8 divulgations que les vendeurs doivent faire

Un document d’information peut être important pour les acheteurs et les vendeurs de maison. Lorsqu’un propriétaire vend une propriété, il est généralement tenu de divulguer des informations dans un document écrit. Les exigences varient en fonction des lois nationales et locales.

En général, un document d’information est censé fournir des détails sur l’état d’une propriété qui pourraient affecter négativement sa valeur. Les vendeurs qui dissimulent volontairement des informations peuvent être poursuivis et potentiellement reconnus coupables d’un crime. Vendre une propriété « telle quelle » n’exemptera généralement pas un vendeur des divulgations.

Les règles de divulgation peuvent affecter toute personne vendant une maison. Pourtant, ils sont particulièrement susceptibles d’affecter les flippers immobiliers, qui achètent des propriétés pour les améliorer et les revendent pour un profit rapide. Les flippers immobiliers traitent souvent des propriétés en mauvais état.

Comment les lois locales diffèrent

Les lois nationales et locales diffèrent dans leurs dispositions de divulgation. Un vendeur doit vérifier les exigences de l’emplacement qu’il envisage.

Il y a une autre chose essentielle à vérifier : certaines lois locales sur la divulgation ont des lacunes. Par exemple, la loi de l’État de New York exige que des problèmes spécifiques soient signalés à un acheteur dans une déclaration à moins que le vendeur choisit de payer un crédit de 500 $ à l’acheteur à la clôture. Selon Nolo, une bibliothèque juridique en ligne, de nombreux vendeurs, sinon la plupart, paient le crédit plutôt que de fournir le formulaire.

Les légalités locales peuvent généralement être obtenues auprès des services de planification immobilière locaux et nationaux. Un avocat immobilier peut également être consulté. Connaître les types d’informations qui doivent être divulguées peut vous aider à prendre une décision sur l’achat d’une propriété. Si vous êtes le vendeur, cela peut vous éviter un procès.

Voici huit informations courantes sur les vendeurs immobiliers à connaître, que vous soyez du côté de l’acheteur ou du côté du vendeur.

1. Décès à la maison

Certains acheteurs ont des inquiétudes ou des superstitions concernant l’achat d’une maison dans laquelle quelqu’un est décédé. Une divulgation pourrait être exigée. « Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation », a déclaré Jim Olenbush, un courtier immobilier du Texas. « Au Texas, par exemple, les décès de causes naturelles, les suicides ou les accidents sans rapport avec la propriété n’ont pas à être divulgués. »

Cependant, « un vendeur est tenu de divulguer les décès liés à l’état de la propriété ou aux crimes violents », a ajouté Olenbush. Si l’enfant d’un ancien occupant se noie dans la piscine parce que la piscine n’a pas de clôture de sécurité, par exemple, le vendeur devra divulguer le décès même si le problème de sécurité a été résolu. Il existe cependant des circonstances dans lesquelles les vendeurs ne sont pas tenus de divulguer un décès sur la propriété.

« Aucun État n’impose l’obligation de divulguer le décès d’une personne décédée dans des conditions naturelles », a déclaré l’avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com. « Cependant, certains États imposent une obligation [to disclose] sur une maison ou un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu un suicide ou un meurtre. Certains États vont même jusqu’à imposer une obligation positive à un vendeur s’il sait que son bien immobilier est hanté par les morts. »

Même lorsque la divulgation n’est pas requise – la Géorgie, par exemple, n’exige pas la divulgation d’un homicide ou d’un suicide à moins que le vendeur ne le demande directement – les vendeurs peuvent vouloir pécher par excès en informant l’acheteur d’un décès sur la propriété. « Si un vendeur est préoccupé par sa responsabilité, le meilleur conseil est d’aller de l’avant et de tout divulguer dès le départ, même si la loi ne l’exige pas », a ajouté Olenbush. « Les acheteurs entendront toujours parler de choses de la part des voisins, et la surprise pourrait les amener à renoncer à un contrat d’achat ou à se demander ce que le vendeur ne leur dit pas d’autre. »

2. Les nuisances du voisinage

Une nuisance est souvent un bruit ou une odeur provenant d’une source extérieure à la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété.

La Caroline du Nord exige que les vendeurs divulguent les bruits, les odeurs, la fumée ou d’autres nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété.

Le Michigan exige que les vendeurs divulguent les fermes, les exploitations agricoles, les décharges, les aéroports, les champs de tir et autres nuisances à proximité, mais la Pennsylvanie laisse à l’acheteur le soin de déterminer la présence de nuisances agricoles.

Ce sont les règles pour seulement trois États. Assurez-vous de savoir ce que la loi de votre état exige en ce qui concerne les divulgations de nuisances de voisinage.

3. Dangers

Si la maison présente un risque accru de dommages dus à une catastrophe naturelle ou présente une contamination environnementale connue ou potentielle, vous devrez peut-être divulguer ces informations à l’acheteur.

La loi du Texas oblige les vendeurs à divulguer la présence de déchets dangereux ou toxiques, d’amiante, d’isolant urée-formaldéhyde, de gaz radon, de peinture à base de plomb et d’utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine. Le Missouri exige également la divulgation d’un ancien laboratoire de méthamphétamine dans une maison, mais le Kansas voisin, comme la plupart des États, ne le fait pas.

La Property Condition Disclosure Act de l’État de New York exige que les vendeurs informent les acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole ; s’il a déjà été un site d’enfouissement ; s’il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou au-dessous du sol sur la propriété ; si et où la structure contient de l’amiante ; s’il y a une plomberie en plomb; si la maison a été testée pour le radon et si du carburant, de l’huile, une substance dangereuse ou toxique a été renversé ou a fui sur la propriété.

Les États peuvent également exiger la divulgation de l’affaissement des mines, des fosses souterraines, des tassements, des glissements, des soulèvements ou d’autres défauts de stabilité de la terre. La loi californienne sur la divulgation des risques naturels oblige les vendeurs à divulguer si la propriété se trouve dans une zone à risque sismique et pourrait donc être sujette à une liquéfaction ou à des glissements de terrain après un tremblement de terre.

4. Renseignements sur l’association des propriétaires

Si la maison est régie par une association de propriétaires (HOA), vous devez divulguer ce fait. Les associations imposent généralement des frais mensuels aux propriétaires et peuvent imposer à leur adhésion des règles qu’un acheteur potentiel pourrait ou non trouver acceptables.

Vous devez également connaître la santé financière de l’HOA et fournir ces informations à l’acheteur pour prendre une décision d’achat éclairée.

« Un acheteur que je connais a acheté une copropriété, [and] le vendeur a oublié par erreur de donner à l’acheteur les notes de réunion des 12 derniers mois », a déclaré Ed Kaminsky, président et chef de la direction de SportStar relocation à Manhattan Beach, en Californie. « Sept mois plus tard, l’acheteur a été évalué à 30 000 $ pour des améliorations de propriété. Le vendeur a ensuite été poursuivi par l’acheteur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes. »

5. Réparations

Qu’avez-vous réparé et pourquoi ? Les acheteurs doivent connaître l’historique des réparations de la maison pour que leurs inspecteurs en bâtiment accordent une attention particulière aux zones problématiques afin qu’ils soient au courant des problèmes futurs probables.

La loi du Texas, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer les réparations structurelles ou de toiture antérieures ; décharge, décantation, mouvement du sol ou lignes de faille ; et des défauts ou des dysfonctionnements dans les murs, le toit, les clôtures, les fondations, les planchers, les trottoirs ou tout autre problème actuel ou antérieur affectant l’intégrité structurelle de la maison.

Vous voudrez peut-être également divulguer les réparations électriques ou de plomberie et tout autre problème que vous voudriez connaître si vous deviez acheter la maison et y vivre.

6. Dégâts des eaux

Lorsque l’eau pénètre là où elle ne devrait pas, elle peut endommager les biens personnels, saper la structure de la maison et même créer un danger pour la santé en provoquant la croissance de moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites passées ou présentes ou les dégâts des eaux.

Le Michigan, par exemple, exige que les vendeurs divulguent des preuves d’eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, des fuites de toit, des dommages importants dus aux inondations, le type de système de plomberie (par exemple, galvanisé, en cuivre, autre) et tout problème de plomberie connu.

« Il existe de nombreux risques liés à la fermeture d’une maison où des travaux sont nécessaires sur la propriété qui n’étaient pas évidents lors de la visite, en particulier en hiver ou pendant une période de sécheresse », a déclaré Bill Price, un avocat d’affaires de l’Illinois. « En hiver, un toit qui fuit ou qui a de vieux bardeaux peut ne pas pouvoir être inspecté par l’acheteur ou son inspecteur en bâtiment. De même, une période de sécheresse peut cacher des problèmes avec un sous-sol qui fuit. »

Dans de telles situations, vérifiez la protection offerte par les lois de votre État contre la divulgation d’informations que vous n’auriez eu aucun moyen de connaître.

7. Articles manquants

Parfois, les acheteurs de maison ne réalisent pas avant le jour de l’emménagement qu’il manque quelque chose à leur nouvelle maison qu’ils pensaient être là. Un luminaire, le réfrigérateur ou le four à micro-ondes, les stores encastrés : n’importe lequel de ces éléments aurait pu sortir avec le vendeur si personne n’avait pensé à en discuter à l’avance.

Les lois de divulgation de certains États tentent de prévenir ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, exigent que les vendeurs divulguent si la propriété est livrée avec une longue liste d’articles, y compris des appareils de cuisine, la climatisation et le chauffage centraux, des gouttières, des ventilateurs d’extraction et des chauffe-eau.

8. Autres divulgations possibles

Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique spécial, car cela affectera leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et cela pourrait également augmenter le coût de ces activités.

La loi du Texas exige que les vendeurs divulguent les termites actifs ou autres insectes destructeurs du bois, les dommages causés par les termites ou la pourriture du bois nécessitant des réparations, les dommages antérieurs causés par les termites et les traitements antérieurs contre les termites. La loi du Michigan et de la Caroline du Nord exige également que les vendeurs divulguent tout antécédent d’infestation. Consultez les lois de votre état pour voir si vous devez divulguer des informations sur les parasites.

Vous pouvez également être tenu de divulguer des problèmes de drainage ou de nivellement, de zonage, de litiges en cours, de modifications apportées sans permis, de conflits de limites et de servitudes.

Comment divulguer

Certains États, comme le Michigan et la Caroline du Nord, exigent que les vendeurs utilisent un formulaire de divulgation spécifique. S’il n’y a pas de formulaire spécifique, votre département d’État ou votre commission immobilière ou votre association d’agents immobiliers d’État aura généralement un formulaire recommandé que vous pouvez utiliser. Le formulaire peut être plus ou moins complet que ce que la loi de l’État exige.

Assurez-vous de revoir ce que vous devez divulguer et comment cela doit être rédigé avec un avocat spécialisé en immobilier. Si le formulaire n’est pas assez complet pour votre situation, complétez-le avec une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit faire toutes les divulgations par écrit, et l’acheteur et le vendeur doivent signer et dater le document.

L’essentiel

Même si une divulgation particulière n’est pas requise dans votre région, les vendeurs qui ont des informations sur leur maison qui pourraient mécontenter un acheteur pourraient vouloir les divulguer de toute façon. Outre les raisons morales d’être honnête avec les acheteurs potentiels et le désir d’éviter les dépenses et les tracas d’un procès, les individus ont une réputation à protéger. Les vendeurs qui s’inquiètent de savoir s’ils ont correctement divulgué l’état de la propriété doivent contacter un avocat immobilier dans leur état.