Amortissement ou micro-BIC: comment choisir?

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre le régime d’imposition du micro-BIC ou bien le régime dit «au réel». Quelles sont les différences entre ces deux régimes? Lequel est le plus avantageux? Sur fait le point.

Un particulier mis en location un bien meublé à usage d’habitation, y compris au sein d’une résidence gérée, peut accéder au statut de loueur en meublé non professionnel. Il profite ainsi d’un cadre fiscal intéressant.

Le statut LMNP: les règles à respecter

Quelques règles doivent cependant être respectées. En particulier, les revenus tirés de la mise en location d’un bien meublé ne doivent pas excéder certains plafonds. Ainsi, vous avez accès à la qualité loueur en meublé non professionnel dès lors de l’une des deux conditions suivantes est remplie:

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros;
• Ces recettes sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, revenus agricoles …).

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Fiscalité: l’amortissement souvent plus avantageux

Les recettes locatives ne sont alors pas traitées comme des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros par an, vous relevez par défaut du régime du micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% est alors pratiqué. Le solde est imposé avec vos autres revenus au barème progressif de l’impôt.

Au-delà de 72 600 euros par an ou en-deçà sur option, vous bénéficiez du régime dit «réel simplifié» ou amortissement LMNP. Ce régime est particulièrement intéressant pour deux raisons. Tout d’abord, vous pouvez déduire quasiment toutes les charges engagées sur l’année. Parmi les frais déductibles:

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration;
• Les intérêts d’emprunt et l’assurance décès invalidité liée au prêt immobilier;
• La taxe foncière (hors ordures ménagères);
• Les frais de syndic et de gestion;
• L’assurance de votre bien LMNP en tant que propriétaire;
• Les honoraires de cabinets comptables et d’avocats;
• Les charges de copropriété.

Deuxième point favorable: vous pouvez également déduire un amortissement de votre bien immobilier et du mobilier.

Le cumul de toutes ces déductions permet de réduire significativement le résultat fiscal, voire l’annuler pendant de nombreuses années.

En conclusion: dans le cas où l’ensemble des frais induits par votre investissement en LMNP excède la moitié des revenus locatifs à percevoir, il est plus intéressant d’opter pour le dispositif fiscal «au réel».

Une déclaration fiscale plus complexe au réel

La déclaration de revenus est plus complexe en cas d’option au réel car il faut fournir au service des impôts un certain nombre de documents. Début mai, il faudra donc transmettre une liasse fiscale incluse le résultat fiscal. Pour simplifier la tâche, mieux vaut utiliser aux services d’un expert-comptable qui vous assistera dans ces démarches et vérifiera leur bonne conformité. Pour rappel, le coût lié à ces prestations représente une charge déductible!

A noter: Réside Études peut vous conseiller un cabinet d’expertise comptable pour vous aider à bien remplir votre déclaration.

En pratique: comment procéder

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien, vous pouvez faire connaître directement votre choix d’imposition au régime réel à votre centre de formalités des entreprises. À défaut, vous pouvez signaler votre décision jusqu’au début du mois de mai.

Et si vous changez d’avis en cours d’activité, vous devez envoyer un courrier à votre centre des impôts avant le 1er février N au titre de l’année N pour une déclaration à déposer en N + 1.

Pour un propriétaire sous statut LMNP, le régime du micro-BIC peut sembler de prime abord plus tentant du fait de sa grande simplicité. Mais en optant pour le régime au réel, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges des revenus locatifs ainsi que des amortissements, ce qui permet de bénéficier d’une défiscalisation plus forte sur le long terme. En investissant avec l’expert de l’immobilier locatif, Réside Études, vous serez accompagné pendant toute la durée de votre projet pour faire les meilleurs choix.

Face à la situation économique exceptionnelle provoquée par la crise sanitaire, Réside Études reste à l’écoute de ses propriétaires investisseurs. Vous pouvez adresser toutes vos demandes à:relations.proprietaires@reside-etudes.fr

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