Prêts et immeubles de placement de la Federal Housing Administration (FHA)

La Federal Housing Authority (FHA) est le plus grand assureur hypothécaire aux États-Unis, avec plus de 1,3 billion de dollars dans son portefeuille. En tant que membre du bureau du logement du US Housing and Urban Development (HUD), il aide environ un million de personnes à travers le pays à devenir propriétaires chaque année. La FHA soutient également la disponibilité de 300 000 unités locatives en rendant l’accession à la propriété abordable. Les faibles acomptes et les faibles exigences en matière de pointage de crédit rendent les prêts FHA beaucoup plus attrayants que les prêts hypothécaires conventionnels.

Bien que cela puisse être une bonne nouvelle pour certains propriétaires, les investisseurs immobiliers qui cherchent à profiter des avantages d’un prêt FHA devront peut-être chercher ailleurs. C’est parce que les conditions de ces prêts restreignent ceux qui sont admissibles.

Lisez la suite pour en savoir plus sur les prêts FHA, qui est admissible et si vous pouvez les utiliser pour financer des propriétés locatives.

Quels sont les prêts FHA?

Les propriétaires ont eu du mal à acheter et à maintenir les paiements sur leurs propriétés pendant la Grande Dépression. Ils se limitaient à des prêts d’une valeur de 50 % de la valeur marchande d’une propriété et les durées des hypothèques étaient généralement très courtes. De nombreux prêts se sont soldés par des paiements forfaitaires très importants, ce que la plupart des gens ne pouvaient pas se permettre de faire. Cela a conduit à une quantité massive de défauts de paiement, faisant grimper le taux de forclusion. En 1934, le Congrès américain a décidé de former la Federal Housing Administration dans le but de promouvoir l’accession à la propriété à un prix abordable. C’est ainsi qu’est né le programme de prêts de la Federal Housing Administration (FHA).

Les prêts offerts par la FHA ont des exigences de mise de fonds inférieures et des normes de souscription plus libérales que la plupart des prêts hypothécaires conventionnels. Par exemple, à partir de 2020, les propriétaires n’ont besoin que d’un pointage de crédit de 580 ou plus pour se qualifier. Les candidats approuvés peuvent financer jusqu’à 96,5%, ce qui signifie qu’ils n’ont qu’à déposer 3,5%. Ceux dont les cotes de crédit sont inférieures à 579 sont toujours admissibles, mais ils doivent mettre un peu plus de 10%.

Les prêts FHA sont, pour la plupart, réservés aux acheteurs qui ont l’intention d’utiliser la maison qu’ils achètent comme résidence principale. Cela signifie qu’un prêt FHA ne peut pas être utilisé pour financer une résidence secondaire, une maison de location, une maison de vacances ou un immeuble de placement. Cependant, il existe quelques exceptions et quelques moyens de contourner cette règle générale.

Exigence d’occupation de la FHA

En vertu des règles et directives de la FHA, la propriété financée doit être occupée par son propriétaire. Cela signifie que les propriétés locatives et saisonnières ne s’appliquent pas. La FHA utilise cette règle comme un moyen d’empêcher les investisseurs de bénéficier du programme.

L’emprunteur doit prendre possession de la maison dans les 60 jours suivant la clôture du prêt hypothécaire et il doit vivre dans la maison pendant la majeure partie de l’année. Le bien doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins un an. S’il y a plus d’un emprunteur inscrit sur l’hypothèque, la FHA en exige au moins un pour satisfaire à l’exigence d’occupation.

Refinancement d’un prêt FHA existant

Supposons que quelqu’un utilise un prêt FHA pour financer l’achat d’une résidence principale. Le propriétaire peut quitter la maison plus tard, mais il continue à en être propriétaire et à la louer pour en tirer un revenu. En d’autres termes, la maison devient un immeuble de placement. Supposons également que les taux d’intérêt baissent et que le propriétaire souhaite refinancer pour une meilleure affaire.

Même s’il ne vit plus dans la maison, les règles de la FHA lui permettent de se refinancer dans un autre prêt FHA. Un refinancement FHA à FHA est également connu sous le nom de refinancement simplifié FHA.

Il y a plusieurs conditions pour être éligible au refinancement :

• Un minimum de 210 jours doit s’être écoulé depuis la clôture de votre prêt immobilier initial.
• Vous devez avoir effectué au moins six versements mensuels sur votre prêt hypothécaire émis par la FHA.
• Si vous n’avez eu votre prêt FHA que depuis moins d’un an, vous ne pouvez pas avoir de retard de paiement de plus de 30 jours. Si vous avez détenu votre prêt FHA pendant plus d’un an, vous avez droit à un seul paiement en retard de 30 jours dans les 12 mois, mais ce retard de paiement ne peut pas avoir eu lieu au cours des 90 derniers jours.
• Le refinancement doit réduire vos paiements mensuels de principal et d’intérêts, ce qui est souvent décrit comme un avantage tangible net. Par exemple, si votre paiement mensuel précédent était de 1 100 $, votre nouveau paiement mensuel après le refinancement devrait être de 1 050 $ ou moins. Le refinancement en une hypothèque à plus court terme qualifie également un avantage tangible net.

Si le propriétaire répond aux critères ci-dessus, les refinancements simplifiés de la FHA sont probablement les prêts les plus faciles à conclure. Ils ne nécessitent aucune vérification d’emploi ou de revenu, aucune vérification de pointage de crédit et aucune évaluation de la maison. La principale chose qui compte est que le propriétaire ait effectué ses paiements de prêt FHA existants à temps.

Double usage

Une autre façon d’utiliser un prêt FHA pour acheter un immeuble à revenus est d’acheter un logement collectif. La FHA permet aux propriétaires d’acheter une propriété avec jusqu’à quatre unités, à condition que l’une soit occupée par son propriétaire. Cependant, il n’y a pas de limite à la taille du lot. De cette façon, le propriétaire peut vivre dans une unité, ce qui en fait une propriété occupée par le propriétaire et, par conséquent, éligible à la FHA. Le propriétaire peut louer l’autre unité(s) pour un revenu.

Un investisseur avisé sur un marché locatif chaud gagne parfois suffisamment de revenus en utilisant cette méthode pour vivre dans la maison gratuitement. Comme indiqué ci-dessus, la FHA prête jusqu’à 96,5% de la valeur estimative, ce qui signifie que l’acheteur peut déposer aussi peu que 3,5%.

Considérations particulières

La FHA a des dispositions spéciales qui peuvent vous permettre de gagner un revenu de location de votre maison. Si votre travail vous oblige à déménager et que vous avez besoin d’une résidence secondaire, ou si votre maison est trop petite pour votre famille en expansion, vous pourrez peut-être louer votre première maison après avoir satisfait à l’exigence d’occupation d’un an. Si vous êtes en arrêt de travail parce que vous êtes en incapacité de travail, vous pourrez peut-être louer des chambres dans votre maison à des pensionnaires pour compenser la perte de salaire.

Bien sûr, vous pouvez toujours rembourser l’hypothèque par anticipation. La FHA ne facture aucune pénalité pour remboursement anticipé, donc si vous pouvez éliminer le prêt dans son intégralité, vous êtes libre de faire ce que vous voulez avec la propriété.