Définition du contrôle des loyers

Qu’est-ce que le contrôle des loyers ?

Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui limite le montant qu’un propriétaire peut exiger pour la location d’une maison ou le renouvellement d’un bail. Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement promulguées par les municipalités, et les détails varient considérablement. Tous visent à maintenir le coût de la vie abordable pour les résidents à faible revenu.

Le contrôle des loyers n’est pas très répandu aux États-Unis. Selon une étude de 2019 de l’Urban Institute, 182 municipalités aux États-Unis ont des réglementations en matière de contrôle des loyers, et toutes se trouvent à New York, New Jersey, Californie, Maryland ou Washington, DC En fait, 31 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux d’adopter des mesures de contrôle des loyers. Cependant, la question de la réglementation des loyers a été relancée ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où la montée en flèche du coût de la vie combinée à la stagnation des salaires ont créé une crise de l’abordabilité du logement pour les résidents à revenu modeste et les personnes âgées à revenu fixe.

L’Oregon est le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État. La loi, signée en mars 2019, limite les augmentations annuelles des loyers à 7 % plus l’augmentation de l’indice des prix à la consommation.

Comment fonctionne le contrôle des loyers

Les premières lois sur le contrôle des loyers aux États-Unis remontent aux années 1920 et étaient souvent des gels purs et simples des loyers. Celles-ci se sont généralement avérées impraticables. Dans les années 1970, l’idée d’un contrôle des loyers refait surface, cette fois sous une forme plus modérée souvent appelée « stabilisation des loyers ».

La ville de New York, par exemple, a deux programmes de contrôle des loyers :

• L’ancien programme de contrôle des loyers est sur le point d’être progressivement supprimé depuis des décennies. Il a imposé des limites sévères aux prix de location, mais les seuls locataires encore couverts par la loi vivent depuis 1974 ou avant dans des immeubles construits avant 1947.
• Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 réglemente les prix dans environ la moitié des locations de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que pour un ou deux ans, et les augmentations en pourcentage autorisées sont fixées par le Conseil d’orientation des loyers, dont les neuf membres sont nommés par le maire. Les règles et exceptions sont labyrinthiques et administrées par une combinaison d’agences municipales et étatiques.

Le coût de la vie élevé à New York est fréquemment cité comme une preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Manhattan était de 4 642 $ pour un immeuble avec portier et de 3 167 $ pour un immeuble sans portier en novembre 2021.

Avantages et inconvénients du contrôle des loyers

Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les réglementations sur le contrôle des loyers dans les villes d’aujourd’hui réglementent le plus souvent les augmentations de prix pour les renouvellements de baux, et non les nouveaux locataires. Cela présente sans doute certains avantages pour les propriétaires, qui peuvent facturer tout ce que le marché portera sur les appartements vacants ou, dans le pire des cas, garder les locataires qui ont tout intérêt à rester sur place et à payer le loyer à temps.

Les principaux arguments contre le contrôle des loyers sont les suivants :

• Le contrôle des loyers réduit l’offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un immeuble en condos ou l’adapter à un usage commercial plutôt que de se conformer à une loi qui limite leurs profits
• L’investissement dans les logements locatifs neufs s’arrête
• L’entretien des immeubles sous contrôle des loyers est laxiste ou inexistant en raison du faible retour sur investissement pour les propriétaires

Les principaux arguments en faveur d’une réglementation sont les suivants :

• Les prix de location dans de nombreuses villes américaines augmentent beaucoup plus rapidement que les salaires des emplois à revenu modéré
• Le contrôle des loyers peut permettre aux familles à revenus modestes et aux personnes à revenus fixes de vivre décemment et sans craindre une augmentation de loyer personnellement catastrophique
• Les quartiers sont plus sûrs et plus stables avec une base de résidents de longue durée dans des appartements à loyer contrôlé