Un développeur de condos en Ontario annule soudainement un accord de vente de plusieurs années – à moins que les acheteurs ne paient 100 000 $ de plus

Les fondations ont été coulées pour la première maison de Soraya Palma et elle a fini de payer la caution de 40 000 $. Mais l’athlète de 29 ans dit qu’elle n’a plus d’autre choix que de quitter le développement de Barrie, en Ontario.

Mercredi dernier, elle a reçu une lettre qui l’a laissée sans voix.

Pace Developments l’a informée qu’elle annulait son accord à partir du 7 mars 2020 et restituait le dépôt de Palma alors même que la construction des condos sans ascenseur se poursuit. C’est-à-dire, à moins qu’elle n’accepte de payer 100 000 $ supplémentaires en plus du prix d’achat initial de 512 000 $.

Les experts à qui CBC News a parlé ont déclaré que ce que faisait Pace était très probablement légal, bien qu’ils préviennent qu’ils n’ont pas vu les contrats.

Mais c’est une petite consolation pour Palma.

« C’est tout simplement ridicule. Je me sens complètement foutue », a-t-elle déclaré à CBC News.

Palma a déclaré qu’elle avait fait des sacrifices pour s’offrir la maison. Elle et son partenaire ont reporté leur mariage et elle a emménagé avec ses parents lorsqu’elle a été licenciée de son travail de bureau au centre-ville de Toronto en raison de la pandémie. Elle dirige maintenant sa propre entreprise.

« Pour ajouter 100 000 $ de plus à une maison, ce ne sont pas des centimes », a déclaré Palma. « Je vais malheureusement devoir renoncer à l’accord et chercher quelque chose que je peux me permettre. »

Le développeur accuse la pandémie

Elle et des dizaines de personnes qui ont investi dans 70 unités de la phase 1 de Pace’s Mapleview Developments, connues sous le nom de Urban North Townhomes, entre 2018 et 2020 se sont vu offrir les deux mêmes options par le développeur de Richmond Hill la semaine dernière – repartir avec leurs dépôts ou racheter pour 100 000 $ de plus.

La volte-face du promoteur n’affecte cependant pas les acheteurs de maisons de ville sur le même site, qui ont acheté plus récemment à un prix plus élevé.

CBC News a parlé à cinq des acheteurs qui avaient choisi leurs appareils préférés, payé un supplément pour les améliorations et reçu l’assurance de Pace qu’après des années de retard, leurs nouvelles maisons seraient prêtes en 2022. Ils disent tous qu’ils ont été pris au dépourvu par la lettre ils ont reçu du développeur.

« En raison de circonstances indépendantes de notre volonté et malgré la meilleure intention du vendeur, notre projet a été remis en cause par COVID-19 », indique la lettre datée du 9 novembre 2021 et obtenue par CBC News.

« Pour le moment, le financement du projet à des conditions satisfaisantes pour le vendeur ne peut pas être organisé… Malheureusement, cela obligera le vendeur du projet à annuler maintenant votre accord d’achat de vente. »

La directrice générale de Pace, Yvonne Sciavilla, a déclaré à CBC News que l’entreprise avait besoin de plus d’argent en raison de l’augmentation des coûts des matières premières et de la main-d’œuvre liée à la pandémie, parfois « plus » de 60%.

« Cette situation affecte les acheteurs aux premiers stades de ce projet, qui avait une date d’achèvement prévue il y a plus d’un an », a-t-elle déclaré.

Sciavilla a déclaré qu’il serait « très difficile » de fournir une ventilation détaillée des augmentations de prix, car elles sont générales. Elle a déclaré que Pace avait également dû faire face à des retards de plusieurs mois pour obtenir les permis de construire de la ville de Barrie, ce qui a retardé la construction et fait augmenter les coûts.

Mais la ville conteste cette affirmation.

Michelle Banfield, directrice des services de développement de la ville, a déclaré qu’il n’y avait eu aucun délai de permis ou d’inspection pour le projet, même pendant la pandémie, et que les approbations avaient toutes eu lieu dans les « délais typiques de l’industrie ».

Elle a déclaré que la ville avait délivré des permis de construire pour 133 des 300 unités depuis juin.

Banfield a noté que Barrie est classée première dans la région du Grand Toronto en tant que municipalité la plus efficace, utile et rentable pour l’approbation de nouveaux développements résidentiels, selon un rapport 2020 de la Building Industry and Land Development Association.

« Ils profitent du marché du logement »

Margaret et John Geniole ont acheté leur bungalow en 2018 pour 442 000 $ avec une date de clôture estimée à l’automne 2020. Ils ont vendu leur maison et ont emménagé avec leur fille entre-temps, mais le projet a été retardé à deux reprises – avant le début de la pandémie – pour le printemps 2022.

Maintenant, ils sont confrontés au choix de payer les 100 000 $ supplémentaires et d’espérer déménager au printemps prochain ou de récupérer leur dépôt de 25 000 $, même si cela vaut considérablement moins sur le marché du logement de la RGT qu’il y a quatre ans.

Les prix des maisons ont grimpé en flèche à Barrie, à environ 100 kilomètres au nord de Toronto, au cours des dernières années. Lorsque Pace a commencé à vendre les unités en 2017, le prix moyen était de 502 755 $. Ce montant est passé à 876 018 $ en octobre dernier, selon l’Association canadienne de l’immeuble.

« Ils profitent du marché du logement », a déclaré Margaret Geniole, 75 ans. « Je ne pense pas que ce soit juste. Ils s’attendent à ce que nous honorions notre contrat. Nous attendons d’eux qu’ils honorent le leur. »

Le couple a déclaré qu’il avait l’impression de n’avoir d’autre choix que de racheter et espère que le développeur n’augmentera pas à nouveau le prix.

« Demander à un avocat de se battre va nous coûter de l’argent que nous ne pouvons pas vraiment nous permettre », a déclaré Geniole.

Wendy Acheson, PDG de la Home Construction Regulatory Authority (HCRA), a déclaré avoir reçu des plaintes d’acheteurs dans des situations similaires depuis le début de ses activités en février.

« En fait, nous avons publié un avis à ce sujet en avril pour informer les constructeurs que nous nous attendions à ce qu’ils traitent les acheteurs avec honnêteté et intégrité s’ils essaient de renégocier un contrat », a déclaré Acheson.

Elle a déclaré que les acheteurs devraient obtenir des conseils juridiques et déposer des plaintes auprès du HCRA. S’il détermine qu’il y a eu faute, le développeur peut recevoir un avertissement ou recevoir une éducation. Dans le pire des cas, son permis pourrait être révoqué et un comité de discipline pourrait imposer une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 $.

Le droit est « une grande zone grise »

Bien que les tactiques de Pace semblent injustes pour les acheteurs, elles sont probablement légales, selon les experts avec lesquels CBC News s’est entretenu. La plupart des contrats de pré-construction permettent aux développeurs d’annuler les accords de vente, d’exiger plus d’argent et de retarder les projets s’il existe des raisons « inévitables », comme une pandémie.

L’avocat immobilier de Toronto, Bob Aaron, a déclaré que cela démontrait le pouvoir considérable dont disposent les promoteurs immobiliers en Ontario et la nécessité d’une plus grande surveillance provinciale pour mieux protéger les acheteurs.

« C’est de la cupidité pure et simple, et la cupidité est approuvée et soutenue par le gouvernement de l’Ontario », a déclaré Aaron.

Matteo Guinci, porte-parole du ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs, a déclaré que la province s’attend à ce que les promoteurs de condos traitent les acheteurs de pré-construction avec équité. Il a rappelé son code de déontologie obligatoire établi en juillet 2021 pour renforcer la protection des consommateurs.

Même si les acheteurs devaient intenter une action en justice, l’affaire resterait bloquée pendant des années, a déclaré le courtier David Fleming. Au cours de ses 18 ans de carrière, il a déclaré qu’il n’avait jamais vendu de propriétés en pré-construction à des clients en raison de risques élevés et de faibles récompenses.

« Les avocats des développeurs ont consacré beaucoup de temps et d’efforts à rendre ces contrats à toute épreuve », a déclaré Fleming.

Il est toujours de la responsabilité des acheteurs de savoir dans quoi ils s’engagent lorsqu’il s’agit d’acheter des maisons en préconstruction, a-t-il averti.

« Ce que je dis aux gens, c’est que les développeurs ont des poches bien plus importantes et de bien meilleurs avocats que vous. Donc peu importe ce qui est dans le contrat. La loi est une grande zone grise jusqu’à ce que vous ayez un jugement dans la salle d’audience. »