Cette mère célibataire a vendu à Wall Street une participation dans sa maison pour 60 000 $

• Les propriétaires américains sont assis sur une valeur nette estimée à 26 000 milliards de dollars.
• Puiser dans cette équité peut représenter un défi pour les propriétaires qui n’ont pas un bon crédit.
• Les entreprises soutenues par Wall Street proposent de payer en espèces en échange d’une partie de la valeur nette de la propriété.

En 2002, Betty Noujaim et son mari ont payé 327 000 $ pour une maison en rangée de trois chambres à Glendale, en Californie, une banlieue au nord de Los Angeles.

Huit ans plus tard, le couple a divorcé, laissant Noujaim seul propriétaire de la maison. La valeur de la propriété n’a cessé d’augmenter au cours de la décennie qui a suivi la Grande

Récession

et à la fin de 2019, Noujaim s’est rendu compte qu’elle était assise sur une montagne de capitaux propres – de l’argent qui pourrait contribuer grandement au paiement d’autres factures.

Noujaim a vite appris, cependant, que transformer son capital en argent serait plus difficile qu’elle ne le pensait.

Les propriétaires qui cherchent à débloquer leur capital se sont souvent tournés vers le refinancement en espèces, qui permet à un emprunteur de tirer profit de l’appréciation de la maison en échange d’une hypothèque plus importante à un nouveau taux. Mais Noujaim, qui a déclaré être en invalidité permanente après avoir subi un accident du travail en 2001, dépend d’un revenu fixe, ce qui rend difficile pour elle de se qualifier pour un nouveau prêt hypothécaire à un bon taux.

Elle a envisagé un prêt sur valeur domiciliaire – une deuxième hypothèque dans laquelle les propriétaires empruntent une somme forfaitaire et utilisent leur maison comme garantie – mais sa cote de crédit était trop faible pour obtenir un taux décent. Il en va de même pour une marge de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC. Et elle était encore trop jeune pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, offert aux propriétaires de 62 ans et plus. Il lui est devenu clair que s’endetter davantage « n’allait pas arriver », a déclaré Noujaim à Insider.

Photo par Aida Noujaïm

Ensuite, Noujaim a reçu une lettre d’une société appelée Point, qui lui proposait de lui verser une somme forfaitaire pour une tranche de la valeur nette de sa maison. L’accord, communément appelé investissement sur la valeur nette d’une maison ou accord de participation, permettrait à Noujaim de puiser dans ses fonds propres sans assumer de dette. En échange, Point recevrait une participation dans l’appréciation future de la valeur de sa maison.

Noujaim a lutté avec la décision. Mais la réalité était que sans un bon crédit, elle avait peu d’options. L’argent que Point offrait pouvait être une bouée de sauvetage vitale, et elle était attirée par le manque de paiements mensuels. Fin 2020, elle a vendu à Point une participation de 25 % dans l’appréciation future de sa maison et a reçu 60 000 $.

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Point fait partie d’un groupe relativement jeune d’entreprises qui cherchent à capitaliser sur le montant historique de la richesse américaine liée à la valeur nette de leur propriété, avec le soutien de certains des plus grands investisseurs institutionnels du monde. En août, Point a annoncé qu’il avait amassé plus d’un milliard de dollars d’engagements en capital de la part d’Atalaya Capital Management, Kingsbridge Wealth Management, Palisades Group et Redwood Trust.

Point et ses concurrents affirment proposer un scénario gagnant-gagnant. Les propriétaires peuvent tirer profit de leurs capitaux propres sans ajouter de dettes ni vendre leurs maisons, et les entreprises de Wall Street avides de participations dans l’immobilier résidentiel peuvent élargir leurs portefeuilles.

La valeur des maisons a grimpé en flèche pendant la pandémie de COVID-19, et le parc immobilier américain vaut 38 billions de dollars, dont environ 26 billions de dollars de capitaux propres, selon le

Réserve fédérale

. Cela signifie que la valeur nette des propriétaires est égale à environ 69 % de tous les biens immobiliers des ménages, la part la plus élevée depuis les années 1980.

La hausse des taux d’intérêt pourrait jouer en faveur des sociétés immobilières. Des options comme un refinancement n’ont plus de sens financier pour les propriétaires avec des hypothèques à faible taux, les laissant chercher des alternatives pour débloquer leur équité.

En effet, Point a connu une explosion de ses activités au cours des 24 derniers mois, avec des volumes financés en hausse de 300 % à 400 % au cours de la dernière année, a déclaré Eoin Matthews, cofondateur de Point.

Les grands investisseurs adoptent l’idée. En 2018, Point a décroché son premier investisseur institutionnel, Atalaya Capital, qui a accepté d’acheter jusqu’à 150 millions de dollars de contrats. Point travaille maintenant avec environ 10 acheteurs de ce type, a déclaré Matthews.

« Ce sont tous de grands acheteurs institutionnels très sophistiqués avec de très gros mandats », a déclaré Matthews à Insider. « Cela illustre simplement comment le produit se généralise. »

Les concurrents de Point incluent des sociétés comme EquiFi, Unison et Hometap. Les sociétés sont soutenues par des noms familiers parmi les investisseurs institutionnels, notamment Bain Capital, Citigroup et Prudential Financial.

« Il y a beaucoup d’argent intelligent qui comprend assez bien à la fois le capital-investissement et l’immobilier et qui essaie de trouver comment s’associer dans cet espace », a déclaré George Kenny, directeur général de Tangent Capital Partners et conseiller d’EquiFi.

« Ça m’a sauvé les fesses »

Les propriétaires qui concluent un accord avec Point acceptent une durée de 30 ans, au cours de laquelle ils peuvent racheter la valeur nette de Point à tout moment en versant à l’entreprise le montant initial plus un pourcentage convenu de l’appréciation de la maison pendant cette période.

Point obtient souvent ses retours plus tôt, a déclaré Matthews, car les clients remboursent généralement l’entreprise lorsqu’ils refinancent, contractent un prêt sur valeur nette de leur maison ou vendent leur maison. La durée de vie moyenne des investissements immobiliers de Point est de cinq à huit ans, a-t-il déclaré.

« Beaucoup de gens considèrent leur maison comme leur pécule, et donc s’ils vont toucher les fonds qui se trouvent dans ce pécule, ils vont être assez astucieux à ce sujet », a déclaré Matthews. « Ils vont l’utiliser de manière significative. Très peu de gens – je dirais probablement aucun – le font pour des raisons de style de vie, ou veulent simplement de l’argent pour le plaisir. »

Ce fut le cas pour Noujaim, la propriétaire californienne qui a entendu parler de Point pour la première fois en 2019. Une fuite de toit en 2012 avait détruit deux des pièces de la maison, et la rénovation nécessaire avait anéanti ses économies, a déclaré Noujaim.

D’autres factures ont continué à s’accumuler et Noujaim, qui partage maintenant sa maison avec sa fille et son gendre, a cherché un coussin financier.

L’offre de Point « arrive au bon moment », a déclaré Noujaim. « Ça m’a sauvé les fesses. »

Point a initialement offert à Noujaim 120 000 $ pour une participation dans sa maison, mais elle a choisi d’accepter la moitié de ce montant afin de pouvoir conserver une « énorme quantité » de fonds propres pour l’avenir, a-t-elle déclaré.

Bien sûr, il y a des inconvénients à un accord d’équité partagée. Point, par exemple, applique un ajustement de risque de 15 % à 20 % à la valeur initiale de la maison, ce qui signifie que si une maison vaut 500 000 $, Point pourrait la valoriser à 420 000 $. Pour les propriétaires, cela peut signifier renoncer à plus d’équité ou obtenir moins d’argent qu’ils ne l’avaient prévu.

La société a déclaré qu’elle actualisait la valeur de la maison pour compenser les baisses potentielles et pour protéger son investissement initial. Si la maison se déprécie en dessous de la valeur ajustée au risque, Point partage la baisse en réduisant le coût de rachat pour le client. Si la maison s’apprécie au-delà d’un certain seuil, ce coût est également plafonné, a indiqué la société.

Les propriétaires ayant un bon crédit et des revenus sains ont à leur disposition une pléthore d’options de financement. Mais pour des personnes comme Noujaim, qui sont considérées comme moins solvables, un investissement sur la valeur nette de leur maison pourrait offrir une alternative intéressante.

Fin 2020, Noujaim a reçu l’argent de Point. Elle a déclaré que l’entreprise l’informait régulièrement de la valeur estimée de sa maison et du montant qu’elle devrait payer pour racheter sa valeur nette. Elle pourrait le faire dans cinq ans si elle vend sa maison pour quitter la région ou si elle obtient une hypothèque inversée lorsqu’elle est admissible.

En octobre, la maison de Noujaim était évaluée à environ 740 000 dollars, lui a dit Point dans un e-mail trimestriel. Pour racheter ses actions aujourd’hui, elle devrait payer 60 000 $ à la société, plus environ 12 000 $ en appréciation, a-t-elle déclaré.

« Tout est coupé et séché », a déclaré Noujaim. « Il n’y a aucune ambiguïté là-dedans. Et cela me met très à l’aise. »