Tirer parti de votre valeur nette immobilière

Investir dans l’immobilier est devenu un moyen populaire de diversifier votre portefeuille d’investissement. Partout où nous regardons, nous nous souvenons constamment des avantages de l’achat d’une propriété, des nombreux publireportages sur les séminaires sur l’immobilier ou des émissions sur la maison qui contiennent l’incroyable valeur de la gestion ou de la transformation des propriétés locatives.

Mais ce n’est pas si facile. Après tout, acheter un bien locatif n’est pas comme investir dans des actions – vous ne pouvez pas simplement déposer un peu ici et là et devenir propriétaire. Vous avez besoin de capital pour faire cet achat. Et le processus peut souvent être long et interminable. Sans parler de tous les risques encourus, surtout si vous ne faites pas vos recherches. Mais existe-t-il un moyen d’entrer sur le marché en augmentant votre valeur nette ? Essayez d’utiliser l’effet de levier à votre avantage. En faisant cela, vous pouvez mettre peu ou pas d’argent de côté et utiliser la dette pour vous aider à réaliser un rendement.

Lisez la suite pour en savoir plus sur la façon dont vous pouvez utiliser l’effet de levier pour augmenter la valeur nette de votre bien immobilier, ainsi que sur certains des risques encourus.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

L’effet de levier est l’utilisation de divers instruments financiers ou de capitaux empruntés, c’est-à-dire de la dette, pour augmenter le rendement potentiel d’un investissement. Il est couramment utilisé à Wall Street et à Main Street pour parler du marché immobilier. L’effet de levier est une technique utilisée à la fois par les personnes et les entreprises pour accroître le potentiel de rendement, tout en élargissant également les inconvénients des risques encourus si les choses ne fonctionnent pas.

Bien que le potentiel d’un bon rendement soit possible, comme lorsque les prix de l’immobilier augmentent, l’utilisation de l’effet de levier peut être une arme à double tranchant. En effet, cela peut également entraîner des pertes si l’investissement évolue dans la direction opposée. Dans le cas des prix de l’immobilier, des pertes surviennent lorsque les prix baissent.

Façons d’accéder à l’effet de levier

Le moyen le plus simple d’accéder à l’effet de levier est d’utiliser votre propre argent. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, une mise de fonds standard de 20 % vous procure 100 % de la maison dans laquelle vous souhaitez vivre. Certains programmes de financement vous permettent de mettre encore moins d’argent.

Si vous achetez la propriété à titre d’investissement, vous pourriez être dans une situation où vos partenaires fournissent une partie, voire la totalité, de l’argent. De même, certains vendeurs peuvent être disposés à financer une partie du prix d’achat de la propriété qu’ils souhaitent vendre. Dans le cadre d’un tel arrangement, vous pouvez acheter une propriété avec peu d’argent et, dans certains cas, pas d’argent du tout.

Exemple d’effet de levier

Considérez l’exigence commune d’achat de biens immobiliers d’un acompte de 20 %. C’est 100 000 $ sur une propriété de 500 000 $. En déposant seulement 20 % de l’argent et en empruntant le reste, l’acheteur utilise essentiellement un pourcentage relativement faible de ses propres fonds pour effectuer l’achat. La majorité est donc fournie par un prêteur. C’est pourquoi les investisseurs immobiliers désignent souvent les 80 % restants du prix d’achat comme l’argent d’autrui.

Supposons que la propriété s’apprécie à un taux de 5% par an. Cela signifie que la valeur nette de l’emprunteur atteint 525 000 $ en seulement 12 mois. La comparaison de ce gain avec le gain d’un achat effectué en bloc, sans aucun prêt, met en évidence cette valeur de la stratégie de levier. Par exemple, le même emprunteur aurait pu utiliser les 100 000 $ pour acheter intégralement une propriété de 100 000 $.

En supposant le même taux d’appréciation de 5 %, la valeur nette de l’acheteur résultant de l’achat d’une propriété entièrement en espèces de 100 000 $ augmenterait de 5 000 $ au cours des 12 mois, contre 25 000 $ pour la propriété la plus chère. La différence de 20 000 $ démontre l’augmentation potentielle de la valeur nette fournie par l’utilisation de l’effet de levier. Maintenant, imaginez ce gain de 5% chaque année pendant 20 ans. Au fil du temps, l’utilisation de l’effet de levier peut avoir un impact très important et très positif sur votre valeur nette.

Les dangers de l’effet de levier

Maintenant pour les mauvaises nouvelles. Tout cela semble bien, mais il y a un inconvénient. L’effet de levier peut jouer contre vous, tout autant qu’il peut jouer en votre faveur. Pour montrer comment, reprenons notre exemple précédent. Si vous utilisez un acompte de 100 000 $ pour acheter une maison de 500 000 $ et que les prix de l’immobilier dans votre région baissent consécutivement pendant plusieurs années, l’effet de levier fonctionne en sens inverse. Après la première année, votre propriété de 500 000 $ pourrait valoir 475 000 $, si elle se déprécie de 5 %. Si les prix continuent sur la même trajectoire, votre propriété pourrait bientôt valoir 451 250 $, soit une perte en capitaux propres de 48 750 $.

Dans le même scénario de baisse des prix de 5 %, si ces 100 000 $ étaient utilisés pour l’achat au comptant d’une maison de 100 000 $, l’acheteur n’aurait perdu que 5 000 $ la première année de chute des prix des maisons, bien moins que cette maison plus chère.

Sur les marchés immobiliers où les prix chutent considérablement, les propriétaires peuvent finir par devoir plus d’argent que la maison ne vaut réellement. Pour les investisseurs, la baisse des prix peut réduire voire éliminer les profits. Si les loyers baissent également, le résultat peut être une propriété qui ne peut pas être louée à un prix qui couvrira le coût de l’hypothèque et d’autres dépenses. Si vous envisagez de devenir propriétaire, de nombreux facteurs doivent être pris en compte.

Inconvénients Tirer parti de nombreuses propriétés

Les problèmes s’aggravent encore lorsque plusieurs unités sont impliquées, car les investisseurs immobiliers commerciaux mettent souvent le moins d’argent possible. L’objectif est de tirer parti de votre argent en prenant le contrôle de 100 % des actifs tout en ne déposant que 20 % de la valeur. Considérez les 500 000 $ dans notre exemple précédent. disons seulement que c’est un petit immeuble. Puisqu’il a été acheté avec 100 000 $ d’acompte, si la valeur du bâtiment diminue de 30 %, la propriété ne vaut que 350 000 $, mais l’investisseur doit toujours payer les intérêts et le capital sur la valeur totale du prêt de 400 000 $.

Si le montant du loyer que l’investisseur reçoit diminue également, le résultat pourrait être un défaut de paiement de la propriété. Si l’investisseur utilise les flux de trésorerie de cette propriété pour payer l’hypothèque sur d’autres propriétés, la perte de revenu pourrait produire un effet domino qui peut se terminer par la saisie de tout un portefeuille sur un prêt irrécouvrable sur une propriété.

Éviter de tirer parti des risques

Maintenant que vous avez appris les bases de l’effet de levier dans l’immobilier ainsi que certains des pièges, vous pensez peut-être qu’il est impossible de faire un bon rendement en utilisant cette technique. Ne vous inquiétez pas, c’est juste une question de bon sens. Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques. Bien que vous puissiez utiliser l’effet de levier à votre avantage, il y a quelques éléments clés que vous voulez vous assurer d’éviter pour vous donner un meilleur avantage sur le marché.

Premièrement, ne présumez pas de ce qui se passera avant que cela ne se produise. Vous ne pouvez pas toujours utiliser les performances passées comme indicateur de ce qui se passera à l’avenir, en particulier avec le marché du logement. Si vous constatez que la valeur des propriétés a augmenté de 5 à 10 % dans une zone spécifique sur une certaine période de temps, cela ne signifie pas qu’elles continueront sur la même voie.

Ensuite, établissez un budget en conséquence et sachez dans quoi vous vous engagez. Si vous versez une mise de fonds inférieure, le montant de votre prêt sera plus élevé. Cela signifie que vous devrez effectuer un versement hypothécaire plus important. Vous devrez peut-être tenir compte de taux d’inoccupation plus bas, d’une économie plus difficile, de mauvais locataires, tout cela vous incombera. En fin de compte, vous êtes toujours responsable du versement hypothécaire, vous devez donc vous assurer de pouvoir vous maintenir à flot dans toutes les situations.

La ligne de fond

Les images de ces achats à effet de levier rappellent ces infopublicités de fin de soirée où des pitchmen à la voix douce suggèrent que vous pouvez gagner des millions de dollars en achetant des propriétés sans argent comptant. Bien que cela soit possible, nous ne recommandons pas d’emprunter cette voie.

Heureusement, vous n’en avez pas besoin. Il existe des moyens moins exotiques d’utiliser l’effet de levier, vous permettant d’acheter un bien immobilier avec un montant relativement faible, voire sans argent du tout. En fait, même s’ils ne le considèrent peut-être pas comme un effet de levier, la plupart des gens le font s’ils contractent un prêt hypothécaire lorsqu’ils achètent une maison. Ils remboursent le prêt sur une période de plusieurs années ou décennies, tout en profitant de l’usage de la propriété. La morale de l’histoire est que l’effet de levier est un outil commun qui fonctionne bien – lorsqu’il est utilisé avec prudence.