Blackstone parie 6 milliards de dollars sur l’achat et la location de maisons

Les ventes de logements aux États-Unis ont grimpé l’année dernière à leur rythme le plus rapide en 14 ans, lorsque les faibles taux hypothécaires et l’augmentation du travail à distance pendant la pandémie ont poussé les acheteurs à se démener pour trouver des espaces de vie plus grands.

Le manque de logements à vendre par rapport à la demande et les prix records des logements ont ralenti le rythme des ventes de logements au cours des derniers mois. Mais sur une base historique, le marché reste brûlant, et les analystes disent que la demande des millennials entrant dans leurs premières années d’achat d’une maison devrait alimenter la demande pour les années à venir.

Le prix médian des maisons existantes a dépassé 350 000 $ pour la première fois en mai, a annoncé mardi la National Association of Realtors. « Ce déséquilibre offre-demande ne sera pas corrigé du jour au lendemain », a déclaré Kathleen McCarthy, codirectrice mondiale de Blackstone Real Estate.

Blackstone faisait partie des grandes sociétés d’investissement à acheter des maisons en gros à la suite de la crise des subprimes, lorsque les prêteurs ont vendu les maisons saisies à des prix réduits. La firme new-yorkaise a construit un portefeuille de dizaines de milliers de maisons unifamiliales, puis les a louées par l’intermédiaire d’une société appelée Invitation Homes. Inc.

En 2019, Blackstone s’est retirée du secteur de la location de maisons unifamiliales en vendant ses dernières actions dans Invitation Homes, qui était devenue la plus grande entreprise américaine de ce secteur avec 80 000 logements à louer. La société a remis le pied sur le marché en 2020 en investissant 240 millions de dollars pour acheter une participation privilégiée dans Tricon Residential à Toronto. Inc.,

qui achète des locations unifamiliales en Amérique du Nord.

L’accord de Blackstone avec Home Partners, basé à Chicago, montre que la société d’investissement devient encore plus optimiste à l’égard du logement aux États-Unis.

L’entreprise rejoint une liste croissante de puissances de Wall Street qui ont acquis des sociétés de location de maisons unifamiliales. Le géant immobilier canadien Brookfield Asset Management Inc.

a récemment acquis une participation dans un propriétaire qui possède plus de 10 000 logements aux États-Unis. JP Morgan Asset Management et Rockpoint Group LLC ont également réalisé d’importants investissements dans des opérateurs de location de maisons unifamiliales.

L’entreprise est attrayante pour les investisseurs car la croissance peut provenir à la fois de la hausse des prix des maisons et de l’augmentation des loyers. L’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller, qui mesure les prix moyens des maisons dans les principales régions métropolitaines du pays, a augmenté de 13,2% au cours de l’année qui s’est terminée en mars, contre 12% le mois précédent.

Le marché locatif a montré des signes de mollesse pendant la pandémie, notamment dans les centres-villes qui ont vu un exode de résidents. Mais dernièrement, les loyers aussi ont commencé à augmenter.

Les loyers demandés médians ont augmenté de 1,1% par an en mars pour atteindre 1 463 $ par mois dans les 50 plus grands marchés du pays, selon un rapport de Realtor.com.

De nombreux analystes affirment qu’avec des hausses de prix des maisons montrant peu de signes de ralentissement, les loyers peuvent continuer à augmenter aux États-Unis, car les acheteurs potentiels sont exclus du marché des ventes et sont obligés de continuer à louer.

Pour toute leur activité récente, les grands investisseurs institutionnels possèdent environ 300 000 logements aux États-Unis, soit seulement 2% des logements locatifs unifamiliaux, selon un rapport de la société financière basée à New York Amherst Pierpont Securities LLC. Environ 85% du marché de la location unifamiliale appartient à des investisseurs possédant 10 propriétés ou moins, a indiqué la société.

Home Partners, fondée en 2012, a un modèle commercial différent de celui d’Invitation Homes et de certaines des autres grandes entreprises du secteur de la location de maisons unifamiliales. Il donne aux locataires la possibilité d’acheter à tout moment à un prix prédéterminé avec un préavis de 30 jours.

À cette fin, Home Partners limite son acquisition de maisons neuves aux maisons identifiées par les personnes comme celles qu’elles souhaiteraient éventuellement acheter après la location.

Mme McCarthy a déclaré qu’environ 20% des locataires de Home Partners ont fini par exercer leurs options pour acheter leur maison. Elle a dit qu’elle s’attend à ce que ce taux augmente car, compte tenu de l’appréciation récente du prix des maisons, de nombreux locataires de Home Partners achetant aujourd’hui paieraient probablement un prix inférieur à la valeur marchande actuelle.

Blackstone achète Home Partners par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement nommé Blackstone Real Estate Income Trust, qui collecte principalement des fonds auprès de petits investisseurs et a tendance à détenir des actifs plus longtemps que les fonds opportunistes de la société. Cette stratégie est un signe que Blackstone pense que le rallye du marché immobilier pourrait durer de nombreuses années.

Selon Blackstone, Home Partners a choisi l’offre en espèces de Blackstone après un processus d’appel d’offres concurrentiel. L’accord devrait être conclu plus tard cette année.

Écrire à Peter Grant à peter.grant@wsj.com