Vonovia et Deutsche Wohnen s’associent dans une transaction immobilière de 18 milliards d’euros

Les plus grands propriétaires résidentiels d’Allemagne sont prêts à limiter les augmentations de loyer pour gagner le soutien politique d’une fusion de 18 milliards d’euros entièrement en espèces qui créera l’un des acteurs les plus puissants du marché immobilier brûlant de Berlin.

Vonovia et Deutsche Wohnen ont annoncé la concession mardi quelques heures après avoir accepté de s’associer dans un accord qui a rapidement attiré l’attention des politiciens de la capitale allemande, où les loyers ont fortement augmenté.

Aux termes du rapprochement, Vonovia offre aux investisseurs de Deutsche Wohnen 53 € par action, dont un dividende attendu de 1 €. Cela représente une prime de 25% par rapport au cours moyen de l’action Deutsche Wohnen au cours des trois derniers mois.

Les actions de Deutsche Wohnen ont bondi de plus de 15% à près de 52 € mardi tandis que les actions de Vonovia ont perdu plus de 4%.

L’accord intervient cinq ans après que Deutsche Wohnen a scié une tentative de rachat de 14 milliards d’euros par Vonovia, et est un exemple rare de sociétés du prestigieux indice allemand Dax acceptant de se regrouper.

Le rachat offrira aux actionnaires «des avantages stratégiques à long terme», a déclaré Thomas Rothaeusler, analyste immobilier chez Jefferies.

Parallèlement à leur volonté de limiter considérablement les augmentations de loyer jusqu’en 2026, les deux sociétés ont annoncé qu’elles vendraient 20000 appartements au gouvernement régional de Berlin et en construiraient 13000 supplémentaires dans la capitale allemande.

Cette concession a semblé récolter des dividendes immédiats, le maire de Berlin Michael Müller, un social-démocrate, approuvant le rapprochement. La coopération avec les deux sociétés était d’une «importance exceptionnelle» pour les locataires de Berlin ainsi que l’influence de la ville sur le marché du logement au cours des années à venir, a-t-il déclaré.

Le manque d’offre de logements et la forte augmentation des loyers sont devenus un sujet controversé à l’approche des élections fédérales et locales de septembre.

Cansel Kiziltepe, un député social-démocrate qui détient la circonscription de Friedrichshain-Kreuzberg dans le centre de Berlin, a fustigé l’accord. «Nous avons déjà un énorme déséquilibre de pouvoir sur le marché du logement. La fusion aggravera encore ce problème », a-t-elle tweeté.

Le groupe combiné détiendra plus d’un quart de l’ensemble de ses propriétés dans la capitale allemande. Sur la base de la valeur comptable du portefeuille de Deutsche Wohnen, Berlin devra dépenser près de 4 milliards d’euros pour acquérir les 20 000 appartements.

Vonovia a déclaré que l’accord devrait générer 105 millions d’euros de synergies de coûts annuels, mais qu’aucun emploi ne serait supprimé avant la fin de l’année prochaine.

«Le moment est venu de combiner les performances éprouvées et les atouts des deux sociétés», a déclaré Michael Zahn, directeur général de Deutsche Wohnen, qui a repoussé l’offre de Vonovia en 2016.

Au cours de cette tentative hostile, Vonovia a estimé que les synergies d’une fusion seraient de 84 millions d’euros – un chiffre que Deutsche Wohnen a rejeté à l’époque comme étant invraisemblablement élevé.

L’une des raisons pour lesquelles Vonovia fait maintenant pression pour l’accord est qu’une modification de la législation fiscale en juillet rendra beaucoup plus difficile pour le groupe d’éviter de payer plus d’un milliard d’euros de droits de timbre sur le portefeuille immobilier de Deutsche Wohnen, selon plusieurs personnes familières avec la question.

Un autre tirage au sort est la faiblesse des actions de Deutsche Wohnen, qui ont été touchées après que le gouvernement régional de Berlin a cherché à imposer un plafond de loyer strict. Alors que le titre a rebondi après que la Cour constitutionnelle allemande a abrogé la loi en mars, il se négocie toujours à environ 14% en dessous de sa valeur comptable.

Kai Klose, analyste chez Berenberg, a estimé que l’offre de limiter les augmentations de loyer signifie que Vonovia manquera son objectif précédent d’augmenter les revenus locatifs de 3% à 3,8% par an.

Les militants des locataires, quant à eux, ont déclaré qu’ils continueraient avec une pétition existante visant à forcer le gouvernement régional de Berlin à nationaliser les appartements appartenant à des propriétaires répertoriés.

Pour financer l’opération, Vonovia va initialement contracter des dettes supplémentaires, mais la société a annoncé qu’elle prévoyait de lever 8 milliards d’euros supplémentaires de fonds propres. Le directeur financier de Zahn et de Deutsche Wohnen, Philip Grosse, rejoindra le conseil d’administration du groupe élargi.