Une carrière en gestion de portefeuille immobilier
À première vue, on pourrait penser qu’un gestionnaire de portefeuille immobilier est semblable à n’importe quel gestionnaire d’actifs financiers. Mais la gestion de portefeuille d’actions ou de fonds immobiliers diffère radicalement de la gestion d’actions, d’obligations ou de fonds communs de placement.
Contrairement aux gestionnaires d’actions, qui recherchent des entreprises et gèrent les probabilités qu’elles puissent réaliser leurs stratégies articulées, les gestionnaires immobiliers doivent aider à définir et à tirer parti des opportunités au niveau immobilier. Les gestionnaires immobiliers ne sont pas seulement responsables de l’allocation d’actifs, de la gestion des risques et des transactions, mais aussi de la gestion directe du terrain et des structures qui s’y trouvent.
Ainsi, la gestion d’actifs immobiliers, contrairement à la gestion de fonds traditionnelle, nécessite des personnes expérimentées capables d’optimiser la valeur des propriétés. En fait, à bien des égards, un gestionnaire d’actifs immobiliers ressemble beaucoup à un PDG d’entreprise, qui dirige une entreprise ou une installation. En revanche, un gestionnaire de fonds traditionnel peut connaître les actions d’un certain domaine ou secteur, mais ne s’implique pas dans les opérations des entreprises elles-mêmes.
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Gestion de portefeuille immobilier
La formation et l’expérience acquises par les gestionnaires d’actions immobilières sont similaires à celles des autres gestionnaires de fonds. Cependant, la manière dont ils utilisent ces compétences pour assurer la performance du portefeuille est différente. Les gestionnaires de portefeuille sont souvent évalués en fonction de leur capacité à assurer des rendements ajustés au risque appropriés et une diversification du portefeuille grâce à une allocation et une sélection d’actifs supérieures.
De plus, les gestionnaires de portefeuille immobilier offrent de la valeur aux clients en assurant l’utilisation la plus efficace du capital des investisseurs et en tenant les clients informés grâce à une mesure supérieure du rendement et même à des prévisions de trésorerie. À l’exception des gestionnaires de fiducies de placement immobilier (REIT) et des gestionnaires de fonds de fonds (dont les performances reposent sur l’évaluation des stratégies d’autres gestionnaires de fonds), le gestionnaire de fonds d’actions immobilières est comme le PDG de sa propre entreprise, créant et exécutant des biens immobiliers. stratégies au niveau des actifs dont ils ont la charge.
Stratégies de sélection des investissements
Les gestionnaires de portefeuille immobilier procèdent à l’allocation et à la sélection d’actifs, non pas en comprenant la dynamique du marché et les entreprises dans des secteurs spécifiques, mais en étant des experts des fondamentaux de l’immobilier. Ils étudient au sein des régions locales et dans les différentes utilisations commerciales du sol : bureau, industriel, hôtel, commerce de détail et résidentiel unifamilial et multifamilial. Pour battre le marché, assurer la diversification et produire des rendements ajustés au risque adéquats, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent parier sur les marchés immobiliers régionaux ou locaux et, dans le cas de portefeuilles à actifs multiples, sur le bon mix immobilier.
Pour cette raison, de nombreux gestionnaires de fonds se concentrent sur des régions ou des types de propriétés spécifiques ; certains grands gestionnaires d’actifs immobiliers organisent leurs cadres supérieurs et leur personnel de soutien par région ou par utilisation du sol. La raison d’être de cette organisation est de s’assurer que les opportunités de marché peuvent être identifiées puis traduites en une sélection de propriétés et une création d’actifs correctes.
La manière dont les propriétés sont acquises est l’une des principales différences entre les fonds immobiliers et les investissements plus traditionnels. À l’instar des négociants en bourse, les fonds immobiliers font appel à des spécialistes de l’acquisition pour découvrir et exécuter des transactions immobilières. Ces personnels d’acquisition travaillent généralement pour un fonds spécifique ou sont organisés par région ou par type d’actifs.
Comme la plupart des fonds d’actions immobilières possèdent la totalité (ou une partie importante) de chaque propriété, les gestionnaires de portefeuille sont souvent directement impliqués dans le processus d’acquisition. Puisqu’ils ont la responsabilité de définir et d’exécuter la stratégie immobilière, les gestionnaires de portefeuille doivent être directement impliqués dans tous les processus d’investissement, y compris les acquisitions, le financement, les cessions et la prise de décision concernant les installations. Afin de faciliter l’étendue et la profondeur des processus de gestion des investissements immobiliers, les gestionnaires de portefeuille doivent s’appuyer sur une quantité considérable d’infrastructures par rapport au capital investi. Afin d’y parvenir le plus efficacement possible, les gestionnaires de fonds d’actions immobilières et les gestionnaires d’actifs ont développé une fonction de gestion d’actifs spécialisée.
Comment fonctionne la gestion des actifs immobiliers
La fonction de gestion des actifs immobiliers est composée de spécialistes au niveau de la propriété qui ajoutent de la valeur aux gestionnaires de fonds en exécutant la stratégie au niveau de la propriété. Les spécialistes sont experts soit dans les fondamentaux des marchés régionaux, soit dans des types de biens spécifiques, et sont chargés d’optimiser la valeur des actifs dont ils ont la garde. En plus de fournir des informations de gestion de portefeuille sur les prospects locaux et de faciliter les transactions, le gestionnaire d’actifs est responsable de la performance au niveau des propriétés.
En plus d’approuver les budgets et d’effectuer la gestion des dépenses, les gestionnaires d’actifs augmentent la valeur en gérant la location d’une ou plusieurs propriétés. Bien que cela puisse sembler une affaire en noir et blanc, la location est une fonction complexe qui détermine inévitablement la valeur de la propriété et du portefeuille. Le succès de la location n’est pas seulement atteint en trouvant et en exécutant les opportunités de location les plus élevées possibles pour chaque propriété, mais aussi en menant un programme de location qui s’aligne sur la stratégie du portefeuille tout en maintenant les meilleures relations avec les locataires existants.
La location est un processus hautement négocié, qui peut impliquer de prendre des décisions en contradiction avec les besoins des locataires afin d’optimiser la valeur de la propriété. Par exemple, pour les propriétés qui sont destinées à la vente, la location peut être suspendue pendant une période de vente pour permettre aux nouveaux propriétaires de prendre en compte des taux de location potentiels plus élevés. Cela peut entraîner une augmentation des valeurs immobilières prévues et donc des offres de vente plus élevées.
Pendant les périodes de hausse des taux de location, des baux à long terme peuvent être bloqués pour les propriétés axées sur le revenu, tandis que pour les stratégies axées sur l’appréciation du capital, la durée des baux peut être raccourcie pour tirer parti des taux plus élevés prévus à l’avenir. La capacité du gestionnaire d’actifs à réaliser la combinaison de locataires appropriée, à exécuter une stratégie de location qui aligne les flux de trésorerie sur les besoins du portefeuille et à gérer à la fois les dépenses en capital et les dépenses d’exploitation peut affecter de manière significative la valeur globale du portefeuille.
Gestionnaires de portefeuille immobilier en tant que PDG
Si l’on considère une propriété comme une société ou une filiale distincte, chacune avec sa propre stratégie et son potentiel de performance, on commence à comprendre pourquoi les gestionnaires de portefeuille d’actions immobilières ressemblent beaucoup à des PDG d’entreprise. À l’instar des PDG, qui doivent allouer une quantité limitée de capitaux entre diverses opportunités pour créer le meilleur retour sur investissement global, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent faire de même pour les propriétés qu’ils gèrent. Cette nécessité de répartir une quantité limitée de ressources crée une situation différente de celle de nombreuses sociétés de gestion d’actifs conventionnelles.
Dans les fonds d’actions immobilières, il existe un conflit inhérent entre les gestionnaires de portefeuille et leurs gestionnaires d’actifs, car ils travaillent pour des objectifs quelque peu divergents. Alors que les gestionnaires d’actifs sont des spécialistes rémunérés pour optimiser la valeur de leurs propriétés et que les gestionnaires de portefeuille sont des généralistes récompensés pour optimiser le rendement du portefeuille et la satisfaction des investisseurs, le gestionnaire de fonds immobilier qui réussit est celui qui peut gérer ce conflit et maintenir une équipe de gestion efficace et la performance du portefeuille. Cela nécessite d’articuler une stratégie de portefeuille bien conçue au sein d’une équipe de gestionnaires bien connectés qui comprennent et ont intériorisé les objectifs d’investissement globaux. Cela peut être une tâche difficile pour tout fonds qui a considérablement augmenté le nombre et la complexité des propriétés sous gestion.
Il est également essentiel que les gestionnaires de portefeuille immobilier incarnent non seulement l’allocation de capital, la sélection de propriétés et les autres compétences d’investissement requises, mais aussi qu’ils aient la capacité de créer des stratégies d’investissement appropriées et les compétences en leadership pour mobiliser l’organisation vers la même mission de portefeuille. .
L’essentiel
En ce qui concerne les fonds immobiliers, la capacité de la direction à exécuter des plans de gestion d’actifs en plus d’appliquer des pratiques de gestion de fonds plus traditionnelles est essentielle. Pour un gestionnaire d’investissements immobiliers, cela signifie optimiser la valeur des biens de son portefeuille, tant par la sélection que par la gestion ultérieure des actifs immobiliers du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent répartir leurs ressources sur les propriétés qu’ils gèrent pour obtenir le meilleur rendement possible et maintenir leur équipe sur la bonne voie pour accomplir la même chose. Pour ceux qui ont la bonne combinaison de compétences, cette carrière se démarque comme une opportunité unique dans la gestion d’actifs.