Utiliser votre IRA pour acheter un bien immobilier

En ce qui concerne les comptes de retraite individuels (IRA), les actifs financiers – actions, obligations, fonds communs de placement ou fonds négociés en bourse (ETF) – sont les investissements habituels. Néanmoins, il est possible de détenir des biens immobiliers dans votre IRA sous certaines conditions. Vous pouvez acheter des maisons unifamiliales ou multiplex; Tours d’appartements; les propriétés commerciales telles que les magasins de détail, les hôtels ou les complexes de bureaux, les terrains bruts et les lots ; et même des cales de bateau.

Cependant, ce n’est pas aussi facile que d’acheter quelques centaines d’actions. Si vous souhaitez vous lancer dans des achats immobiliers via votre IRA autogéré, vous devez connaître les règles, et elles sont nombreuses.

Le bon IRA pour acheter des biens d’investissement

Tout d’abord, votre IRA doit être autogérée. Le terme « autogéré » signifie que des investissements alternatifs sont acceptés ou proposés par le dépositaire de l’IRA, l’institution financière ou la société responsable de la tenue des dossiers et des exigences de déclaration de l’Internal Revenue Service (IRS). Un IRA autogéré est indépendant de toute maison de courtage, banque ou société d’investissement qui prendrait des décisions à votre place (la plupart des comptes de courtage n’autorisent pas les avoirs immobiliers, de toute façon).

Pour acheter et posséder une propriété via votre IRA, vous aurez toujours besoin d’un dépositaire, une entité spécialisée dans les comptes autogérés qui gérera la transaction, les documents associés et les rapports financiers. Tout passe par le dépositaire pour vous éviter d’enfreindre les règles strictes concernant ce type de transactions immobilières.

Comme vous vous en doutez, le dépositaire facturera des frais pour le service. Cependant, il ne vous conseillera pas sur la meilleure façon de structurer vos avoirs. Le travail de ce dépositaire est de gérer le travail de back-office.

Avant d’examiner le reste des règles, comprenez ce fait fondamental : vous et votre IRA êtes deux entités distinctes. Votre IRA est propriétaire de la propriété, vous n’en avez pas. Le titre de la propriété indiquera « XYZ Trust Company Custodian [for benefit of] (FBO) [Your Name] IRA.

Qu’est-ce qui est et n’est pas à vous

Votre bien immobilier doit être purement un investissement. Vous ne pouvez pas l’utiliser comme maison de vacances, comme lieu de vie pour vos enfants, comme résidence secondaire ou comme bureau pour votre entreprise. Ces règles s’appliquent à vous et aux personnes que l’IRS considère comme « disqualifiées ». Alors, qui est considéré comme une personne disqualifiée ?

• Votre conjoint
• Vos parents, grands-parents et arrière-grands-parents
• Vos enfants et leurs conjoints, petits-enfants et arrière-petits-enfants
• Prestataires de services de votre IRA
• Toute entité qui possède plus de 50% de la propriété

Vous ne pouvez pas non plus acheter la propriété de l’une de ces personnes disqualifiées – c’est ce qu’on appelle une transaction d’auto-opération – et l’IRA ne peut pas non plus acheter la propriété que vous possédez déjà. Vous pouvez en savoir plus sur les transactions interdites dans la section 4.72.11.2.1 de l’Internal Revenue Manual.

Faire l’achat

Votre solde IRA devra être assez élevé car obtenir une hypothèque pour acheter une propriété à l’intérieur d’un IRA n’est pas facile. Vous devrez probablement payer en espèces, ce qui non seulement prend une grosse part du compte, mais affecte également votre taux de rendement sur la route.

Les investisseurs immobiliers déposent souvent une petite somme et profitent de taux d’intérêt encore relativement bas pour tirer parti de l’achat, pensant qu’ils peuvent gagner plus d’argent sur la propriété qu’ils ne paieront en intérêts. Si vous ne pouvez pas financer votre achat immobilier, vous perdez ce potentiel de retour sur investissement (ROI) important.

Certaines banques envisageront des prêts pour ce type de transaction, mais cela présente un autre problème : tout revenu provenant de la propriété peut alors être considéré comme un revenu imposable d’entreprise non lié (UBTI). Vous pouvez en savoir plus sur l’UBTI à partir de la section 511 de l’IRS Internal Revenue Code (IRC).

Posséder la propriété

Comme votre IRA ne paie pas d’impôts, vous ne pouvez pas profiter des déductions liées à la possession d’un bien immobilier. Parce que vous avez payé comptant, il n’y a aucun paiement d’intérêts hypothécaires à déduire. Vous ne bénéficiez pas non plus des avantages des déductions fiscales foncières ou de l’amortissement. Si votre propriété génère des revenus de location, chaque partie revient directement dans votre IRA. Comme vous ne possédez pas la propriété, vous ne pouvez empocher aucun revenu. (Bien sûr, vous obtiendrez l’argent éventuellement lorsque vous effectuerez des retraits du compte à la retraite.)

Du côté positif, aucun des coûts d’entretien ou autres coûts associés à la possession d’un bien immobilier ne sort de votre poche. L’IRA paie pour tout. Cependant, cela n’est pas sans inconvénients. Chaque dollar qui sort de votre IRA est un dollar qui ne peut plus s’apprécier pendant quelques décennies en franchise d’impôt.

Et que se passe-t-il si la propriété encourt une série de dépenses importantes qui poussent votre solde IRA si bas que le compte n’a pas assez d’argent pour le payer ? N’oubliez pas que vous ne pouvez rien payer pour cette propriété de votre poche et que les cotisations IRA sont limitées : la limite de cotisation annuelle pour 2021 et 2022 est de 6 000 $, 7 000 $ si vous avez 50 ans ou plus.

Si cela ne couvre pas la réparation et que vous devez déposer plus, vous serez passible de pénalités associées à une trop grande contribution. Il s’agit d’un risque important, car la propriété peut souvent nécessiter un entretien coûteux, et les revenus que vous tirez de la location peuvent ne pas couvrir ce que vous devez dépenser au cours d’une année d’entretien élevé.

Vendre la propriété dans un IRA

Pour vendre votre propriété, établissez un prix de vente comme vous le feriez avec n’importe quel autre bien immobilier. Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur un prix et des conditions, demandez à votre dépositaire de vendre la propriété au nom de votre IRA. Tout l’argent retournera dans votre IRA, à imposition différée ou en franchise d’impôt, selon la composition de votre IRA.

Une dernière considération : la liquidité. Dans quelle mesure est-il facile pour vous de sortir de l’investissement ? Avec les actions, c’est relativement facile. Parfois, vous pouvez récupérer votre argent en quelques secondes. En revanche, l’immobilier est un investissement notoirement illiquide. Le désinvestissement peut prendre beaucoup de temps et vous pourriez perdre de l’argent en cours de route. Comme huit millions de personnes l’ont appris lors de la Grande Récession de 2008, vous pourriez vous retrouver avec un actif d’une valeur inférieure au montant que vous lui devez.

Avantages et inconvénients de la propriété dans un IRA

Nous avons mentionné tant de tracas et d’inconvénients que vous vous demandez peut-être à ce stade s’il est utile de placer une propriété dans un IRA. Historiquement, l’immobilier a a été un bon investissement à long terme, car la valeur des propriétés augmente avec le temps et l’appréciation à long terme va de pair avec l’horizon de placement à long terme d’un compte de retraite. À court terme, tout revenu généré par la propriété est à l’abri de l’impôt au sein de l’IRA. Enfin, en tant qu’actif durable, l’immobilier permet de diversifier un portefeuille autrement investi dans des actions et d’autres titres, ce qui n’est pas la pire idée au monde.

La ligne de fond

L’utilisation d’un IRA pour acheter un immeuble de placement n’est pas pour les âmes sensibles, ni pour quiconque n’est pas familiarisé avec les différents types de comptes de retraite individuels. L’investissement immobilier de tout type est assez risqué ou, au mieux, demande beaucoup d’entretien ; pour un IRA, l’immobilier est un choix particulièrement risqué. Non seulement la valeur des propriétés peut baisser plutôt qu’augmenter, mais une année de coûts d’entretien importants peut également vous exposer à des pénalités si votre revenu et la limite de contribution de l’IRA ne couvrent pas les réparations que vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer.

À moins que vous n’ayez à la fois le temps et l’expertise pour gérer des biens immobiliers, vous êtes probablement mieux loti avec des stratégies plus traditionnelles pour votre IRA. Ou envisagez des options immobilières titrisées, comme des fiducies de placement immobilier (FPI) ou des fonds communs de placement et des FNB qui investissent dans l’immobilier. Il s’agit d’une forme indirecte de propriété immobilière, mais il s’agit d’une proposition plus simple et liquide, et elles peuvent également être détenues dans des IRA ordinaires.