Quel est le meilleur en ce moment ?
Au 28 mars 2018, l’enquête auprès des prêteurs de Bankrate.com indiquait que les taux hypothécaires étaient de 4,30 % pour un taux fixe de 30 ans, de 3,72 % pour un taux fixe de 15 ans et de 4,05 % pour les cinq premières années sur un taux ajustable de 5/1. -taux hypothécaire (ARM). Ce sont des moyennes nationales; les taux hypothécaires varient selon l’emplacement et dépendent fortement de votre pointage de crédit.
Ainsi, la première étape pour décider si une hypothèque à taux fixe ou une ARM est le meilleur choix sur le marché d’aujourd’hui est de parler à plusieurs prêteurs pour savoir à quel taux vous êtes admissible et quelles conditions de prêt vous conviennent compte tenu de votre pointage de crédit, de vos revenus , les dettes, l’acompte et la mensualité que vous pouvez vous permettre.
Une fois que vous savez quel taux et quel terme les prêteurs vous accorderont, comment choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un ARM ? Tenez compte de ces facteurs.
Fixe vs ARM : différence de paiement mensuel
Pour chaque 100 000 $ que vous empruntez, voici ce que vous paieriez par mois pour chacun des principaux types de prêts hypothécaires aux taux d’intérêt nationaux moyens énumérés ci-dessus :
– Prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans : 495 $
– Prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans : 726 $
– Prêt hypothécaire à taux variable 5/1 : 480 $ pour les 60 premiers mois
En ne regardant que le paiement mensuel, l’hypothèque à taux variable semble être le meilleur choix. C’est l’option la moins chère de 15 $ par mois. Plus votre hypothèque est élevée, plus les économies mensuelles sont importantes. Si vous empruntez un demi-million, vous économiserez 73 $ par mois avec un taux ajustable.
Cette différence est-elle suffisamment importante pour assumer les risques supplémentaires associés à un ARM ?
Types de prêts hypothécaires à taux variable
Les ARM sont de plusieurs types. Le plus populaire est un ARM hybride, et parmi ceux-ci, l’option la plus populaire est le 5/1 ARM, suivi du 3/1, 7/1 et 10/1 ARM.
Voici comment fonctionnent les ARM hybrides : un ARM 5/1, par exemple, a un taux d’intérêt fixe pour les cinq premières années, appelé période de lancement. Après cela, le taux d’intérêt s’ajuste une fois par an pour le reste de la durée du prêt (disons 25 ans de plus). Il existe des ARM qui s’ajustent moins d’une fois par an, comme les ARM 3/3 et 5/5, mais ceux-ci peuvent être difficiles à trouver. Plus la période initiale est longue, plus la différence sera faible entre le taux d’intérêt de l’ARM et le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux fixe.
Aux États-Unis, le taux d’intérêt de la plupart des ARM est basé sur le taux du Trésor américain. Les taux du Trésor sont actuellement très bas, donc si vous souscrivez un ARM maintenant, il y a de fortes chances que votre taux d’intérêt augmente à la fin de la période de lancement de l’ARM. La Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt une fois en mars et devrait le faire deux autres fois en 2018, chaque augmentation étant de 0,25%.
Tolérance au risque et plans futurs
Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous savez avant de signer vos documents de clôture exactement le montant de vos versements hypothécaires chaque mois pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire. Beaucoup de gens apprécient cette stabilité.
Les ARM sont soumis au risque de taux d’intérêt, ou à la possibilité que le taux d’intérêt change. Après la durée initiale, le taux d’intérêt de ce type de prêt hypothécaire s’ajuste pour refléter les conditions actuelles du marché. Comment savez-vous quel sera le taux d’intérêt d’un ARM lorsqu’il sera réinitialisé après la période de lancement ?
Les détails d’un ARM particulier – ce qu’on appelle la structure de plafonnement des taux d’intérêt – vous indiquent à quel point votre paiement mensuel pourrait atteindre. Un ARM 5/1, par exemple, pourrait avoir une structure de plafond de 2-2-6, ce qui signifie qu’au cours de la sixième année (après l’expiration de la période de lancement de cinq ans), le taux d’intérêt peut augmenter de 2 %, au cours des années suivantes, le le taux d’intérêt peut augmenter de 2 % supplémentaires par an, et l’augmentation totale du taux d’intérêt ne peut jamais dépasser 6 % sur la durée du prêt.
Si votre taux de lancement était de 4 %, pour les cinq premières années, votre taux d’intérêt serait de 4 %. Au cours de la sixième année, il pourrait augmenter jusqu’à 2 %, selon le taux du Trésor américain à un an, de sorte que votre taux pourrait atteindre 6 %. Au cours de la septième année, votre taux pourrait encore augmenter de 2 %, à 8 %, et au cours de la huitième année, votre taux pourrait à nouveau augmenter de 2 %, ce qui porterait votre taux à 10 %. À ce stade, vous auriez atteint le plafond de 6 % ; votre taux ne dépasserait jamais 10 %.
Bien que le plafond réduise quelque peu votre risque, sur une hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans, la différence entre 4 % d’intérêt et 10 % d’intérêt correspond à un paiement mensuel d’environ 955 $ contre environ 1 755 $. Vous devez vous demander si le pire des cas de 800 $ de plus par mois pour les années 8 à 30 est quelque chose avec lequel vous pouvez vivre.
Le fait que votre taux s’ajuste un jour à ce niveau dépend du taux d’indexation de l’ARM. Si votre ARM est indexé sur le taux du Trésor à un an et que ce taux est le même la sixième année que la première année, votre taux d’intérêt n’augmentera pas la sixième année. Cependant, si le taux du Trésor a augmenté de 3 %, votre taux d’intérêt n’augmentera pas de plus de 2 % la sixième année en raison du plafond.
Les personnes qui contractent des ARM pensent souvent que l’un des événements suivants se produira :
– Ils vendront la maison avant la réinitialisation du prêt.
– Leur revenu augmentera avant la réinitialisation du prêt.
– Ils pourront refinancer avant la réinitialisation du prêt.
– Les taux d’intérêt resteront stables ou diminueront, leur donnant un taux similaire au taux de lancement lors de la réinitialisation du prêt.
Si vous avez vécu la Grande Récession, lorsque de nombreux emprunteurs avaient des ARM qu’ils ne pouvaient pas se permettre après la réinitialisation des taux d’intérêt, vous savez que les attentes des gens et la réalité financière peuvent différer considérablement. Les emprunteurs qui souhaitent souscrire un ARM sous l’une de ces hypothèses courantes doivent déterminer s’ils seraient toujours en mesure de gérer l’hypothèque si leurs hypothèses ne se concrétisent pas, en particulier si le taux d’intérêt augmente aussi haut que possible. Sinon, une hypothèque à taux fixe peut être un meilleur choix.
BRAS FHA
La Federal Housing Administration (FHA) garantit des prêts hypothécaires à taux variable, permettant aux prêteurs de les proposer aux emprunteurs qui ont besoin d’exigences plus clémentes pour se qualifier. La FHA propose des ARM à 1 an et des ARM hybrides à 3, 5, 7 et 10 ans. Le taux d’intérêt des versions 1 an et 3 ans ne peut augmenter de plus de 1 % par an après la période de lancement ni de plus de 5 % sur la durée du prêt. Le taux d’intérêt sur les ARM à 5, 7 et 10 ans ne peut pas augmenter de plus de 2 % par an après la période de lancement, et le plafond à vie est de 6 %.
Comme tous les prêts hypothécaires FHA, bien qu’un FHA ARM puisse avoir des qualifications plus clémentes, il oblige les emprunteurs à payer une prime d’assurance prêt hypothécaire initiale de 1,75 % du montant du prêt (qui est généralement intégré au prêt, et vous paierez des intérêts sur celui-ci comme un résultat). Il exige également un paiement mensuel de la prime d’assurance prêt hypothécaire, dont le coût dépend de la durée de votre prêt et de la mise de fonds. Si, par exemple, vous versez l’acompte minimum requis de la FHA de 3,5% et contractez un prêt sur 30 ans, vous paierez 0,85% du solde impayé du prêt chaque année en assurance hypothécaire jusqu’à ce que vous remboursiez le prêt en totalité. Cette somme est divisée par 12 et ajoutée à votre mensualité. Sur un prêt de 200 000 $, la prime initiale vous coûterait 3 500 $, et les primes mensuelles d’assurance hypothécaire vous coûteraient environ 142 $ par mois la première année et diminueraient progressivement par la suite. Ces coûts augmentent les dépenses liées à la possession d’une maison à court et à long terme et peuvent la rendre moins abordable.
Choisir entre un prêt à taux fixe et un ARM
Maintenant que vous savez comment les ARM se comparent aux prêts à taux fixe, comment décidez-vous lequel convient le mieux à votre situation ?
Sean O. McGeehan, un agent de crédit à Homer Glen, dans l’Illinois, juste à l’extérieur de Chicago, pèse de cette façon. « La plupart de nos clients tombent dans la catégorie des taux fixes. Ce sont traditionnellement des accédants à la propriété qui achètent un condo ou une maison unifamiliale et ne connaissent pas leurs projets d’avenir », dit-il. « S’ils finissent par avoir des enfants et qu’ils doivent y rester à long terme, un taux fixe leur donnera une certitude et une stabilité dans leurs versements hypothécaires. »
Étant donné que les taux d’intérêt n’ont presque nulle part où aller sauf sur le marché actuel, la plupart des acheteurs de maison ne sont pas intéressés à prendre le risque d’un ARM.
« En raison de l’environnement actuel de taux d’intérêt bas, j’ai utilisé l’option de prêt fixe sur 30 ans 90 % du temps au cours des six dernières années et plus pour les acheteurs d’une première maison », explique Lauren Abrams, conseillère en prêts hypothécaires chez Absolute Mortgage. Banque à San Ramon, Californie.
« Cependant, il est important d’avoir une conversation sur les plans à long terme de l’acheteur pour la propriété. Dans la plupart des cas, les acheteurs ne savent pas ou ne peuvent pas prédire quels seront ces plans », dit-elle. « Les clients insistent parfois sur le fait qu’il ne s’agit que d’une première maison et [they] ne sera pas là-dedans pendant plus de trois à cinq ans. D’après son expérience, ce délai peut en fait être aussi court qu’un an s’il y a un divorce, un transfert d’emploi, un mariage ou des enfants, mais ce délai peut aussi facilement s’étendre à plus de 10 ans.
Les emprunteurs qui pensent rester moins longtemps à la maison et qui souhaitent utiliser un ARM pourraient atténuer leurs risques en mettant leurs économies mensuelles sur un compte portant intérêt pour couvrir un paiement futur potentiellement plus élevé, s’ils sont toujours dans le à la maison lorsque le taux s’ajuste. Mais « en réalité, les acheteurs de maison n’économiseront généralement pas cet argent », dit Abrams.
Les clients fortunés et les investisseurs qui ont un plan pour combien de temps ils porteront l’hypothèque et peuvent se permettre des paiements potentiellement plus élevés plus tard sont plus susceptibles de voir l’attrait d’un ARM et plus susceptibles de bénéficier de son taux de lancement.
Si vous pouvez vous permettre des mensualités plus élevées sur une hypothèque à taux fixe de 15 ans et prévoyez de rester dans la maison pendant longtemps, cela vous fera économiser le plus d’argent à long terme car le total des paiements d’intérêts sera beaucoup plus bas. Et bloquer les taux de 15 ans encore très bas d’aujourd’hui sera presque certainement moins cher que de porter un ARM à long terme, même si l’ARM est moins cher maintenant.
La ligne de fond
Moins de 10 % des emprunteurs choisissaient les ARM en août 2017, selon les données de CoreLogic et Freddie Mac.
Si vous souhaitez utiliser un ARM parce que son taux d’intérêt plus bas vous aidera à vous qualifier pour un financement pour acheter une propriété plus chère, demandez-vous si la différence de qualité de la propriété que vous pouvez obtenir avec l’ARM rend le risque de taux d’intérêt intéressant. Vous allez être tenté de dire : « Oui ! Bien sûr ! à cause de l’incroyable district scolaire, des nouveaux planchers de bois franc ou du merveilleux quartier. mais essayez d’imaginer ce que vous ressentiriez à propos de cette propriété – et si oui ou non vous pourriez encore vous le permettre – si le paiement mensuel doublait après quelques années. Pour la plupart des emprunteurs sur ce marché de taux d’intérêt en hausse, un taux fixe est probablement plus prudent.