années 2000, ils ont permis à de nombreuses personnes d’obtenir des prêts immobiliers, mais leurs normes laxistes ont contribué à l’effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008.
Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a effectivement éliminé les ARM de paiement flexibles en 2014 grâce à ses normes Qualified Mortgage (QM).
Points clés à retenir
- Une ARM à paiement flexible était un type d’hypothèque à taux variable (ARM) qui permettait aux emprunteurs de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois.
- Ces options de paiement étaient un paiement hypothécaire de 30 ans, un paiement de 15 ans, un paiement d’intérêt seulement et un paiement minimum.
- La plupart des ARM de paiement flexibles offraient un taux de lancement bas suivi d’un taux d’intérêt beaucoup plus élevé, laissant l’emprunteur avec un choc de paiement et souvent avec l’incapacité de payer les nouvelles mensualités.
- Ce type de prêt hypothécaire a été abandonné aux États-Unis depuis 2014.
Comment fonctionnaient les ARM de paiement flexibles
Également connus sous le nom d’option de paiement ou d’option ARM, les ARM de paiement flexible offraient généralement quatre options de paiement différentes :
- Un paiement entièrement amortissable sur 30 ans ;
- Un paiement entièrement amortissable sur 15 ans ;
- Un paiement d’intérêts uniquement ;
- Un paiement dit minimum qui ne couvrait pas forcément les intérêts mensuels.
Les emprunteurs peuvent varier l’option de paiement qu’ils ont utilisée d’un mois à l’autre.
Le taux d’intérêt sur l’ARM était généralement très bas pendant les un à trois premiers mois ; après cela, il serait réinitialisé à quelque chose de plus compétitif. Il y avait généralement une limite, ou un plafond, sur le montant que le paiement mensuel minimum pouvait augmenter d’année en année. Les prêts hypothécaires comportaient également une période de recalcul intégrée, généralement tous les cinq ans, au cours de laquelle le paiement serait recalculé en fonction de la durée restante du prêt.
Historique des ARM de paiement flexible
Les ARM à paiement flexible étaient populaires avant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008. En fait, leur popularité pourrait bien avoir contribué à déclencher la crise.
À la fin des années 1990 et au début des années 2000, les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les gens étaient impatients de posséder et d’investir dans l’immobilier, et les ARM de paiement flexibles leur ont facilité la tâche.
Les prêts hypothécaires avaient un taux d’intérêt de lancement très bas, généralement de 1 %, ce qui a amené de nombreuses personnes à supposer qu’elles pouvaient se permettre une maison plus chère que ne le laisserait supposer leur revenu. Mais le taux de teaser n’était souvent que pour un mois. Ensuite, le taux d’intérêt est réinitialisé à un indice tel que l’indice du coût de l’épargne de Wells Fargo (COSI) plus une marge.
En utilisant le nouveau taux d’intérêt, les emprunteurs pourraient choisir d’effectuer un versement hypothécaire conventionnel sur 30 ans ou un versement accéléré encore plus important sur 15 ans. En pratique, peu d’emprunteurs l’ont fait ; après le premier mois, la plupart ont opté soit pour le paiement d’intérêts uniquement, soit pour le paiement mensuel minimum, ce qui, même s’il était plus élevé que le taux de teaser, semblait toujours être une bonne affaire.
De nombreux emprunteurs ne comprenaient pas qu’en ne payant que le minimum mensuel, les intérêts impayés seraient ajoutés au solde du prêt, un processus appelé amortissement négatif. En effet, cela a augmenté la taille du prêt. Lorsque les prix des maisons ont commencé à s’effondrer en 2007, les emprunteurs ont découvert qu’ils devaient plus sur leurs prêts hypothécaires que ne valait leur maison.
De nombreux détenteurs d’ARM flexibles ont connu ce que l’on appelle un choc de paiement – une augmentation spectaculaire des dettes et des passifs que leurs revenus ne peuvent pas couvrir, ce qui les amène à faire défaut à leurs obligations financières.
Les propriétaires ne pouvaient pas vendre ou refinancer leurs maisons, car la valeur était trop faible. Et lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter, de nombreux emprunteurs n’avaient pas les moyens d’effectuer les paiements mensuels de leurs prêts hypothécaires, ce qui a entraîné des défauts de paiement qui se sont propagés à de nombreux produits financiers, tels que les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), basés sur ces prêts. Les banques, les sociétés d’investissement et d’autres qui avaient investi massivement dans ces produits ont à leur tour fait face à des pertes écrasantes et à l’insolvabilité.
Risques des ARM de paiement flexibles
Les ARM de paiement flexibles comportaient de nombreux petits caractères que les emprunteurs ignoraient souvent. Par exemple, beaucoup n’ont pas vraiment compris le concept d’amortissement négatif — le fait qu’en ne payant que le minimum mensuel, ils pourraient en fait être en augmentant la taille de leur dette. Un autre détail souvent négligé : effectuer des paiements minimums ne pouvait pas durer éternellement. La plupart des ARM à paiement d’options avaient un plafond d’amortissement négatif, ce qui signifie que l’emprunteur ne pouvait effectuer des paiements minimaux que jusqu’à ce que la valeur du prêt atteigne 110 à 125 % du montant initial.
Les paiements minimaux ont également augmenté chaque année, parfois par des pourcentages qui ne semblaient pas beaucoup mais qui se sont aggravés rapidement. Et l’option de paiement des intérêts uniquement n’était généralement valable que pendant les 10 premières années. De nombreux propriétaires ont vu leurs paiements de prêt plus que doubler après seulement quelques années.
La fin des ARM de paiement flexibles
Les personnes qui ont opté pour ces prêts ont peut-être été irresponsables, cupides ou insouciantes financièrement. Mais ils ont aussi été victimisés dans une certaine mesure. De nombreux ARM de paiement flexible ont été rédigés par des prêteurs prédateurs qui étaient plus intéressés à conclure un accord et à faire une commission par opposition à l’impact financier négatif que cela aurait sur les emprunteurs. Ils ont approuvé des personnes pour des prêts, sachant que ces personnes n’étaient pas vraiment qualifiées (selon les normes de souscription traditionnelles) et pourraient éventuellement ne pas être en mesure de payer leurs prêts hypothécaires.
Pour décourager les banques de souscrire des prêts susceptibles de mettre les propriétaires en faillite, le CFPB a créé son programme de prêts hypothécaires qualifiés (QM) en 2014. Dans le cadre de ce programme, certains types de prêts hypothécaires stables obtiendraient l’approbation de l’agence QM et qualifieraient la banque émettrice pour une plus grande protection dans le cas de défaut.
Étant donné que les prêts à amortissement négatif tels que les ARM à paiement flexible n’ont jamais obtenu l’approbation du QM, les banques les ont largement abandonnés au profit d’ARM plus conventionnels et de prêts hypothécaires à taux fixe.
La ligne de fond
Jusqu’en 2014, date à laquelle il a été effectivement éliminé par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), les emprunteurs pouvaient choisir un type de prêt hypothécaire à taux variable (ARM) qui leur permettait de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois. Ces prêts hypothécaires étaient courants au début des années 2000 et ont permis à de nombreuses personnes d’obtenir des prêts immobiliers, mais des normes laxistes en matière d’émission de prêts hypothécaires ont contribué à l’effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008. Les ARM de paiement flexibles ne sont plus disponibles aux États-Unis.