Acheter ou vendre une maison NFT ? Pas si vite. | Ingram Yuzek Gainen Carroll & Bertolotti, LLP
L’utilisation des NFT va bien au-delà de l’art numérique et des objets de collection. Vous pouvez recevoir un NFT lorsque vous assistez à certains événements (POAP); vous pouvez recevoir un NFT à l’achat d’un chemisier (Alice + Olivia) ; et maintenant, vous pouvez recevoir un NFT à l’achat d’un condominium !
Selon des nouvelles récentes, Lofty Brickell Residences Miami (« Lofty »), en collaboration avec Indiewalls, un cabinet de conseil en art basé à New York, lance une collection d’art NFT conçue spécifiquement pour les propriétaires de condos Lofty. Lofty est une tour de condos de 44 étages avec des unités dont le prix varie d’environ 560 000 $ à 1,7 million de dollars. Les acheteurs de condos Lofty recevront un NFT original dont la propriété sera transférée au portefeuille numérique de l’acheteur à la clôture. Ils pourront ensuite exposer l’art au sein de leurs unités, ainsi que dans les espaces communs, parmi une exposition tournante de divers artistes.
Grâce à ce programme, Lofty utilise les NFT comme outil de marketing pour inciter les acheteurs grâce à une approche unique pour connecter l’art à la vie ; et connecter les transactions numériques à la propriété physique. Bien que ce programme soit considéré comme le premier du genre, l’application des NFT au marché immobilier n’est pas nouvelle. Ces derniers mois, nous avons vu une variété de façons créatives d’utiliser les NFT, y compris pour acheter des biens immobiliers. Pas seulement en termes d’immobilier virtuel, mais dans la vente et le transfert de biens immobiliers.
Transfert de biens immobiliers par l’utilisation de NFT
C’est vrai, des biens immobiliers sont achetés et vendus grâce à l’utilisation de NFT. A titre d’exemple, jetons un coup d’œil à cette transaction immobilière pas si ordinaire pour une maison près de Tampa, en Floride. Contrairement aux transactions immobilières traditionnelles, les droits de propriété dans ce cas ont été vendus aux enchères et transférés par la vente d’une société à responsabilité limitée (LLC). Premièrement, le vendeur a transféré la propriété de la maison à une LLC. La propriété a ensuite été transférée automatiquement au gagnant de l’enchère grâce à l’exécution d’un contrat intelligent. Eh bien, c’était facile !
Bien que l’achat de biens immobiliers via les NFT soit à la mode et passionnant, il est important de ne pas se laisser induire en erreur par l’accent que beaucoup mettent sur la facilité et la nature instantanée de ces transactions. Ce type de transaction diffère d’une transaction immobilière typique, en ce sens qu’il ne s’agit pas du tout d’une transaction immobilière. Il s’agit de la vente d’une entreprise, dans ce cas une LLC, ce qui en fait une transaction d’entreprise.
Un examen plus approfondi montrera que les processus habituels de diligence raisonnable qui accompagnent l’achat d’une maison, tels que les inspections physiques, un examen du titre et de l’arpentage, une étude environnementale, un examen des qualités génératrices de revenus de la propriété et une étude de faisabilité, étaient encore réalisées et ont en fait été achevées avant la vente aux enchères.
En outre, une diligence raisonnable doit être effectuée concernant la LLC, telle que les inventaires commerciaux, les actifs, la dette, les finances, les contrats, la propriété intellectuelle et toute question juridique en suspens. Sans une diligence raisonnable appropriée, vous risquez d’acheter une propriété avec plusieurs hypothèques ou taxes ou privilèges obsolètes, parmi une liste potentiellement interminable de problèmes, y compris une responsabilité potentiellement coûteuse liée à l’entreprise.
Bien que Propy, les créateurs de la blockchain immobilière sur laquelle la transaction susmentionnée a été conclue, prétende qu’une diligence raisonnable est effectuée avant l’inscription de la maison, en vertu d’une règle appelée caveat emptor, les tribunaux de New York ont refusé d’indemniser les acheteurs pour les défauts de la maison trouvés après achat. Il est toujours recommandé de consulter un avocat immobilier expérimenté avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier.
Il est prévisible que cette méthode de transferts immobiliers ne fera que gagner en popularité. Le mois dernier, Utah Business a annoncé qu’une maison de 4 millions de dollars à Millcreek, dans l’Utah, serait disponible pour les acheteurs en tant que NFT. Le NFT comprend à la fois l’art physique et virtuel, y compris l’immobilier réel et les plans. Actuellement, un promoteur local, Dave Wilkes, construit la maison Millcreek et a expliqué qu’une LLC détient le titre de propriété. Selon Wilkes, il y a déjà un certain nombre d’acheteurs potentiels même si la maison ne sera pas achevée avant plusieurs mois. Wilkes prévoit de transformer les droits de la LLC en un NFT afin que l’acheteur du NFT détienne les droits sur la maison de Millcreek, comme nous l’avons vu dans l’exemple de la maison en Floride. Utah Business n’a pas indiqué sur quelle plate-forme les acheteurs peuvent s’attendre à acheter la maison, mais néanmoins, « Acheteur, méfiez-vous » et consultez un avocat immobilier expérimenté et un avocat d’entreprise pour effectuer une diligence raisonnable sur la propriété et l’entreprise, avant de placer votre offre. .