Comment Wall Street utilise des iBuyers comme Zillow pour manger des maisons de départ – Orange County Register

Par Noah Buhayar, Patrick Clark et Jordyn Holman | Bloomberg

Le groupe Zillow a passé l’année dernière à développer de manière agressive une opération de retournement de maisons conçue pour améliorer le marché immobilier américain de 2 billions de dollars pour les consommateurs jusqu’à ce qu’un mauvais pari sur les prix des maisons pousse l’entreprise à débrancher.

Alors qu’il fermait l’opération, les efforts de Zillow pour vendre son inventaire de milliers de maisons ont mis en évidence une vérité peu remarquée sur l’entreprise, appelée iBuying. Les tentatives de l’industrie technologique pour simplifier le processus de vente d’une maison dépendent du transfert de propriétés à certains des plus grands noms de la finance mondiale.

Une analyse de Bloomberg News de plus de 100 000 dossiers immobiliers montre que Zillow et les deux autres plus grands iBuyers, Opendoor Technologies et Offerpad Solutions, vendent des milliers de maisons à des propriétaires soutenus par KKR & Co., Cerberus Capital Management, Blackstone et d’autres grandes institutions. . Dans de nombreux cas, ces propriétés ne sont même jamais répertoriées, ce qui éloigne davantage les acheteurs moyens des marchés immobiliers concurrentiels.

Deux maisons sur 10 renversées par les iBuyers l’année dernière se sont retrouvées avec des investisseurs et d’autres entités, et le taux est le double de celui de certaines régions métropolitaines de Sun Belt, où les entreprises sont les plus actives. De plus, sur certains de ces marchés, les retournements se produisent à un rythme plus élevé dans les communautés de couleur.

Les transactions soulèvent des questions sur le rôle que jouent les iBuyers dans un marché immobilier privé de propriétés abordables, tant à la location qu’à l’achat. Un large éventail de voix politiques américaines, de l’administration Biden à l’animateur de télévision conservateur Tucker Carlson, ont accusé les propriétaires institutionnels d’évincer les familles ordinaires. L’angoisse populiste suscitée par le rôle que jouent les investisseurs dans le logement s’est également étendue de Shenzhen à Séoul et de Stockholm à Berlin.

« Cela ne me semble pas juste », a déclaré Mike DelPrete, chercheur en résidence à l’Université du Colorado à Boulder, qui étudie iBuyers. « Ces entreprises se promènent en disant: » Nous allons aider maman et pop et injecter des liquidités sur le marché. Ils ne disent pas : ‘Nous allons aspirer des maisons du marché ordinaire et les vendre à Wall Street.’ »

Tournage technologique

Le retournement de maisons est une activité ancienne, et les investisseurs qui achètent des maisons à bas prix et les réparent peuvent jouer un rôle important sur le marché en améliorant les propriétés obsolètes. Les iBuyers ont apporté une touche technologique à l’idée. Au lieu de rechercher des maisons à prix très réduits, ils utilisent des algorithmes pour acheter près du prix du marché, en essayant de réaliser un petit profit sur un grand nombre de transactions.

Le modèle commercial a trouvé un écho auprès des clients pendant la pandémie, permettant aux propriétaires de vendre sans organiser de journée portes ouvertes ni attendre que l’hypothèque de l’acheteur soit approuvée. Les trois plus grands iBuyers ont acquis plus de 27 000 logements au troisième trimestre 2021, soit près du double de ce qu’ils ont acheté au cours des trois mois précédents. Fin septembre, les entreprises possédaient plus de 10 milliards de dollars de biens immobiliers.

L’acquisition de maisons n’est qu’une partie de l’activité d’iBuyers ; ils doivent également décharger ce qu’ils achètent. Les grands propriétaires effectuent des transactions rapidement et achètent à plusieurs reprises, aidant les entreprises technologiques à économiser de l’argent et à prendre de l’ampleur. Ils regorgent également de liquidités, ayant levé plus de 30 milliards de dollars pour acquérir et développer des maisons de location depuis le début de la pandémie. Et ils ont tendance à se concentrer sur les mêmes banlieues à prix modéré, Sun Belt, où les iBuyers sont les plus actifs.

Alors que Zillow approchait de sa décision du 2 novembre de se retirer de l’entreprise face à des pertes croissantes, elle a commercialisé des milliers de logements auprès de propriétaires institutionnels, entamant un processus qui a aidé l’entreprise à mettre fin à ses activités.

Le porte-parole de Zillow, Viet Shelton, a déclaré que l’inventaire restant de la société représente une infime fraction des maisons américaines vendues chaque année et que la société a l’intention de vendre des maisons à une variété d’acheteurs, notamment des familles, de petits investisseurs, des propriétaires institutionnels et des organisations à but non lucratif. « L’exploitation de ces canaux de vente variés est courante chez toutes les sociétés iBuyer de l’espace, à l’exception notable du fait que Zillow vend ces maisons lorsque nous quittons iBuying, tandis que d’autres iBuyers poursuivront ces pratiques de vente à perpétuité », a-t-il déclaré.

Un représentant d’Offerpad a déclaré que la plupart des maisons qu’il vend sont achetées par des particuliers et que la géographie des achats des investisseurs reflète la façon dont les fonds immobiliers abordent le marché. « Nous avons un mélange diversifié de clients qui bénéficient de la facilité et de la simplicité de nos services », a déclaré le représentant. « L’endroit où les investisseurs choisissent de faire des affaires dépend de leur stratégie. »

Opendoor a refusé de commenter.

Bien que la vente à des fonds immobiliers présente des avantages évidents pour les iBuyers et leurs clients, c’est encore une autre façon dont certaines régions du pays sont privées de maisons à des prix abordables.

Les investisseurs ont représenté plus de 18 % de toutes les ventes de maisons aux États-Unis au troisième trimestre, selon une étude de Redfin Corp., la part la plus élevée depuis au moins 2000. Atlanta était l’un des marchés les plus populaires, les investisseurs achetant 32 % des maisons vendues. durant cette période.

Bloomberg a analysé les retournements dans les secteurs de recensement où la valeur médiane des maisons se situait entre le 40e et le 60e centile – des quartiers où les propriétés devraient être abordables pour les familles ordinaires. Dans ces parties du grand Atlanta, les iBuyers étaient 60% plus susceptibles de retourner des maisons à des investisseurs et à d’autres entités dans des zones à prédominance non blanche, par rapport à celles où les Blancs sont majoritaires. Dans la région métropolitaine de Phoenix, où les iBuyers ont retourné plus de 4 500 maisons l’année dernière, le taux était de 41 % plus élevé. Dans le Grand Charlotte, les iBuyers étaient trois fois plus susceptibles de faire les flips dans les zones non blanches.

McDonough, en Géorgie, est un point chaud dans un point chaud. À environ 30 miles au sud-est du centre-ville d’Atlanta, c’est une ville d’environ 29 000 habitants dont les deux tiers des habitants sont noirs. La population a augmenté au cours des deux dernières décennies, au milieu d’un boom de la construction de banlieues. Une grande partie de la ville se trouve dans l’un des codes postaux où les iBuyers sont les plus actifs à l’échelle nationale, vendant plus de 100 maisons l’année dernière, selon l’analyse de Bloomberg des dossiers de propriété, qui ont été compilés par Attom Data Solutions. Environ 70% de ces maisons sont allées à des investisseurs, dont beaucoup sans jamais être cotées.

En 2001, Nicole Prince a pu y acheter une modeste maison de trois chambres tout en gagnant 12 $ de l’heure. Elle a vécu dans la maison pendant quelques années, a déménagé dans quelque chose de plus grand à proximité et l’a gardée en location. L’année dernière, Prince, qui est noir, a décidé de vendre et s’est tourné vers les iBuyers. Offerpad a accepté de payer 191 000 $ – bien plus que ce qu’elle pensait obtenir: « J’étais comme, ‘Quoi?’ Tu ne pouvais pas dire non.

La vente a été conclue mi-septembre. Environ trois semaines plus tard, la maison a été récupérée par Tricon Residential, un propriétaire qui achète et gère des maisons unifamiliales locatives, pour 5 000 $ de plus que ce que Offerpad a payé, selon les données d’Attom. Cela la harcèle toujours que cela ne soit pas allé à un jeune ou à une famille de couleur – quelqu’un qui commençait comme elle l’était il y a deux décennies.

« J’ai l’impression de ne pas l’avoir payé », a-t-elle déclaré.

Pénurie de location

Bien que l’on s’inquiète de plus en plus du fait que les investisseurs transforment de plus en plus de maisons en locations, les plaintes concernant la montée des propriétaires de Wall Street ignorent souvent la complexité de la question. D’une part, la grande majorité des maisons de location du pays appartiennent à de petits investisseurs. D’autre part, les États-Unis sont également confrontés à une pénurie de logements locatifs qui a fait grimper les prix et mis à rude épreuve les finances des familles.

Lorsqu’un propriétaire achète une maison à un iBuyer, il ajoute souvent une unité de logement locatif à un marché qui en a désespérément besoin, a déclaré David Howard, directeur exécutif du National Rental Home Council, un groupe commercial. Dans le même temps, les acteurs institutionnels proposent des logements dans des quartiers recherchés à des ménages qui n’ont pas les moyens de verser un acompte, a-t-il déclaré.

« La race et l’ethnicité ne sont jamais prises en compte dans les décisions concernant où et quand acheter ou vendre une maison », a déclaré Howard dans un e-mail. « La principale motivation est d’être présent dans les quartiers et les communautés où la demande de logements locatifs de qualité et à prix abordable est la plus forte. »

KKR a refusé de commenter. Un représentant de FirstKey Homes, une société du portefeuille de Cerberus, a déclaré qu’il n’avait acheté que 1 % de ses propriétés via iBuyers. Kathleen McCarthy, co-responsable mondiale de Blackstone Real Estate, a déclaré qu ‘«aucune de nos sociétés de portefeuille n’a acheté une seule maison hors marché auprès d’un iBuyer». Blackstone détient une petite participation dans Tricon.

La confluence d’iBuyers et de propriétaires soutenus par Wall Street est exposée dans le quartier de Creekwood Station à McDonough, où Prince a vendu sa maison à Offerpad. Aimee Turner a déménagé dans le lotissement il y a deux décennies, lorsque les maisons étaient neuves et que la plupart des résidents possédaient leurs propriétés. De nos jours, dit-elle, environ les trois quarts des maisons sont des locations.

« Je ne pourrais probablement même pas vous dire cinq propriétaires dans cette rue », a-t-elle déclaré un après-midi récent alors qu’elle promenait son chien.

Une entité affiliée à Tricon a acheté la maison voisine de Turner en février, payant Offerpad 140 000 $, selon les données d’Attom. Tricon a également payé 140 000 $ pour acheter une maison à deux rues d’Opendoor. Et Zillow a retourné une autre maison dans le quartier en juillet à Progress Residential, une société dirigée par la société d’investissement Pretium Partners basée à New York.

Un représentant de Tricon a déclaré que la plupart des propriétés que la société acquiert auprès d’iBuyers sont cotées sur le marché libre. Kevin Baldridge, directeur de l’exploitation de la société, a déclaré dans un communiqué que les locations unifamiliales permettaient aux familles de vivre « dans des quartiers qu’elles n’auraient peut-être pas les moyens d’acheter autrement ».

La société reçoit « jusqu’à 10 000 demandes de location chaque semaine à travers le pays pour une moyenne de seulement 200 à 300 logements disponibles », a-t-il déclaré. Pretium a refusé de commenter.

Le nombre croissant de locations dans le quartier était une bonne chose pour Tyrone et Sherece Sapp, qui se démenaient pour trouver un logement avec leurs deux enfants après que Tyrone ait accepté un transfert d’emploi à Atlanta depuis New York.

Après que plusieurs autres options de location n’aient pas abouti, Tricon a accepté leur demande de location de la maison voisine de Turner. Le loyer de 1 500 $ par mois était plus élevé que ce que certains petits propriétaires, comme Prince, facturaient. Mais pour un couple qui vivait avec deux enfants dans un appartement de deux chambres à New York, le coût d’une maison entière ne semblait pas si mal.

« A New York, c’est parfois un appartement au sous-sol », a déclaré Sherece.

Le défi survient lorsque les locataires cherchent à acheter une maison, afin qu’ils puissent commencer à se constituer un patrimoine.

Les propriétaires institutionnels ont déjà toutes sortes d’avantages par rapport aux acheteurs moyens, a déclaré Desiree Fields, professeure adjointe de géographie et d’études métropolitaines mondiales à l’UC Berkeley, qui étudie les sociétés de location unifamiliales. En leur donnant accès à des annonces hors marché, les iBuyers ne font que renforcer leur main, a-t-elle déclaré.

« C’est troublant », a déclaré Fields. « Cela va simplement rendre la tâche encore plus difficile pour les personnes qui pourraient autrement être en mesure d’acquérir une première maison. »

Méthodologie

Les enregistrements d’actes ont été extraits le 23 décembre d’une base de données nationale des transactions iBuyer compilée par Attom Data Solutions. Bloomberg News a ensuite comparé les enregistrements où le nom du vendeur correspondait à une entité utilisée par Offerpad, Opendoor ou Zillow. Les acheteurs dont les noms ne semblaient pas être une personne ou une famille ou une fiducie entre vifs ont été classés comme un investisseur ou une autre entité.

Bloomberg a utilisé les données de localisation fournies par Attom pour déterminer le secteur de recensement de chaque maison, qui a ensuite été utilisé pour extraire les caractéristiques démographiques et de logement de la région environnante de l’American Community Survey de 2019 (estimations sur cinq ans). Le taux de retournements a été calculé en divisant le nombre de ventes aux investisseurs dans les parcelles majoritairement blanches et non blanches par le nombre de maisons unifamiliales dans ces zones.