Ventes à découvert vs saisies : quelle est la différence ?

Ventes à découvert vs saisies : un aperçu

Après des années d’épargne disciplinée et de planification minutieuse, une crise financière soudaine, comme le chômage, une autre perte de revenu, une hausse des taux d’intérêt ou un endettement inattendu, peut transformer votre rêve durement gagné d’accession à la propriété en cauchemar.

Si vous êtes en retard sur vos versements hypothécaires ou si votre hypothèque est sous-marine (la maison vaut moins que le montant dû sur l’hypothèque), les propriétaires ont deux options principales : une vente à découvert ou une forclusion. Le propriétaire est obligé de se séparer de la maison dans les deux cas, mais la chronologie et les autres conséquences sont différentes dans chaque situation, il est donc important de comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option.

Une vente à découvert est un processus volontaire. Lorsque le propriétaire vend la propriété pour un montant bien inférieur à ce qui est dû sur l’hypothèque, cela s’appelle une vente à découvert. Par exemple, si un propriétaire doit 200 000 $ sur l’hypothèque, mais qu’une crise financière l’oblige à vendre la maison rapidement pour 175 000 $, le montant restant sur son hypothèque (25 000 $) plus tous les frais associés à la vente sont toujours dus par le propriétaire.

Une forclusion, d’autre part, est involontaire. Dans ce cas, le titulaire de l’hypothèque (le prêteur ou la banque) intente une action en justice pour saisir la maison après que l’emprunteur n’a pas effectué un certain nombre de versements mensuels. Dans une forclusion, le prêteur prend possession du bien hypothéqué et le vend pour récupérer le montant qui lui est dû sur l’hypothèque.

Vente flash

Il est important de noter qu’aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l’approbation du prêteur. Avant même que le processus de vente à découvert puisse commencer, le prêteur qui détient l’hypothèque, généralement une banque, doit approuver la décision d’exécuter une vente à découvert.

Étant donné que l’institution prêteuse pourrait perdre de l’argent sur une vente à découvert, elle a également besoin d’une documentation expliquant pourquoi une vente à découvert est nécessaire. La source des difficultés financières doit être un événement récent, tel qu’un problème de santé, une perte d’emploi ou un divorce, et certainement pas tout ce qui n’a pas été divulgué au prêteur lorsque l’acheteur a demandé un prêt hypothécaire pour la première fois. Tout problème financier préexistant non divulgué au prêteur fera paraître l’emprunteur malhonnête.

Une fois que la vente à découvert est approuvée par le prêteur et que la propriété est vendue, tout le produit de la vente va au prêteur, de sorte que le propriétaire ne reçoit rien et doit toujours le solde restant de son hypothèque. Le prêteur peut choisir soit d’annuler le solde restant, soit d’essayer de récupérer tout ou partie de l’argent auprès du propriétaire par le biais d’une décision de justice appelée jugement de carence.

Forclusion

Contrairement à une vente à découvert, les saisies ne sont initiées que par les prêteurs. La saisie elle-même – lorsque le prêteur saisit la propriété – est la dernière étape d’une action en justice intentée par le prêteur pour prendre le contrôle de la propriété et forcer la vente de la maison pour rentabiliser son investissement – et le processus de pré-saisie ne commence que après qu’un débiteur hypothécaire a pris un certain nombre de mois de retard sur ses paiements.

Les procédures de saisie sont régies par des lois qui varient selon l’État, de sorte qu’un prêteur cherchant à saisir une propriété doit se conformer à des règles spécifiques tout au long du processus, y compris l’émission de notifications et la possibilité pour le propriétaire de mettre à jour le prêt et d’éviter la saisie. Les lois stipulent également le calendrier et le processus pour qu’une banque vende la propriété.

Contrairement à la plupart des ventes à découvert, certaines saisies ont lieu sur des maisons vacantes qui ont été abandonnées par des propriétaires défaillants : les saisies zombies. Si les occupants n’ont pas encore quitté la maison avant la forclusion, ils sont généralement expulsés par le prêteur dans le cadre du processus.

Une fois que le prêteur a accès au bien, il ordonne une expertise et procède à la vente. La phase de vente des saisies ne prend normalement pas aussi longtemps que les ventes à découvert, car le prêteur se préoccupe de liquider rapidement l’actif. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors de ventes fiduciaires, où les acheteurs enchérissent sur les maisons dans le cadre d’un processus public.

Considérations particulières

Les ventes à découvert et les saisies ont des conséquences majeures pour les propriétaires. Les deux exigent que les propriétaires abandonnent leurs propriétés, mais c’est là que s’arrêtent les similitudes.

Les ventes à découvert ont tendance à être des transactions longues et fastidieuses, prenant parfois jusqu’à une année complète pour être traitées. Le processus de pré-saisie peut également être assez long, mais une fois que le prêteur a saisi la propriété, la vente se déroule généralement très rapidement afin que le plus d’argent possible puisse être récupéré.

Alors que les ventes à découvert ne sont pas significativement préjudiciables à la cote de crédit d’un propriétaire, les saisies le sont. Un propriétaire qui est passé par une vente à découvert peut, avec certaines restrictions, être admissible à acheter une autre maison assez rapidement. Une forclusion, d’autre part, est conservée sur le rapport de crédit d’une personne pendant sept ans. Dans la plupart des cas, les propriétaires qui subissent une forclusion doivent attendre au moins cinq ans pour acheter une autre maison.