Un bouleversement soudain se profile pour les banquiers hypothécaires indépendants américains

Mises à jour de Ginnie Mae

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Une réglementation précipitée et somnolente d’un week-end d’été par Ginnie Mae, l’agence américaine de financement du logement de 2,1 milliards de dollars, illustre la décadence de la machinerie du gouvernement fédéral.

La plupart des amateurs politiques regardent des vidéos d’âpres querelles entre les partis démocrates ou hurlent des gouverneurs du Sud. Le vrai DC est au travail dans son deuxième bureau à domicile, observant les vagues ou les nuages ​​au-dessus des montagnes, peaufinant des réglementations obscures et murmurant électroniquement à ses collègues. C’est là que l’on gagne beaucoup d’argent.

Les débats qui comptent sont entre groupes d’intérêts qui pèsent le pouvoir de chacun, tous utilisant des cabinets de conseil « indépendants » pour générer leurs points de discussion. Prenons l’exemple de la création des nouvelles règles de Ginnie Mae. Le 9 juillet, l’agence a publié une « demande de commentaires » auprès des « parties prenantes ».

Ginnie Mae est le principal garant des prêts hypothécaires consentis aux propriétaires les plus risqués en Amérique. Dans le cadre de programmes tels que ceux activés par l’Agence fédérale du logement ou l’Administration des anciens combattants, Ginnie Mae est destiné à servir les acheteurs de maison en difficulté avec de simples revenus de la classe ouvrière et des économies modestes.

Il agrée les banques ou les banquiers hypothécaires indépendants qui souscrivent des hypothèques et « desservent » les années de paperasse qui les accompagnent. Ces hypothèques sont ensuite bouclées, titrisées et vendues à des investisseurs qui veulent un peu plus d’intérêts que les bons du Trésor, en partie compensés par les frais des banques et des services.

Ginnie recherche des « contributions » sur les modifications apportées aux conditions d’admissibilité des banquiers hypothécaires avec lesquels elle travaille. Ginnie n’est pas tenue de suivre le processus habituel d’élaboration des règles, qui prend beaucoup de temps et qui est susceptible d’appels devant les juridictions supérieures. Et Ginnie n’a pas à modifier quoi que ce soit en réponse à « l’entrée ».

Alors que le titre du « RFI » plutôt sommaire est coma-inducteur pour les gens normaux, il y avait beaucoup de banquiers hypothécaires indépendants qui l’ont pris comme une condamnation à perpétuité aux galères. Beaucoup est en jeu.

Les frais « d’origine » sont assez élevés, mais il y a beaucoup d’argent dans les frais de service annuels de 0,5 % pour l’envoi de relevés, d’incitations à payer ou d’avertissements de saisie. Par exemple, au premier trimestre de cette année, PennyMac a généré 224 millions de dollars de revenus de service Ginnie, et Freedom Mortgage Corp a engrangé 234 millions de dollars. Bien sûr, il y a des coûts, qui peuvent être écrasants si vous n’avez pas l’échelle et les compétences techniques les plus élevées, ou s’il y a beaucoup de tensions sur le marché et de saisies.

Les banques commerciales ont réduit leur part de Ginnie Mae depuis la crise financière. Trop de procès et trop de dépenses. Ainsi, les quelque 900 OMI génèrent près de 70 % des nouvelles hypothèques Ginnie. Les affaires ont été excellentes, en particulier dans un environnement de baisse des taux dans lequel les propriétaires génèrent des frais par le biais de refinancements et d’achats.

La bombe puante RFI de Ginnie, qui semble entrer en vigueur le 9 août, imposerait des frais de capital nettement plus élevés aux banques indépendantes – jusqu’à 250 % de la valeur comptable de leurs revenus de services.

Alors que la demande de Ginnie était vaguement justifiée par des discussions sur l’égalisation des charges de capital sur les banques commerciales et les IMB, ces derniers ont des risques de bilan plus modestes. Et le RFI ne semble pas être un outil du lobby des banques, puisque la plupart ne veulent pas réintégrer le métier de Ginnie. Alors de qui était-ce l’idée, vraiment?

L’agence n’a pas de PDG officiel depuis 2019, et manque également de COO. Il y a un « directeur par intérim » en place. Cependant, « agir »
les fonctionnaires non confirmés par le Sénat ne devraient pas, en règle générale,
des changements politiques majeurs, similaires aux pratiques de gardien
gouvernements dans les systèmes parlementaires. Et, il n’y a pas beaucoup de personnel, puisque plus de 77 pour cent des dépenses de Ginnie proviennent de paiements à des « contractants » tels que Deloitte et un fournisseur de services cloud Internet.

J’ai remarqué, cependant, que les IMB n’ont pas parlé d’une seule voix forte sur la RFI. Mon hypothèse est que certains des IMB les plus grands, les plus sophistiqués et les mieux financés ne verraient aucun inconvénient à ce que tout un groupe de leurs 900 concurrents ne réussissent pas, leur laissant l’activité bancaire de Ginnie Mae. Ensuite, les survivants peuvent parler à Ginnie comme des oligarques, pas des arnaqueurs sur un marché. Le darwinisme DC.

Ginnie Mae aurait-elle pu modéliser pleinement les risques de la « RFI » ? Eh bien, selon son auditeur, sa « structure organisationnelle actuelle . . . est un défaut de conception de contrôle empêchant une remise en cause effective des modèles . . . ne permettant peut-être pas à la direction de prévenir de manière appropriée, ou de détecter et de corriger, les inexactitudes ».

Les réformistes devraient comprendre que le gouvernement a besoin de fonctionnaires bien payés et responsables pour rédiger des règles transparentes. Pas des cadres « intérimaires » qui pourraient se retrouver plus tard dans un concert de conseil douillet.