Pourquoi une réforme radicale de l’urbanisme est essentielle
Voici deux faits sur l’utilisation des terres en Angleterre: les maisons et les jardins n’occupent que 5,9 pour cent des terres disponibles; et une terre avec l’autorisation de se développer peut valoir 100 fois plus que la terre sans elle. L’idée qu’il y a une pénurie de terrains pour des logements supplémentaires est ridicule. De plus, le système de planification est de loin la plus grande distorsion du marché dans l’économie: il étrangle l’offre, au profit des propriétaires, qui ont fait d’énormes gains non gagnés.
Dans une chronique du 21 mars, j’ai soutenu qu’une offre insuffisante expliquait pourquoi les prix des logements avaient tellement augmenté dans certaines régions du pays. Dans un éditorial du 28 avril, le FT a examiné les réformes nécessaires pour accroître l’offre. La discussion ici se concentrera sur l’obstacle le plus important à cela: la planification. C’est opportun, puisque le discours de la reine a promis de légiférer sur des changements au système de planification, «afin que davantage de maisons puissent être construites».
Presque tout le débat est exprimé en termes soviétiques: «besoin», pas demande, et nombre d’unités, pas prix. Mais les signaux du marché nous indiquent que le public veut plus de terres à usage résidentiel, ce qui est beaucoup plus précieux pour eux que dans son utilisation actuelle principale, l’agriculture; 63 pour cent des terres sont actuellement cultivées, tandis que toutes les terres aménagées, ainsi que les jardins et les loisirs de plein air, ne représentent que 15,3 pour cent. En outre, 84% de la population britannique vit dans des zones urbaines, qui doivent générer une part encore plus importante du produit intérieur brut. La part de l’agriculture dans le PIB est de 0,61%: économiquement, c’est un passe-temps.
Nous avons besoin d’un système de planification qui intériorise ce que les gens demandent réellement. Les opposants insisteront sur le fait que la valeur d’agrément des terres ouvertes est écrasante. Ah bon? À l’heure actuelle, le ratio des terres agricoles et autres espaces ouverts aux résidences plus jardins est de 14 pour un. Si nous augmentions le parc de logements de 10 p. 100, en ajoutant des jardins, au détriment des fermes, ce rapport serait toujours de 13 pour un.
Ce serait ne pas être ma recommandation. Mais l’idée que nous n’avons plus de terres pour les maisons ou que chaque parcelle de terre a une valeur d’agrément impérissable est absurde. N’est-il pas beaucoup plus important que les enfants grandissent dans de grandes maisons avec des jardins? Les espaces verts urbains ne sont-ils pas beaucoup plus précieux que les vastes superficies de monoculture? L’opposition à toute érosion de la ceinture verte est également hystérique. Ce ne sont pas des oasis sacrées: ce sont cordons sanitaires destiné à éloigner le hoi polloi des zones feuillues.
Nous devons introduire une présomption de développement basée sur trois considérations: la valeur d’une parcelle de terrain une fois développée, par rapport à sa valeur d’usage courant; sa valeur d’agrément dans l’usage courant; et le coût de la fourniture des infrastructures nécessaires. Là où le premier l’emporte largement sur le deuxième plus le troisième, le développement devrait non seulement être autorisé, mais obligatoire. Fondamentalement, les gouvernements locaux doivent gagner une part suffisante (voire la totalité) du gain de planification, afin de financer les infrastructures nécessaires et d’améliorer les services à tous les résidents. En outre, lorsque les autorités locales n’assument pas la responsabilité du développement, elles devraient être en mesure de taxer la propriété de tout terrain avec un accord de planification, afin d’encourager le développement.
Il va sans dire qu’aucun gouvernement ne fera tout cela. Ils sont trop attachés à l’approche planifiée de l’utilisation des terres. Mais ils peuvent au moins rendre le système plus flexible et plus rationnel, comme recommandé dans un excellent article de Policy Exchange en 2020. Le Centre for Cities a également produit des idées imaginatives de développement autour des stations dans les ceintures vertes en 2019. le gouvernement a produit ses propres propositions.
Paul Cheshire, de la London School of Economics, applaudit deux fois les propositions du gouvernement, affirmant qu’il s’agit de «la première tentative sérieuse de réformer notre système de planification de l’utilisation des terres dysfonctionnel depuis sa création». En particulier, soutient-il, ils réduiraient les risques et l’incertitude que le système actuel impose aux constructeurs, tout en incitant les communautés locales à accepter de nouveaux développements. Le système proposé obligerait les autorités locales à élaborer des plans dans un format standard et à abandonner les décisions individuelles sur chaque proposition importante pour se tourner vers un système fondé sur des règles. En outre, les négociations imprévisibles actuelles sur les conditions et la «taxe sur les infrastructures communautaires» seraient remplacées par une taxe forfaitaire pour les infrastructures.
Ces propositions sont un petit pas vers la raison. Mais le système ne serait toujours pas basé sur des considérations économiques rigoureuses. Elle mettrait encore trop l’accent sur le «besoin» de logement sur la demande et sur la superficie agricole souvent laide par rapport aux aspirations de la grande majorité à des logements de meilleure qualité et moins chers. Le moins que l’on puisse espérer, c’est que le gouvernement tient bon et ne fait pas maintenant une retraite lâche.
martin.wolf@ft.com