Prêts hypothécaires à taux fixe et prêts hypothécaires à taux variable

Paiement	Principal	L’intérêt	Solde du capital
1. 599,55 $	99,55 $	500,00 $	99900,45 $
2. 599,55 $	100,05 $	499,50 $	99800,40 $
3. 599,55 $	100,55 $	499,00 $	99699,85 $

Comme vous pouvez le constater, les paiements effectués au cours des premières années d’un prêt hypothécaire consistent principalement en des paiements d’intérêts.

Le principal avantage d’un prêt à taux fixe est que l’emprunteur est protégé contre les augmentations soudaines et potentiellement importantes des mensualités hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont faciles à comprendre et varient peu d’un prêteur à l’autre. L’inconvénient des prêts hypothécaires à taux fixe est que lorsque les taux d’intérêt sont élevés, il est plus difficile de se qualifier pour un prêt car les paiements sont moins abordables. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.

Bien que le taux d’intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous paierez dépend de la durée du prêt hypothécaire. Les établissements de crédit traditionnels proposent des prêts hypothécaires à taux fixe pour une variété de durées, dont les plus courantes sont de 30, 20 et 15 ans.

L’hypothèque de 30 ans est le choix le plus populaire car elle offre la mensualité la plus basse. Cependant, le compromis pour ce faible paiement est un coût global nettement plus élevé, car la décennie supplémentaire, ou plus, du terme est principalement consacrée au paiement des intérêts. Les mensualités des prêts hypothécaires à court terme sont plus élevées, de sorte que le principal est remboursé dans un délai plus court. De plus, les prêts hypothécaires à court terme offrent un taux d’intérêt plus bas, ce qui permet de rembourser un plus grand montant de capital à chaque versement hypothécaire. Ainsi, les hypothèques à plus court terme coûtent beaucoup moins cher dans l’ensemble. (Pour en savoir plus, voir Comprendre la structure de paiement hypothécaire.)

Prêts hypothécaires à taux variable

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable est variable. Le taux d’intérêt initial sur un ARM est fixé en dessous du taux du marché sur un prêt à taux fixe comparable, puis le taux augmente au fil du temps. Si l’ARM est détenu assez longtemps, le taux d’intérêt dépassera le taux en vigueur pour les prêts à taux fixe.

Les ARM ont une période de temps fixe pendant laquelle le taux d’intérêt initial reste constant, après quoi le taux d’intérêt s’ajuste à une fréquence préétablie. La période de taux fixe peut varier considérablement, allant d’un mois à 10 ans ; des périodes d’ajustement plus courtes entraînent généralement des taux d’intérêt initiaux plus bas. Après la durée initiale, le prêt est réinitialisé, ce qui signifie qu’il y a un nouveau taux d’intérêt basé sur les taux actuels du marché. Il s’agit alors du taux jusqu’à la prochaine réinitialisation, qui peut être l’année suivante.

Terminologie ARM

Les ARM sont nettement plus compliquées que les prêts à taux fixe, donc explorer les avantages et les inconvénients nécessite une compréhension de la terminologie de base. Voici quelques concepts que les emprunteurs doivent connaître avant de sélectionner un ARM :

• Fréquence de réglage : Il s’agit de l’intervalle de temps entre les ajustements de taux d’intérêt (par exemple, mensuel, annuel, etc.).
• Indices d’ajustement : Les ajustements de taux d’intérêt sont liés à un indice de référence. Parfois, il s’agit du taux d’intérêt sur un type d’actif, comme les certificats de dépôt ou les bons du Trésor. Il peut également s’agir d’un indice spécifique, comme le Secured Overnight Financing Rate (SOFR),l’indice du coût des fonds ou le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).
• Marge: Lors de la signature de votre prêt, vous vous engagez à payer un taux supérieur d’un certain pourcentage à l’indice d’ajustement. Par exemple, votre taux ajustable peut être le taux du bon du Trésor à un an majoré de 2 %. Ces 2 % supplémentaires s’appellent la marge.
• Casquettes: Il s’agit de la limite du montant que le taux d’intérêt peut augmenter à chaque période d’ajustement. Certains ARM proposent également des plafonds sur le paiement mensuel total.Ces prêts, également appelés prêts à amortissement négatif, maintiennent les paiements à un faible niveau ; cependant, ces paiements peuvent ne couvrir qu’une partie des intérêts dus. Les intérêts impayés deviennent une partie du principal. Après des années de remboursement du prêt hypothécaire, le capital que vous devez peut être supérieur au montant que vous avez initialement emprunté.
• Plafond: Il s’agit du taux le plus élevé que le taux d’intérêt ajustable est autorisé à atteindre pendant la durée du prêt.

Le plus gros avantage d’un ARM est qu’il est considérablement moins cher qu’un prêt hypothécaire à taux fixe, au moins pour les trois, cinq ou sept premières années. Les ARM sont également attrayants car leurs faibles paiements initiaux permettent souvent à l’emprunteur de se qualifier pour un prêt plus important et, dans un environnement de taux d’intérêt en baisse, permettent à l’emprunteur de bénéficier de taux d’intérêt (et de paiements moins élevés) sans avoir besoin de refinancer l’hypothèque .

Un emprunteur qui choisit un ARM peut économiser plusieurs centaines de dollars par mois jusqu’à sept ans, après quoi ses coûts sont susceptibles d’augmenter. Le nouveau taux sera basé sur les taux du marché, et non sur le taux initial inférieur au marché. Si vous êtes très chanceux, il peut être inférieur en fonction des taux du marché au moment de la réinitialisation des taux.

L’ARM, cependant, peut présenter des inconvénients importants. Avec un ARM, votre mensualité peut changer fréquemment pendant la durée du prêt. Et si vous contractez un emprunt important, vous pourriez avoir des problèmes lorsque les taux d’intérêt augmentent : certains ARM sont structurés de manière à ce que les taux d’intérêt puissent presque doubler en quelques années seulement. (Pour en savoir plus, voir Hypothèque à taux variable : que se passe-t-il lorsque les taux d’intérêt augmentent ?)

En effet, les prêts hypothécaires à taux variable ont perdu la faveur de nombreux planificateurs financiers après l’effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2008, qui a inauguré une ère de saisies et de ventes à découvert. Les emprunteurs ont été choqués par les autocollants lorsque leurs ARM ont été ajustés et que leurs paiements ont grimpé en flèche. Heureusement, depuis lors, des réglementations et des lois gouvernementales ont été instituées pour accroître la surveillance qui a transformé une bulle immobilière en crise financière mondiale. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a empêché les pratiques hypothécaires prédatrices qui nuisent au consommateur. Les prêteurs prêtent à des emprunteurs susceptibles de rembourser leurs prêts.??

Quel prêt est fait pour vous ?

Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, vous devez tenir compte d’un large éventail de facteurs personnels et les équilibrer avec les réalités économiques d’un marché en constante évolution. Les finances personnelles des individus connaissent souvent des périodes de progression et de déclin, les taux d’intérêt montent et descendent et la vigueur de l’économie croît et décroît. Pour situer votre choix de prêt dans le contexte de ces facteurs, posez-vous les questions suivantes :

• Quel est le montant d’un versement hypothécaire pouvez-vous vous permettre aujourd’hui ?
• Pourriez-vous encore vous permettre un ARM si les taux d’intérêt augmentent ?
• Combien de temps comptez-vous vivre sur la propriété?
• Dans quelle direction vont les taux d’intérêt et anticipez-vous que cette tendance se poursuive ?

Si vous envisagez un ARM, vous devez exécuter les chiffres pour déterminer le pire des cas. Si vous pouvez toujours vous le permettre si l’hypothèque est réinitialisée au plafond maximum à l’avenir, un ARM vous fera économiser de l’argent chaque mois. Idéalement, vous devriez utiliser les économies réalisées par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe pour effectuer des paiements de capital supplémentaires chaque mois, de sorte que le montant total du prêt soit plus petit lorsque la réinitialisation a lieu, ce qui réduit encore les coûts.

Si les taux d’intérêt sont élevés et devraient baisser, un ARM veillera à ce que vous profitiez de la baisse, car vous n’êtes pas bloqué sur un taux particulier. Si les taux d’intérêt grimpent ou si un paiement stable et prévisible est important pour vous, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être la solution.

Candidats aux ARM

Le propriétaire à court terme

Un ARM peut être un excellent choix si de faibles paiements à court terme sont votre principale exigence, ou si vous ne prévoyez pas de vivre dans la propriété assez longtemps pour que les taux augmentent. Comme mentionné précédemment, la période à taux fixe d’un ARM varie, généralement d’un an à sept ans, c’est pourquoi un ARM peut ne pas avoir de sens pour les personnes qui envisagent de garder leur domicile plus longtemps. Cependant, si vous savez que vous allez déménager dans un court laps de temps, ou si vous ne prévoyez pas de conserver la maison pendant des décennies, alors un ARM aura beaucoup de sens.

Disons que l’environnement de taux d’intérêt permet de souscrire à une ARM de cinq ans avec un taux d’intérêt de 3,5%. Une hypothèque à taux fixe de 30 ans, en comparaison, vous donnerait un taux d’intérêt de 4,25 %. Si vous prévoyez de déménager avant les réinitialisations ARM de cinq ans, vous économiserez beaucoup d’argent sur les intérêts. Si, par contre, vous décidez finalement de rester dans la maison plus longtemps, surtout si les taux sont plus élevés lorsque votre prêt s’ajuste, alors l’hypothèque va coûter plus cher que le prêt à taux fixe. Si, cependant, vous achetez une maison dans l’optique de passer à une plus grande maison une fois que vous aurez fondé une famille – ou si vous pensez que vous déménagerez pour travailler – alors un ARM peut vous convenir.

Le gagne-pain d’appoint

Pour les personnes qui ont un revenu stable mais qui ne s’attendent pas à ce qu’il augmente considérablement, une hypothèque à taux fixe est plus logique. Cependant, si vous vous attendez à voir une augmentation de vos revenus, opter pour un ARM pourrait vous éviter de payer beaucoup d’intérêts sur le long terme.

Disons que vous cherchez votre première maison et que vous venez de terminer vos études de médecine ou de droit ou que vous avez obtenu un MBA. Il y a de fortes chances que vous gagniez davantage dans les années à venir et que vous puissiez vous permettre les versements accrus lorsque votre prêt s’ajustera à un taux plus élevé. Dans ce cas, un ARM fonctionnera pour vous. Dans un autre scénario, si vous prévoyez commencer à recevoir de l’argent d’une fiducie à un certain âge, vous pourriez obtenir un ARM qui se réinitialise la même année.

Le type de paiement

La souscription d’un prêt hypothécaire à taux variable est très attrayante pour les emprunteurs hypothécaires qui ont, ou auront, les liquidités nécessaires pour rembourser le prêt avant que le nouveau taux d’intérêt n’entre en vigueur. Bien que cela n’inclue pas la grande majorité des Américains, il existe des situations dans lequel il peut être possible de le retirer.

Prenez un emprunteur qui achète une maison et en vend une autre en même temps. Cette personne peut être contrainte d’acheter le nouveau logement pendant que l’ancien est sous contrat et, par conséquent, souscrira un ARM d’un ou deux ans. Une fois que l’emprunteur a le produit de la vente, il peut se retourner pour rembourser l’ARM avec le produit de la vente de la maison.

Une autre situation dans laquelle un ARM aurait du sens est si vous pouvez vous permettre d’accélérer les paiements chaque mois suffisamment pour le rembourser avant qu’il ne se réinitialise. L’utilisation de cette stratégie peut être risquée car la vie est imprévisible. Bien que vous puissiez maintenant vous permettre d’effectuer des paiements accélérés, si vous tombez malade, perdez votre emploi ou si la chaudière tombe en panne, ce n’est peut-être plus une option.

La ligne de fond

Quel que soit le type de prêt que vous choisissez, un choix judicieux vous aidera à éviter des erreurs coûteuses. Une chose est sûre : n’allez pas avec l’ARM parce que vous pensez que le paiement mensuel inférieur est le seul moyen de s’offrir cette maison de rêve. Vous pouvez obtenir un taux similaire au moment de la réinitialisation, mais c’est un pari sérieux. Il est plus prudent de rechercher plutôt une maison avec un prix inférieur.

Lectures complémentaires