La crise paralysante de l’assurance habitation qui frappe l’Amérique

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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.

Ce n’est un secret pour personne : il y a une crise du logement aux États-Unis. Le logement a représenté l’essentiel de l’inflation sous-jacente au cours des deux dernières années.

Mais même si vous pouvez vous permettre une maison, vous ne pourrez peut-être pas l’assurer. Le coût de l'assurance habitation aux États-Unis a augmenté de 23 % entre janvier 2023 et février 2024, alors même que la couverture diminue dans de nombreux endroits. En Louisiane, sujette aux ouragans, les primes ont augmenté de 63 pour cent. Des États comme la Floride ne sont plus assurables, car les prestataires se retirent complètement du marché.

Le facteur le plus évident est le changement climatique et le risque d’événements météorologiques plus graves, tels que les inondations, les incendies, les tempêtes de vent et les tornades. Mais d’autres facteurs entrent également en jeu. Il s’agit notamment de la lente adoption des technologies d’atténuation des risques, de l’incapacité des assureurs, des banques et des responsables publics à trouver des approches communes en matière de partage des coûts et de l’énorme opacité du marché – du moins pour les consommateurs.

Je suis l'un des nombreux à avoir vécu cela. Il y a quelques mois, ma compagnie d'assurance a décidé d'augmenter le prix des primes d'assurance annuelles de notre maison de Brooklyn de 51 % sur trois ans, après avoir plus que doublé le coût estimé de la reconstruction si elle brûlait ou était emportée par les eaux. dans un ouragan.

Bien qu'aucun des deux résultats ne semble probable pour une maison de ville en pierre calcaire située sur une colline à plus d'un mile et demi de la zone inondable la plus proche, notre assureur a abouti à une estimation qui était plus du double de ce que la maison coûterait sur le marché libre. , ce qui rend la couverture à la fois excessive et inabordable. Lorsque j'ai évoqué tout cela dans un e-mail avec l'évaluateur des risques qui avait inspecté notre maison, je n'ai reçu aucune réponse.

En recherchant un nouvel assureur, j’ai découvert le marché extrêmement divisé et inefficace auquel les Américains sont actuellement aux prises. Personne n’était disposé à nous vendre une prime pour la valeur marchande de notre maison et en même temps prêt à nous faire un chèque pour cette valeur en cas de perte totale. Nous avions deux choix. Souscrivez une police d’assurance auprès d’une poignée d’assureurs de luxe qui ne feraient que nous vendre une couverture bien plus importante que ce que nous souhaitions, pour bien plus que ce que nous pouvions nous permettre. Ou optez pour une politique budgétaire offrant environ un tiers de ce qu’il en coûterait pour acheter une maison similaire en cas de perte totale – l’argent n’étant versé que si nous choisissons de reconstruire sur place.

Essentiellement, cela signifie que si notre maison brûle, il ne nous restera que la valeur du terrain (pas rien, mais pas idéal). Malheureusement, cela n’est pas rare à New York et dans de nombreux autres endroits d’Amérique. Les deux options semblaient folles, mais une seule était abordable. Nous avons opté pour la politique du faible coût, acheté quatre extincteurs et avons accepté le fait que si notre maison était un jour détruite, nous vendrions le terrain et déménagerions dans un endroit où le logement est exponentiellement moins cher.

Tout cela était particulièrement exaspérant parce que nous avons un certain nombre d’amis avec des maisons similaires qui paient des prix d’assurance très différents. Lorsque j'ai demandé à notre courtier comment il était possible, voire légal, pour un voisin ayant le même assureur et exactement la même maison à trois portes de payer un peu plus de la moitié de notre nouvelle soumission, elle nous a répondu que ses primes seraient très probablement soulevé ensuite. Et même si nous pouvions porter la question devant les régulateurs de l'État, elle soupçonnait qu'ils faisaient preuve de prudence dans leur action puisque New York risque de devenir une nouvelle Floride et non assurable si les autorités font trop pression sur les assureurs.

Comment peut-il y avoir si peu d’options, si peu de transparence et une telle tolérance à l’inflation et à l’inefficacité sur un marché aussi grand que New York ? Pourquoi ma maison, qui n'a jamais été sérieusement endommagée par les intempéries, a-t-elle été évaluée comme si elle se trouvait dans une zone inondable par un ouragan située à plus d'un kilomètre et demi ? Pourquoi le secteur de l’assurance est-il si mauvais pour évaluer le risque de manière plus précise dans la ville, et même dans une grande partie du reste du pays ?

N'existe-t-il pas une technologie qui pourrait évaluer correctement ces différences, peut-être des capteurs placés dans la maison pour évaluer si une propriété particulière risquait d'être endommagée par le vent ou si de l'eau était régulièrement présente dans le sous-sol ? «Je ne sais pas», a répondu notre courtier, ajoutant qu'elle répondait à de telles questions quotidiennement. « Peut-être appeler Lloyd's de Londres. »

Alors, je l'ai fait. Lloyd's est le plus ancien marché d'assurance au monde, et son directeur général, John Neal, m'a dit que le marché de l'assurance habitation, en particulier sur la côte américaine, « a atteint un point de bascule ». Même si des systèmes de détection d'inondations de haute technologie commencent à être disponibles, ils n'ont pas été largement adoptés (et ne seraient probablement réservés qu'à ceux qui sont assez riches pour les payer).

Plus important encore, a-t-il ajouté, « les banques, les assureurs, les régulateurs et les gouvernements ne se sont pas assis pour discuter de la manière de partager la responsabilité des risques ». Même si le climat change, le modèle d’assurance reste lui aussi. Les primes du plus grand nombre paient encore les pertes de quelques-uns. Mais ces pertes augmentent, et ni le secteur public ni le secteur privé n’ont encore compris toutes les conséquences de cette situation. Les individus sont laissés seuls pour y faire face.

Compte tenu du coût des primes, quelque chose doit changer. Il existe certainement une opportunité de marché pour des assureurs plus innovants et plus efficaces. Mais je soupçonne que les États côtiers, soutenus par les réassureurs, devront également réduire les risques pour les habitations en construisant des murs anti-inondation et de meilleurs systèmes de drainage dans les zones vulnérables. Cela signifie imposer des impôts plus élevés pour les payer.

En attendant, les propriétaires individuels devront faire la paix avec la perspective de primes de saignement ou de pertes potentielles importantes.

rana.foroohar@ft.com