Comprendre votre hypothèque

L’une des décisions financières les plus importantes de la vie est l’achat d’une maison. L’accession à la propriété permet d’accroître la valeur nette d’une maison et de déduire les intérêts hypothécaires de ses impôts. Une maison pourrait potentiellement augmenter en valeur au fil du temps, et il y a des avantages intangibles tels qu’un meilleur contrôle sur les rénovations. Lorsqu’un particulier achète une maison, les dépenses mensuelles augmentent généralement. Néanmoins, être propriétaire de votre maison peut être gratifiant si vous prenez les bonnes décisions dès le départ.

Première étape : peaufiner votre cote de crédit

La préparation est la moitié de la bataille pour obtenir une hypothèque. La première étape consiste à obtenir votre rapport de crédit et à connaître votre pointage FICO, ce qui signifie si vous serez considéré comme solvable. Votre score se situera entre 300 et 850.

Depuis 2010, la Federal Housing Administration (FHA) exige une cote de crédit de 580 ou plus pour être admissible à un prêt FHA avec un acompte de 3,5%. Ceux dont la cote de crédit se situe entre 500 et 579 doivent déposer 10 %, tandis que les emprunteurs dont la cote est inférieure à 500 ne sont pas admissibles. D’autres programmes tels que Fannie Mae fixent un minimum plus élevé de 620 à 640 pour les demandeurs de prêt hypothécaire.

Que faire à ce sujet

Si votre score est bas, essayez de rembourser toute dette à intérêt élevé. Payez vos factures à temps. Ne demandez pas une autre carte de crédit. Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées, cependant. Avoir du crédit à votre disposition mais ne pas l’utiliser améliore en fait votre pointage de crédit en augmentant votre taux d’utilisation du crédit. Vérifiez également s’il y a des erreurs ou des divergences dans votre rapport de crédit et suivez-les pour les faire corriger.

Deuxième étape : rechercher un prêteur

Une fois que votre pointage de crédit est là où vous en avez besoin, cherchez un prêteur. En supposant que vous soyez un bon prospect, laissez trois ou quatre prêteurs se disputer votre entreprise. Ne donnez pas à chaque prêteur l’approbation d’accéder à votre rapport de crédit. Obtenez une estimation de prêt (anciennement appelée estimation de bonne foi) et analysez chaque charge. Ce n’est que lorsque vous avez sélectionné un prêteur que vous devez lui permettre de vérifier votre crédit.

Les frais des prêteurs à l’emprunteur peuvent être très créatifs et négociables. Les frais tels que le montage du prêt, les frais de traitement et les frais de souscription peuvent souvent être négociés à la baisse d’au moins 50 % ou même annulés par le prêteur s’il veut votre entreprise.

Refuser de payer des points

Évitez les points si vous le pouvez. Lorsque vous payez des points, vous payez des intérêts sous forme d’un montant forfaitaire à l’avance pour obtenir un taux inférieur sur un prêt hypothécaire à taux fixe. Un point équivaut à 1 %. Cela augmente essentiellement le montant de votre acompte. Les points sont des frais supplémentaires inutiles par le prêteur. Refusez de les payer ou emmenez votre entreprise ailleurs.

Dans certains cas, il peut être intéressant de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour identifier les coûts inutiles. Un agent immobilier bien informé peut vous dire quels sont les coûts habituels et lesquels pourraient potentiellement être éliminés. Par exemple, les frais d’assurance titres dans certains comtés de Floride sont à la charge de l’acheteur (à moins que le vendeur n’accepte de prendre en charge les frais). Si vous achetez là-bas, ces coûts devraient apparaître sur votre estimation de prêt. Dans tous les cas, vous ne voulez pas de grosses surprises lorsque vous recevez la divulgation de clôture avant la clôture.

Étape 3 : À propos du PMI

La plupart des prêteurs facturent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous versez une mise de fonds initiale de moins de 20 % sur votre maison. Cette assurance protège le prêteur, et non vous, en cas de défaut de paiement de votre prêt. Le PMI peut être inévitable si vous ne pouvez pas atteindre le seuil de 20 %. Si vous demandez un prêt de 200 000 $ avec un acompte de 10 %, vous pouvez vous attendre à payer au moins 100 $ par mois pour le paiement PMI. Il n’est pas rare de voir des paiements PMI de l’ordre de 150 $ à 200 $ par mois.

Laisse tomber

Cependant, vous devez savoir que lorsque vous atteignez un certain pourcentage de la valeur nette de votre maison, généralement 20%, vous pouvez annuler le PMI. Et vous en aurez envie. Sur 30 ans, un paiement PMI mensuel de 150 $ peut représenter plus de 54 000 $. Les prêteurs ne vous rappelleront pas que vous pouvez annuler le paiement supplémentaire.

Éviter le PMI

Supposons que vous envisagez une maison de 200 000 $ et que vous disposez de 10 000 $ pour la mise de fonds. La plupart des prêteurs exigeront un paiement PMI si vous ne versez pas au moins 40 000 $, à l’exclusion des frais de prêt. Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, une mise de fonds de 40 000 $ est hors de question.

Cependant, vous pouvez essayer de « superposer » vos prêts afin que deux prêteurs participent au prêt. Cela pourrait ressembler à un plan de type 80-15-5 : vous financez 80 % sur une hypothèque principale, 15 % sur une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire et 5 % comme mise de fonds. En utilisant le prêt sur valeur domiciliaire plus votre mise de fonds, vous pouvez utiliser ce montant par rapport au prix d’achat de votre maison et couvrir l’exigence de mise de fonds de 20 %, évitant ainsi le PMI.

Le prêt hypothécaire ou le deuxième prêt auront très probablement un taux variable ou un taux plus élevé que votre hypothèque principale, vous devrez donc garder un œil sur ce prêt et essayer de le rembourser en premier. Les intérêts d’un prêt immobilier sont également déductibles de l’impôt fédéral si le prêt a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison d’un contribuable. Cependant, un couple marié est limité à la déduction des intérêts sur une dette hypothécaire totale pouvant atteindre 750 000 $.

Types de prêts

Le prêt à taux fixe sur 30 ans reste le prêt hypothécaire le plus répandu. La plupart des propriétaires préfèrent ce type de prêt car leurs mensualités resteront stables au fil des ans.

Un prêt fixe sur 15 ans est de plus en plus populaire car il réduit l’horizon temporel du prêt, ce qui diminue le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Ces prêts à court terme ont généralement un taux d’intérêt plus élevé parce que le prêteur renonce à la possibilité de gagner de l’argent, en particulier si le taux d’intérêt augmente.

Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) offre un taux d’intérêt bas pendant une période déterminée. Le taux d’intérêt peut ensuite être ajusté annuellement, ou ils peuvent être répertoriés comme « 3-1 », « 5-1 » ou « 7-1 ». Avec un prêt à taux révisable « 7-1 », le montant du prêt sera fixe pendant les sept premières années puis sera ajusté à partir de la huitième année en fonction des conditions actuelles du marché. Ceux-ci sont généralement basés sur l’indice du Trésor à un an.

Comment fonctionnent les ARM

Initialement, les taux d’intérêt sur les ARM peuvent être de un à trois points de pourcentage inférieurs à l’hypothèque fixe conventionnelle. La question de savoir si un ARM vous convient dépend souvent de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester à la maison. Dans le cas du « 7-1 », si vous prévoyez de ne rester dans la maison que sept ans, cela peut être le prêt parfait pour vous. Cependant, si vous prévoyez de rester dans la maison plus longtemps et que les taux d’intérêt commencent à augmenter, vos frais mensuels peuvent augmenter considérablement.

Cela vaut la peine de faire un effort supplémentaire pour examiner votre divulgation de clôture et la comparer avec l’estimation du prêt avant la date de clôture de votre nouvelle maison.seSi les chiffres sont gonflés ou si vous voyez de nouveaux frais, contactez le prêteur et demandez-lui d’expliquer ou de corriger les erreurs. L’achat d’une maison est un engagement à long terme, vous voulez donc bien comprendre toutes les conditions de votre prêt et ne pas négliger les frais cachés.