Comprendre les titres de propriété

Les actes de propriété sont des documents juridiques utilisés dans l’immobilier qui transfèrent la propriété d’un bien immobilier d’un concédant (vendeur) à un concessionnaire (acheteur). Les biens immobiliers sont des terres ou tout ce qui s’y rattache, comme des bâtiments ou des routes. Pour qu’un acte soit juridiquement valable, il doit comprendre l’identification du constituant et du bénéficiaire et la description adéquate du bien.

Plus précisément, les actes entrent dans un certain nombre de catégories, y compris la garantie, la renonciation et l’usage spécial. Cet article définira ce que sont les actes, ce qui doit être inclus dans un acte pour le rendre légalement opérationnel, et les différents types d’actes qui sont utilisés dans le transfert de biens immobiliers.

Que sont les actes de propriété ?

Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui est utilisé pour transférer la propriété du bien immobilier de l’ancien propriétaire (le constituant) au nouveau propriétaire (le bénéficiaire). Historiquement, les biens immobiliers étaient transférés par le biais d’un acte cérémonial connu sous le nom de « livrée de saisine ». Dans cet acte, la personne qui transférait le terrain remettait une brindille ou une motte de gazon du terrain à la personne prenant livraison du terrain. Une déclaration verbale ou écrite accompagnait souvent le geste, bien que ce soit la livrée de la saisie qui transférait légalement le titre de propriété. Aujourd’hui, le titre de propriété immobilière est véhiculé par un acte sur papier.

Éléments essentiels de l’acte

Bien que chaque État ait ses propres exigences, la plupart des actes doivent contenir plusieurs éléments essentiels pour être juridiquement valables :

• Ils doivent être écrits. Alors que la plupart des actes sont remplis sur des formulaires imprimés, il n’y a aucune obligation légale qu’un formulaire spécifique soit utilisé tant que les éléments essentiels sont inclus.
• Le concédant doit avoir la capacité juridique de transférer la propriété et le concessionnaire doit être capable de recevoir la concession de la propriété. Une personne qui est compétente pour conclure un contrat valide est considérée comme compétente pour être un constituant.
• Le concédant et le concessionnaire doivent être identifiés de manière à être vérifiables.
• La propriété doit être adéquatement décrite.
• Les mots d’ordre de transport doivent être présents. Tous les actes de forme standard incluent le langage juridique nécessaire qui transfère réellement la propriété.
• L’acte doit être signé par le ou les constituants si le bien appartient à plusieurs personnes.
• L’acte doit être légalement remis au bénéficiaire ou à une personne agissant en son nom.
• L’acte doit être accepté par le concessionnaire. En règle générale, les actes sont acceptés par le concessionnaire, mais dans certaines circonstances, le concessionnaire peut refuser la livraison de l’acte.

Types d’actes

Les actes peuvent être classés de plusieurs manières. En gros, les actes sont classés comme officiels ou privés. Les actes officiels sont exécutés en vertu d’un tribunal ou d’une procédure judiciaire. Cependant, la plupart des transactions immobilières impliquent des particuliers et des entités commerciales utilisant des actes sous seing privé.

Les actes sont également classés en fonction du type de garanties de titre fournies par le constituant. Les différents types d’actes comprennent :

Acte de garantie générale

L’acte de garantie générale offre au bénéficiaire la plus grande protection. Avec ce type d’acte, le cédant fait une série de promesses juridiquement contraignantes (appelées pactes) et de garanties au cessionnaire (et à leurs héritiers) acceptant de protéger le cessionnaire contre toute réclamation et demande préalable de toute personne en ce qui concerne le terrain cédé. . Les engagements habituels pour le titre inclus dans un acte de garantie générale sont :

• les alliance de saisine, ce qui signifie que le constituant garantit qu’il est propriétaire du bien et a le droit légal de le transmettre
• les pacte contre les charges, indiquant que le constituant garantit que la propriété est libre de privilèges ou de charges, sauf indication contraire dans l’acte
• les alliance de jouissance tranquille, indiquant que le concessionnaire aura la possession tranquille de la propriété et ne sera pas dérangé parce que le constituant avait un titre défectueux
• les alliance d’assurance supplémentaire, lorsque le constituant s’engage à remettre tout document nécessaire pour rendre le titre valable

Acte de garantie spéciale

Lorsque, dans un acte de garantie générale, le constituant promet de garantir et de défendre le titre cédé contre les réclamations de toutes personnes, le constituant d’un acte de garantie spéciale garantit qu’ils ont reçu le titre de propriété et qu’ils n’ont rien fait pendant qu’ils détenaient le titre. pour créer un défaut.

En d’autres termes, seuls les défauts survenus pendant que le constituant était propriétaire du bien sont garantis. En raison de cette limitation, la garantie spéciale offre au bénéficiaire une protection moindre que l’acte de garantie générale. De nombreux acheteurs de biens immobiliers insisteront sur un acte de garantie générale pour se protéger contre les problèmes qui pourraient survenir à la suite d’un acte de garantie spécial.

Acte de renonciation

L’acte de renonciation, également appelé acte de non-garantie, offre au bénéficiaire le moins de protection. Ce type d’acte transmet tout intérêt que le constituant a actuellement dans la propriété – le cas échéant. Aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre n’est faite. Si le constituant a un bon titre, l’acte de renonciation est essentiellement aussi efficace qu’un acte de garantie générale. Cependant, si le titre contient un défaut, le concessionnaire n’a aucun recours légal contre le constituant en vertu de l’acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le constituant n’est pas sûr du statut du titre (s’il contient des défauts) ou si le constituant ne souhaite aucune responsabilité en vertu des clauses restrictives du titre.

Actes spéciaux

Les actes spéciaux sont fréquemment utilisés dans le cadre de procédures judiciaires et dans les cas où l’acte émane d’une personne agissant à titre officiel. La plupart des actes à usage spécial offrent peu ou pas de protection au bénéficiaire et sont essentiellement des actes de renonciation. Les types d’actes à usage spécial comprennent, sans s’y limiter :

• Acte de l’administrateur : Cela peut être utilisé lorsqu’une personne décède intestat (sans testament). Un administrateur nommé par le tribunal disposera des biens du défunt et un acte d’administrateur peut être utilisé pour transmettre le titre de propriété immobilière au cessionnaire.
• Acte de l’exécuteur : Cela peut être utilisé lorsqu’une personne décède lors d’un testament (avec un testament). L’exécuteur testamentaire disposera des biens du défunt et un acte d’exécuteur testamentaire pourra être utilisé pour transmettre le titre ou les biens immobiliers au cessionnaire.
• Acte du shérif : Celui-ci est remis à l’adjudicataire lors d’une vente avec exécution tenue pour satisfaire à un jugement qui a été obtenu contre le propriétaire de la propriété. Le bénéficiaire reçoit le titre que possède le débiteur judiciaire.
• Acte fiscal : Ceci est délivré lorsqu’une propriété est vendue pour des impôts en souffrance.
• Acte tenant lieu de forclusion : Ceci est donné par un emprunteur qui est en défaut sur une hypothèque directement au prêteur. Cela sert à empêcher les procédures de forclusion, et si le prêteur accepte l’acte tenant lieu de forclusion, le prêt est résilié. De nombreux prêteurs préfèrent saisir afin de nettoyer le titre.
• Acte de donation (acte de donation). Ceci est utilisé pour transmettre le titre sur un bien immobilier qui est donné sans contrepartie ou pour une contrepartie symbolique. Dans certains États, l’acte de donation doit être enregistré dans les deux ans ou il devient nul.

La ligne de fond

Le transfert d’un titre de propriété se fait par acte authentique. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l’acte pour qu’il soit juridiquement opérationnel. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire et les obligations d’un constituant sont déterminées par la forme de l’acte. Étant donné que les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les intérêts et les droits de propriété, un avocat immobilier qualifié doit être consulté pour toute transaction les impliquant, telle que la clôture d’un achat de maison.