Les différents types d’investissement locatif

L’immobilier rassure! Dans un environnement économique incertain, investir dans un actif tangible apporte une certaine sécurité. Et la crise du coronavirus n’a pas entamé l’appétit des épargnants français pour l’investissement locatif. Il reste à choisir le bon format en fonction de ses objectifs tant il existe de solutions. Tour d’horizon.

LMNP: pour des revenus peu ou pas taxés

Acheter un bien immobilier et le louer meublé donne accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est valable pour un bien simple comme pour un bien situé au sein d’une résidence gérée. Ce cadre fiscal est avantageux car les loyers sont alors imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon votre situation et votre souhait, vous pourrez bénéficier de la fiscalité aux micro-BIC: un abattement forfaitaire de 50% est alors pratiqué et le solde est imposé au barème progressif de l’impôt. Sur option, ou de manière obligatoire si vous dépassez les 72 600 euros par an, applique le régime dit «réel simplifié». Il autorise la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…) pour leur montant réel, ainsi qu’un amortissement de votre bien immobilier et du mobilier. Un régime qui permet de réduire le résultat fiscal pendant de nombreuses années. Principal inconvénient: ce régime suppose des formalités déclaratives relativement lourdes: il faut donc prévoir de faire appel à un expert-comptable.

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Attention, votre bien doit être correctement équipé et meublé pour prétendre au statut LMNP. En outre, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 euros ou bien elles doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

La location nue: simple mais lourdement taxée

L’investissement locatif nu est le plus courant! Mais la location d’un bien est très mal traitée sur le plan fiscal. En effet, les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers viennent gonfler le revenu imposable du foyer fiscal. Lorsque ce dernier est assujetti aux tranches marginales les plus élevées, la facture peut être salée. Ainsi pour un contribuable imposé à 41%, les loyers qu’il perçoit supportent – en incluant les prélèvements sociaux – une ponction de 58,2%!

Les charges peuvent néanmoins être déduites. Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Votre revenu foncier net imposable est calculé par le fisc qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes déclarées. Au-delà de 15 000 euros ou en-deça sur option, il est possible de choisir le régime réel. C’est alors à vous de déterminer votre revenu foncier net imposable, en déduisant les charges foncières supportées dans l’année (frais de gestion, dépenses d’entretien, assurances, intérêt d’emprunt…). Contrairement au statut LMNP, il n’est pas en revanche possible d’amortir son bien.

Les SCPI: un billet d’entrée réduit

Très prisées des épargnants, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) présentent plusieurs atouts: elles permettent d’investir avec une mise de départ limitée sur l’immobilier d’entreprises (bureaux et commerces principalement). La gestion du patrimoine et des locataires est en outre entièrement déléguée à la société de gestion. Ces dernières années, les SCPI ont affiché des résultats attrayants (4,40% selon l’IEIF en 2019).

Mais les SCPI présentent exactement les mêmes inconvénients que la location nue sur le plan fiscal. En effet, leur fiscalité est identique lorsque les SCPI sont détenues en direct. En outre, les frais prélevés par les gestionnaires sont très élevés.

Le «Pinel»: pour défiscaliser dans les zones en tension

Depuis 2015, le dispositif Pinel permet aux investisseurs d’acquérir un bien neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du montant investi. En contrepartie, il faut s’engager à mettre son bien en location six, neuf ou douze ans à des montants plafonnés, à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de revenus. La réduction d’impôt est calculée dans la double limite d’un montant d’investissement de 300 000 euros et d’un plafond de 5 500 euros le mètre carré de surface habitable. Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant.

Le dispositif Pinel a connu un fort succès, pourtant le dispositif n’est pas sans faille. Il faut être particulièrement attentif à l’emplacement de certains immeubles «Pinel» ont poussé en périphérie des villes, dans des quartiers peu recherchés, pour répondre à la demande des investisseurs. Attention aussi aux prix, parfois surévalués.

Le «Malraux»: pour les contribuables dans les tranches supérieures

Exclu du plafonnement des niches fiscales, investissement locatif en loi Malraux tenue les personnes fortement imposées. Il s’agit d’acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover, une quote-part du montant des travaux de restauration étant déduite de vos impôts. Il faut s’engager, en contrepartie, à louer son bien pendant neuf ans.

Le dispositif est loin d’être simple. D’abord, l’immeuble doit présenter un intérêt historique et / ou architectural. Il doit en outre être localisé dans une zone bien définie. La réduction va de 22 à 30% selon l’emplacement, pour un montant de dépenses allant jusqu’à 400 000 euros.

Là encore, le prix du bien peut être élevé, il faut donc se montrer méfiant. En outre, la gestion des travaux, devant être validée par l’architecte des bâtiments de France, est complexe, conduisant souvent à recourir à des sociétés spécialisées, proposant des opérations clés en main… des frais.

L’immobilier locatif a de quoi séduire: il permet d’obtenir une rentabilité attrayante tout en se constituant un patrimoine. Selon le type d’investissement choisi, il peut aussi offrir une réduction d’impôt ou permettre de diminuer ses revenus imposables. En investissant dans une résidence gérée, notamment avec Réside Études, expert de l’immobilier locatif, vous faites le choix d’un investissement simple, au service de la société et vous pouvez en outre prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel et à ses nombreux atouts.

Vous souhaitez construire votre patrimoine à distance? C’est possible! De la demande d’informations jusqu’au suivi de votre chantier en passant par les démarches administratives, Réside Études vous accompagne tout au long de votre investissement de manière 100% numérique.

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Face à la situation économique exceptionnelle provoquée par la crise sanitaire, Réside Études reste à l’écoute de ses propriétaires investisseurs. Vous pouvez adresser toutes vos demandes à:relations.proprietaires@reside-etudes.fr

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. La rédaction de BFMTV n’a pas participé à la réalisation de ce contenu.