Comment gagner de l’argent dans l’immobilier

Que vous soyez curieux du potentiel d’investissement de l’immobilier ou que vous en ayez simplement marre des infopublicités promettant des moyens peu connus de « profiter de votre propriété », cela vaut la peine d’apprendre, pour de vrai, comment l’immobilier crée de la richesse.

Plutôt que de fournir des stratégies obscures pour investir dans l’immobilier ou une introduction à l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs, cet article se concentrera sur la façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Il couvrira à la fois les méthodes de base qui n’ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de glose que les gourous du moment essaient de leur donner, ainsi que les opportunités spécifiques qui se sont présentées relativement récemment.

Profits immobiliers de l’augmentation de la valeur de la propriété

La façon la plus courante pour l’immobilier d’offrir un profit : il s’apprécie, c’est-à-dire qu’il prend de la valeur. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de biens, mais cela n’est réalisé que d’une seule manière : par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement sur une propriété de plusieurs manières. Une façon, si vous avez emprunté de l’argent pour acheter la propriété, consiste à refinancer le prêt à un taux d’intérêt inférieur. Cela réduira votre coût de base pour la propriété, augmentant ainsi le montant que vous en retirez.

La source la plus évidente d’appréciation pour les terres non aménagées est, bien sûr, leur mise en valeur. À mesure que les villes s’étendent, les terrains situés en dehors des limites deviennent de plus en plus précieux en raison de la possibilité qu’ils soient achetés par les développeurs. Une fois que les développeurs construisent des maisons ou des bâtiments commerciaux, cela augmente encore plus cette valeur.

L’appréciation des terres peut également provenir de la découverte de minéraux précieux ou d’autres produits de base, à condition que l’acheteur en détienne les droits. Un exemple extrême de ceci serait le pétrole frappant, mais l’appréciation peut également provenir des gisements de gravier, des arbres et d’autres ressources naturelles.

Lorsque l’on regarde les propriétés résidentielles, l’emplacement est souvent le plus grand facteur d’appréciation. Au fur et à mesure que le quartier autour d’une maison évolue, ajoutant des voies de transport en commun, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux, etc., ces changements font grimper la valeur de la maison. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner à l’envers, la valeur des maisons diminuant au fur et à mesure que le quartier se désintègre.

Les améliorations domiciliaires peuvent également stimuler l’appréciation. Installer une salle de bain supplémentaire, chauffer un garage et rénover une cuisine avec des appareils électroménagers à la pointe de la technologie ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d’augmenter la valeur d’une maison.

L’immobilier commercial prend de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains bruts et l’immobilier résidentiel : emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont perpétuellement en demande.

Le rôle de l’inflation dans les valeurs immobilières

Lorsque vous envisagez une appréciation, vous devez tenir compte de l’impact économique de l’inflation. Un taux d’inflation annuel de 10 % signifie que votre dollar ne peut acheter qu’environ 90 % des mêmes biens l’année suivante, et cela inclut la propriété. Si un terrain valait 100 000 $ en 1970 et qu’il restait inactif et non développé pendant des décennies, il en vaudrait encore beaucoup plus aujourd’hui. En raison de l’inflation galopante tout au long des années 1970 et d’un rythme soutenu depuis, il faudrait probablement plus de 700 000 $ pour acheter ce terrain en 2021, en supposant que 100 000 $ étaient la juste valeur marchande à l’époque.

Ainsi, l’inflation à elle seule peut conduire à une appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Bien que vous puissiez obtenir cinq fois votre argent en raison de l’inflation lorsque vous vendez, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher à l’achat, donc le pouvoir d’achat dans votre environnement actuel est toujours un facteur.

Bénéfices immobiliers tirés des revenus

La deuxième grande façon dont l’immobilier génère de la richesse consiste à fournir des paiements réguliers de revenus. Généralement appelés loyers, les revenus de l’immobilier peuvent prendre plusieurs formes.

Revenu foncier brut

En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour toute structure qu’elles ajoutent. Il s’agit, par exemple, des vérins de pompage, des pipelines, des gravières, des routes d’accès et des tours de téléphonie cellulaire. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole, et les étendues de terres arborées peuvent être précieuses pour le bois qui peut être récolté périodiquement.

Revenu de la propriété résidentielle

La grande majorité des revenus de l’immobilier résidentiel se présente sous la forme d’un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois – qui augmentera avec l’inflation et la demande – et vous en retirez vos frais, en réclamant la partie restante comme revenu locatif. Un emplacement souhaitable est d’une importance cruciale pour vous assurer que vous pouvez facilement sécuriser les locataires.

Revenu de la propriété commerciale

Les propriétés commerciales peuvent générer des revenus à partir des sources susmentionnées, le loyer de base étant encore une fois le plus courant, mais peuvent également en ajouter un sous la forme de revenus d’option. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles comme le droit de premier refus sur le bureau d’à côté. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Des revenus d’options existent parfois pour des terrains bruts et même des propriétés résidentielles, mais ils ne sont pas courants.

Immobilier résidentiel : chemins vers les profits

Voici un examen plus approfondi de quelques-unes des nombreuses façons dont vous pouvez tirer un revenu de propriétés résidentielles.

Achète et garde

C’est l’un des moyens les plus traditionnels de tirer un revenu de l’immobilier. Il existe plusieurs façons d’y parvenir : vous pouvez acheter une maison unifamiliale et la louer; acheter une maison multifamiliale et vivre dans l’une des unités tout en louant les autres—idéalement pour couvrir l’hypothèque et vos propres dépenses de logement; ou achetez une maison multifamiliale et louez toutes les unités, soit en gérant vous-même la propriété, soit en faisant appel à une société de gestion pour gérer la location des unités, percevoir le loyer, effectuer les réparations nécessaires, etc.

Retournement

Les flippers immobiliers se spécialisent dans l’ajout de correctifs à haut rendement aux maisons en peu de temps, puis dans leur vente. Le retournement peut être lucratif si vous savez comment trouver des propriétés à réparer, si vous avez les compétences nécessaires pour effectuer vous-même les rénovations ou superviser une équipe pour les effectuer, et si vous avez une idée des coûts sous-jacents et de la valeur potentielle d’une propriété.

Airbnb et locations de vacances

La demande de locations à domicile a décollé ces dernières années, de nombreux voyageurs préférant cette option à un séjour à l’hôtel. Les propriétaires pourraient gagner un revenu en louant une maison ou même juste une chambre à court terme, surtout si la propriété se trouve dans une région qui est une destination touristique bien connue. On ne sait pas quand ce marché reviendra. Mais s’il réapparaissait, sachez que les locations de courte durée sont réglementées et parfois même interdites dans certaines villes. Vérifiez les règlements de votre ville avant d’inscrire une propriété sur un site Web tel qu’Airbnb, VRBO ou HomeAway. Et déterminez également dans quelle mesure un nettoyage en profondeur et une désinfection supplémentaires entre les invités augmenteront les coûts.

Sources alternatives de revenus immobiliers

Les fiducies de placement immobilier (FPI), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés de placement hypothécaire (MIC) et les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier. Ils sont généralement considérés comme des véhicules pour dériver des revenus immobiliers, mais ils ont des processus différents pour le faire et différents processus d’entrée.

FPI

Avec une FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l’achat de plusieurs propriétés), puis transmet les revenus locatifs sous la forme d’une distribution. Le FPI est le propriétaire des locataires (qui paient le loyer) mais les propriétaires du FPI enregistrent les revenus une fois que les dépenses d’exploitation des bâtiments et du FPI sont prises en charge. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

MBS, MIC et REIG

Il s’agit même d’une étape supplémentaire, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC sont différents des MBS en ce qu’ils détiennent des hypothèques entières et transmettent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des parties du principal et/ou des intérêts. Pourtant, les deux ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements par emprunt. Les REIG sont généralement des investissements privés avec leur propre structure unique, offrant aux investisseurs des investissements en fonds propres ou des services de partenariat.

Autres façons d’investir dans l’immobilier

Une option est une option immobilière résidentielle informelle, qui exige que vous payiez des frais, ou une prime, pour avoir le droit d’acheter une maison pendant une période spécifiée pour un prix convenu. Vous trouvez alors des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement une commission de recherche pour jumeler une personne à la recherche d’un investissement avec une personne cherchant à vendre, ce qui n’est pas différent de la commission d’un agent immobilier, en fait. Bien qu’il s’agisse d’un revenu, il ne provient pas de la possession (c’est-à-dire de la détention de l’acte) d’un bien immobilier.

Les autres options incluent :

• Ventes à découvert— cela implique l’achat d’une maison auprès d’un prêteur lorsque le créancier hypothécaire est en retard de paiement. Les ventes à découvert peuvent être une proposition chronophage et compliquée.
• Options de location— c’est ce que son nom l’indique. Lorsque vous louez avec une option d’achat dans un marché immobilier haussier, où les prix augmentent, vous pourrez peut-être finaliser l’achat plus tard à un prix inférieur et prédéfini, ou réaliser un profit en vendant vos droits d’achat.
• Inversion de contrat— au lieu de renverser des maisons, ce type de renversement implique le transfert des droits d’un contrat d’achat à un autre acheteur. Si vous pouvez localiser des vendeurs en difficulté et des acheteurs motivés et les réunir, vous pourrez peut-être réaliser un profit de cette façon.

La ligne de fond

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en tête de liste, mais plusieurs investissements immobiliers alternatifs existent également. Il vous appartient de comprendre vos investissements, vos risques et si le processus global en vaut la peine ou non.