Retournement de terrain
Qu’est-ce qu’un retournement de terrain ?
Un land flip est une pratique immobilière frauduleuse où les acheteurs et les vendeurs s’entendent pour échanger un terrain non bâti entre eux afin de gonfler le prix de la propriété au-delà de la valeur marchande.
Bien qu’ils soient souvent associés à des programmes, les retournements de terres, comme les retournements de maisons, impliquent souvent des investissements légitimes dans des terrains indésirables dont le prix est inférieur à la valeur marchande et leur amélioration, puis leur vente aux prix du marché pour un profit.
Points clés à retenir
- Un land flip est une pratique immobilière frauduleuse où les acheteurs et les vendeurs s’entendent pour échanger un terrain non bâti entre eux.
- En négociant le morceau de propriété entre eux, la valeur de la propriété peut gonfler le prix au-delà de la véritable valeur marchande de la propriété.
- Ces transactions peuvent être effectuées pour masquer divers problèmes liés à la propriété, tels que des problèmes juridiques cachés, une pollution toxique, des privilèges ou des servitudes.
- Le but ultime d’un retournement de terrain est de tromper un tiers indépendant pour qu’il achète la propriété au-delà de sa valeur réelle, ce qui se traduira par un profit pour le groupe d’individus trompeurs.
- Les institutions financières sont confrontées au risque d’un retournement de terrain lorsqu’elles accordent des prêts pour l’achat d’une propriété non développée, principalement parce que la valeur et la demande d’un terrain non développé sont difficiles à déterminer.
Comment fonctionne un retournement de terrain
Après avoir manipulé le prix du marché d’une propriété, les auteurs de land flip la vendent à un acheteur extérieur sans méfiance à un prix gonflé. Les entreprises qui commettent un retournement de terrain peuvent approcher des investisseurs potentiels par téléphone, par le biais d’annonces dans les médias locaux et de campagnes de publipostage attrayantes. Ces promotions promettent d’énormes profits et incluent des cadeaux pour attirer l’engagement des investisseurs.
Lorsque cet acheteur tente de revendre le terrain à une date ultérieure, sa valeur peut être bien inférieure à celle où il l’a acheté. Des retournements de terrain peuvent être effectués pour masquer divers problèmes, tels que des problèmes juridiques cachés, la pollution toxique, des privilèges ou des servitudes.
Par exemple, un groupe de cinq joueurs peut acheter un terrain pour 10 000 $. Chaque membre du groupe vend le terrain à un autre pour un prix légèrement supérieur. Lorsque le cinquième et dernier membre a acheté la propriété des autres, son prix est passé à 14 000 $. À ce stade, le groupe vend le terrain à un acheteur indépendant pour 15 000 $ générant un profit frauduleux de 5 000 $.
En raison de la nature spéculative de son prix, le retournement de terrain est plus susceptible de se produire avec des terrains non bâtis.
Risque de Land Flip
Les institutions financières sont confrontées au risque d’un retournement de terrain lorsqu’elles accordent des prêts pour l’achat d’une propriété non bâtie. Cela s’explique en grande partie par le fait que la valeur et la demande d’un terrain non aménagé sont difficiles à déterminer.
Le prêteur peut reprendre possession de la parcelle non bâtie si un acheteur fait défaut sur le prêt. Cependant, il peut être difficile de revendre la propriété, même à un prix d’équilibre. De nombreux prêteurs exigent jusqu’à 25 % d’acompte pour les terrains non bâtis afin de se protéger contre le risque de défaillance.
Les retournements de terrain laissent le nouvel acheteur face à des caractéristiques potentielles coûteuses ou perturbatrices du terrain. Considérez une parcelle avec une pollution toxique des eaux souterraines qui doit être dépolluée avant le développement. De plus, considérez les propriétés avec des privilèges, des problèmes de titre ou des complications de servitude. Toutes ces caractéristiques non seulement rendent le terrain moins désirable, mais peuvent également entraîner des obligations d’exploitation que le nouvel acheteur doit satisfaire.
Un acheteur ne sera souvent pas au courant du changement de terrain jusqu’à ce qu’il essaie de vendre la propriété à une date ultérieure. Lorsqu’ils se rendent compte qu’ils sont incapables de revendre la propriété pour ce qu’ils pensaient qu’elle valait, ils peuvent se rendre compte qu’un retournement de terrain s’est produit.
Exemple de Land Flip
En 2006, Le Washington Post et d’autres agences de presse ont rapporté un scandale considérable de retournement de terrain impliquant Total Realty Management. Dans ce cas, des terrains vacants le long de la côte de la Caroline du Nord se vendant jusqu’à 400 000 dollars ont soudainement chuté à 20 000 dollars.
Dans certains cas, des propriétés ont été vendues dans les deux sens entre les employés de Total Realty Management. Par exemple, TRM a acheté une propriété pour 180 000 $ et l’a vendue à un employé le même jour pour 250 000 $. L’employé a revendu la propriété à TRM, qui l’a ensuite revendue à un autre complice pour 310 000 $. Finalement, la propriété a été vendue à un couple sans méfiance pour 354 000 $.
Selon les rapports sur le scandale, au moins 1 500 investisseurs impliqués ont perdu des centaines de milliers de dollars chacun. En outre, la saisie des banques a perdu des dizaines de millions.
Est-ce qu’un retournement de terrain est la même chose qu’un retournement de maison ?
Bien que les termes soient similaires, un retournement de terrain et un retournement de maison sont différents. Retourner une maison est une stratégie d’investissement légitime dans laquelle un acheteur reçoit la propriété, effectue des rénovations, puis vend la maison à profit. Un retournement de terrain est souvent associé à une transaction frauduleuse dans laquelle des conspirateurs collaborent pour gonfler la valeur réelle d’un terrain.
Un Land Flip est-il illégal ?
Il y a plusieurs circonstances qui rendent un land flip illégal. Par exemple, certaines transactions se produisent lorsqu’une partie achète le terrain pour gonfler sa valeur, mais n’a jamais l’intention de faire un vrai paiement. De plus, un land flip est souvent associé à un aspect négatif du bien que le vendeur tente de cacher ; tenter de tromper ou de dissimuler des informations matériellement préjudiciables à un acheteur immobilier est illégal.
Comment puis-je me protéger d’un retournement de terrain ?
Lorsque vous envisagez d’acheter un terrain non bâti, assurez-vous de recevoir des informations adéquates de la part de parties indépendantes ou tierces. Cela comprend les rapports environnementaux, les rapports géologiques et les informations sur les servitudes ou les privilèges. Envisagez également de procéder à une évaluation indépendante de la propriété.
L’essentiel
Un retournement de terrain est une transaction trompeuse qui dupe un acheteur en lui faisant payer plus que la valeur réelle d’un terrain. L’acheteur paie plus pour le terrain parce que la valeur avait été arbitrairement gonflée par des conspirateurs acceptant d’acheter et de vendre le terrain entre eux. Les retournements de terrain se produisent souvent pour augmenter la valeur d’un terrain qui pourrait être entravé par une servitude, un privilège, l’environnement ou des problèmes géologiques.