Un nouvel accord suédois de 10,7 milliards de dollars réinvente le financement immobilier
(Bloomberg) — Un changement historique dans la façon dont les sociétés immobilières suédoises se financent était déjà en cours avant qu’une société privée peu connue ne révèle une acquisition de 10,7 milliards de dollars qui mettra la tendance fermement sur la carte.
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Heimstaden Bostad AB, détenue par Fredensborg AS d’Ivar Tollefsen et des fonds de pension, a déclaré qu’elle utiliserait les marchés des capitaux d’emprunt pour refinancer une facilité de pont jumbo pour la plus grande transaction immobilière privée jamais réalisée dans la région nordique.
L’accord met en évidence un glissement des sociétés immobilières de la plus grande économie nordique vers les obligations et les euros. La tendance est motivée par un boom immobilier alimenté par l’assouplissement quantitatif qui permet aux entreprises de lever plus d’argent que ce qui est disponible sur le marché local.
« Le secteur immobilier s’est tellement développé parce que les entreprises ont remplacé les financements bancaires garantis par des financements obligataires non garantis », a déclaré Max Berger de DWS Investment GmBH. Plus généralement, le secteur immobilier européen est devenu « celui qui connaît la croissance la plus rapide en euro investment grade au cours des deux dernières années ».
Depuis 2010, le nombre d’émetteurs immobiliers sur le marché euro investment grade est passé de cinq à 69, selon Berger, qui gère 6 milliards d’euros (7 milliards de dollars) d’obligations. Les euros ont désormais dépassé la couronne suédoise en tant que principale devise de financement des obligations en circulation vendues par les sociétés immobilières du pays.
Le prêt relais de Heimstaden Bostad « sera clairement refinancé principalement en euro-obligations », a déclaré Anders Holmlund, responsable de l’origination des obligations chez Svenska Handelsbanken. Le banquier ajoute que le marché intérieur de la couronne « n’est pas une alternative réaliste » compte tenu du court laps de temps.
Le boom des obligations immobilières peut être vu dans sa domination du bilan de la banque centrale suédoise, où plus de la moitié des avoirs en obligations d’entreprise de la Riksbank proviennent de sociétés immobilières.
Le programme d’achat d’obligations de la Banque centrale européenne ajoute du carburant au marché, selon Holmlund.
Et la base d’acheteurs plus large permet aux sociétés immobilières suédoises de se développer massivement. Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, par exemple, a récemment annoncé un plan visant à presque tripler la taille de son portefeuille immobilier à 300 milliards de couronnes (34,4 milliards de dollars) d’ici 2026.
« Nous nous concentrerons davantage sur l’euro à l’avenir », a déclaré Marika Dimming, porte-parole, dans une interview. « C’est une progression naturelle pour nous », a-t-elle déclaré, ajoutant que « la tendance est également de créer une filiale dans la zone euro afin que les obligations puissent être achetées par la BCE dans son programme de QE », a-t-elle déclaré.
Mais un rallye estival des prix de l’immobilier suédois, des avertissements concernant des évaluations excessives des cours des actions et des inquiétudes concernant un retrait des mesures de relance de la banque centrale ont alimenté les inquiétudes des politiciens et des analystes.
Les analystes actions de Svenska Handelsbanken ont déclaré qu’ils avaient « une nette inclinaison négative vers l’univers sectoriel », citant « des perturbations sur les marchés des capitaux de plus en plus importantes » déclenchées par la réduction du QE comme catalyseur possible à la baisse.
Pourtant, les investisseurs en obligations en euros sont attirés par le profil risque-rendement des entreprises résidentielles suédoises par rapport aux sociétés de bureaux d’Europe occidentale, a déclaré Berger de DWS.
« Les acteurs nordiques nous ont fourni des sous-secteurs intéressants qui ont des caractéristiques défensives, mais qui se négocient en ligne avec le secteur au sens large », a déclaré le gestionnaire de portefeuille basé à Francfort, ajoutant que la sélection de sous-secteurs au sein de l’immobilier est essentielle pour réaliser des investissements rentables.
« La pandémie a été un bon test de résistance pour les bilans des sociétés immobilières », a-t-il déclaré. « Même les entreprises axées sur l’hôtellerie et la vente au détail ont résisté à la pandémie. »
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