Comment les agents immobiliers sont-ils payés ?

Si vous êtes sur le marché pour acheter ou vendre une maison, il y a de fortes chances que vous travailliez avec un agent immobilier pour vous aider tout au long du processus. La plupart des agents immobiliers sont rémunérés pour leurs services par le biais de commissions basées sur un pourcentage du prix de vente de la propriété.

Le montant que gagnent les agents chaque année dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment le nombre de transactions qu’ils effectuent, les commissions qu’ils rapportent et la répartition avec leur courtier parrain. Voici un aperçu de la façon dont les agents immobiliers sont payés et combien ils gagnent.

Commission immobilière

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce à des commissions basées sur un pourcentage du prix de vente d’une propriété (la commission peut également être forfaitaire, mais c’est beaucoup moins courant.) Les agents travaillent sous l’égide de courtiers immobiliers et les commissions sont versées directement à les courtiers.

Agent immobilier vs courtier vs agent immobilier

La relation entre les agents et les courtiers aide à expliquer comment les agents immobiliers sont payés.

Les agents immobiliers sont des vendeurs autorisés à travailler sous l’égide d’un courtier immobilier désigné, qui s’assure que les agents respectent les lois immobilières nationales et nationales. Les agents ne peuvent pas travailler de manière indépendante et il leur est interdit de recevoir des commissions directement de leurs clients.

Les courtiers, capables de travailler de manière autonome, embauchent des agents immobiliers comme employés. Chaque agence immobilière a un courtier désigné. Toutes les commissions doivent être payées directement à un courtier, qui partage la commission avec tous les agents impliqués dans la transaction.

Les agents immobiliers et les courtiers peuvent avoir le titre d’agent immobilier s’ils sont membres de l’Association nationale des agents immobiliers (NAR) et souscrivent à son code de déontologie.

Comment fonctionnent les commissions immobilières

Lorsqu’une propriété est mise sur le marché, le vendeur et le courtier inscripteur signent une convention d’inscription, qui est un contrat détaillant les conditions de l’inscription, y compris la rémunération du courtier, généralement une commission. Il est important de noter que la commission est toujours négociable. En fait, c’est une violation de la loi fédérale antitrust pour les membres de la profession immobilière de tenter, même subtilement, d’imposer des taux de commission uniformes.

Les commissions varient généralement entre 5 % et 6 % du prix de vente final, bien qu’elles puissent être supérieures ou inférieures en fonction des conditions du marché. À moins que l’acheteur et le vendeur négocient un partage, c’est le vendeur qui paie la commission. La plupart des vendeurs tiennent compte de la commission dans le prix demandé, on pourrait donc affirmer que l’acheteur paie toujours au moins une partie de la commission, directement ou indirectement (par le biais d’un prix d’achat plus élevé).

L’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur ont tous deux des accords avec leurs courtiers parrains qui précisent la part de commission de l’agent. Il peut s’agir d’une répartition 50/50 entre le courtier et l’agent ou de toute autre répartition de leur choix.

Comment les commissions sont partagées

Les commissions immobilières sont souvent réparties entre plusieurs personnes. Dans une transaction immobilière typique, la commission est répartie de quatre manières :

• Agent inscripteur—l’agent qui a pris l’inscription du vendeur
• Courtier inscripteur—le courtier qui emploie l’agent inscripteur pour le vendeur
• Agent de l’acheteur – l’agent qui représente l’acheteur
• Courtier de l’agent de l’acheteur – le courtier qui emploie l’agent de l’acheteur

Exemple de commission immobilière

Voici un exemple de la façon dont un agent immobilier reçoit un pourcentage de la commission que le courtier inscripteur gagne sur la transaction.

Supposons qu’un agent accepte une inscription sur une maison de 200 000 $ à un taux de commission de 6 %. Cela équivaut à une commission totale de 12 000 $. Si la maison se vend au prix demandé, le courtier inscripteur et le courtier de l’agent de l’acheteur reçoivent chacun 50 % de la commission, soit 6 000 $ chacun (prix de vente de 200 000 $ x 0,06 commission ÷ 2). Les courtiers partagent ensuite leurs commissions avec leurs agents.

Une répartition commune des commissions donne 60 % à l’agent et 40 % au courtier, mais la répartition peut être de 50/50, 60/40, 70/30 ou tout autre ratio convenu par l’agent et le courtier. Il est courant que les agents les plus expérimentés et les plus performants reçoivent un pourcentage plus élevé de la commission.

Dans une répartition 60/40, chaque agent de notre exemple reçoit 3 600 $ (6 000 $ X 0,6) et chaque courtier conserve 2 400 $ (6 000 $ X 0,4). La répartition finale de la commission serait :

• Agent inscripteur : 3 600 $
• Courtier inscripteur : 2 400 $
• Agent de l’acheteur : 3 600 $
• Courtier de l’agent de l’acheteur : 2 400 $

Il y a des cas, cependant, dans lesquels les commissions sont réparties entre moins de parties. Par exemple, si un courtier répertorie une propriété et trouve un acheteur, ce courtier conservera la totalité de la commission de 6 % (ou quel que soit le taux indiqué dans le contrat d’inscription). Ou, si un agent inscripteur vend la propriété en agissant à la fois comme agent du vendeur et de l’acheteur, cet agent partagera la totalité de la commission avec son courtier parrain. Si la commission est de 12 000 $, comme dans l’exemple précédent, le courtier conserve 4 800 $ et l’agent reçoit 7 200 $ (en supposant le même partage 60/40).

Bien sûr, comme dans d’autres professions, les revenus d’un agent sont érodés par les impôts et les dépenses d’entreprise. Les taxes fédérales, étatiques et sur le travail indépendant ainsi que le coût de l’activité commerciale – assurance, cotisations, frais de service inter-agences (MLS) et publicité – finissent par prélever une part importante des commissions de l’agent.

Combien gagnent les agents immobiliers ?

En 2022, Indeed.com a répertorié le salaire annuel des agents immobiliers dans la fourchette de 85 663 $ à 112 395 $, selon les années d’expérience. Le salaire annuel médian était de 48 770 $ en 2021, selon les données les plus récentes disponibles du Bureau of Labor Statistics des États-Unis. Pour les courtiers, le salaire annuel moyen était de 86 490 $.

Bien sûr, les agents immobiliers et les courtiers peuvent gagner beaucoup plus que cela. Les 10 % d’agents les plus riches ont gagné plus de 102 170 $ en 2021, tandis que les 10 % de courtiers les plus riches ont gagné 176 080 $.

Commissions lorsque la vente ne se termine pas

Les commissions ne sont généralement payées qu’au moment du règlement d’une transaction. Il existe cependant des cas où un vendeur est techniquement responsable de la commission du courtier même si la vente ne se conclut pas, et souvent les conditions spécifiant cette exigence figurent dans le contrat d’inscription. Cette situation est rare, mais elle peut arriver. Par exemple, si le courtier a une offre d’un acheteur qui est prêt et capable d’effectuer l’achat, mais que le vendeur fait l’une des choses suivantes :

• Change d’avis et refuse de vendre
• A un conjoint qui refuse de signer l’acte (si ce conjoint a signé le contrat d’inscription)
• A un titre avec des défauts non corrigés
• Commet une fraude liée à la transaction
• Ne peut remettre la possession à l’acheteur dans un délai raisonnable
• Insiste sur des conditions non répertoriées dans le contrat d’inscription
• S’engage mutuellement à annuler la transaction avec l’acheteur

Autres modèles de paiement

Bien que le modèle de rémunération le plus courant pour les agents immobiliers soit un pourcentage de la commission, certains agents employés par des courtiers reçoivent un salaire. Redfin, un site de recherche de propriétés en ligne qui emploie une équipe d’agents immobiliers à service complet, en est un exemple. Leurs agents reçoivent un salaire plus une prime basée sur les cotes de satisfaction des clients.

L’essentiel

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions qui sont versées directement aux courtiers lorsque les transactions sont réglées. Une seule commission est souvent répartie de plusieurs façons, entre l’agent inscripteur, le courtier inscripteur, l’agent de l’acheteur et le courtier de l’agent de l’acheteur. La répartition de la commission qu’un agent particulier reçoit dépend de l’accord que l’agent a conclu avec son courtier parrain.