Pièges hypothécaires inversés



Les prêts hypothécaires inversés sont un moyen pour les propriétaires âgés de tirer un revenu (soit en versements, soit en une somme forfaitaire) de la valeur nette qu’ils ont accumulée dans leur maison.

Pour de nombreuses personnes âgées qui ont besoin de fonds pour vivre, les hypothèques inversées ne sont rien de moins qu’une bénédiction, mais il y a quelques pièges dans le processus que toute personne qui l’envisage devrait réfléchir. Découvrez ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans le prêt hypothécaire inversé.

Points clés à retenir

  • Méfiez-vous des coûts élevés lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire inversé, qui peuvent épuiser la valeur nette de votre maison.
  • Si vous ne pouvez pas rembourser le prêt à votre décès, vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale. il sera plutôt remis au prêteur.
  • Les prêts hypothécaires inversés pourraient augmenter vos liquidités, réduisant potentiellement la disponibilité des prestations de Medicaid.

Attention aux coûts élevés

La majorité des prêts hypothécaires inversés, appelés prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), sont assurés par le gouvernement fédéral et sont disponibles auprès des prêteurs de la Federal Housing Authority (FHA). Les prêts hypothécaires inversés s’accompagnent d’une gamme de frais. Certains sont payés d’avance, comme vos frais d’évaluation ou vos frais de dossier de crédit; d’autres sont payés au fil du temps, comme votre prime d’assurance prêt hypothécaire ou vos frais de service. Voici un aperçu des coûts qui peuvent grignoter le revenu que vous recevrez d’un prêt hypothécaire inversé.

  1. Frais de tiers: Les frais de clôture de tiers peuvent inclure une évaluation (le prix moyen est de 450 $, mais peut être beaucoup plus élevé selon l’emplacement), la recherche de titre (varie selon le montant du prêt et la région), l’assurance, les enquêtes, les inspections, les frais d’enregistrement, les taxes hypothécaires, le crédit chèques, inspection antiparasitaire (environ 100 $), frais de certification contre les inondations (20 $ à 30 $) et autres frais.
  2. Frais de montage: Les frais de montage compensent le prêteur pour le traitement de votre prêt HECM. Les frais varient d’un prêteur à l’autre, mais sont plafonnés par la FHA. Pour les maisons d’une valeur de 125 000 $ ou moins, les frais de montage sont plafonnés à 2 500 $. Pour les maisons dont la valeur est supérieure à 125 000 $, le prêteur peut facturer jusqu’à 2 % des premiers 200 000 $ et 1 % sur la valeur de la maison au-delà de 200 000 $, pour un maximum de 6 000 $.
  3. Prime d’assurance hypothécaire: Vous devrez également engager un coût pour l’assurance hypothécaire FHA. L’assurance hypothécaire garantit que vous recevrez les avances de prêt prévues. Vous pouvez financer la prime d’assurance hypothécaire (MIP) dans le cadre de votre prêt.
  4. Frais de service: Les prêteurs ou leurs agents fournissent des services tout au long de la durée de vie de l’HECM et reçoivent des frais de service en retour. Le service comprend l’envoi de relevés de compte, le décaissement du produit du prêt et la vérification que vous respectez les exigences du prêt, telles que le paiement des taxes foncières et des primes d’assurance contre les risques. Les prêteurs peuvent facturer des frais de service mensuels ne dépassant pas 30 $ si le prêt a un taux d’intérêt annuel ou un taux d’intérêt fixe, et pas plus de 35 $ si le taux d’intérêt s’ajuste mensuellement. À la clôture du prêt, le prêteur met de côté les frais de service et les déduit de vos fonds disponibles. Chaque mois, les frais de service mensuels sont ajoutés au solde de votre prêt. Les prêteurs peuvent également choisir d’inclure les frais de gestion dans le taux d’intérêt hypothécaire.

Compte tenu des coûts initiaux substantiels associés au processus, les propriétaires ayant besoin de liquidités qui envisagent de vendre leur maison au cours des prochaines années feraient probablement mieux de demander une marge de crédit plus traditionnelle, comme une marge de crédit sur valeur domiciliaire ( HELOC), un prêt sur valeur domiciliaire ou un prêt personnel.

Vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale

Les parents souhaitent souvent transmettre la maison familiale à la génération suivante. Cependant, lorsqu’une hypothèque inversée est contractée, même si l’institution prêteuse ne prend pas le titre de propriété de l’habitation, le propriétaire a l’obligation de rembourser le prêt selon les termes de l’entente. Dans de nombreux cas, ce remboursement est effectué en vendant la maison, puis en remettant le produit (ou une partie de celui-ci) à la banque.

Comme solution de contournement possible pour éviter de vendre la maison familiale, certaines familles souscriront une police d’assurance-vie sur le propriétaire de l’habitation et feront d’un enfant majeur ou de l’établissement prêteur le bénéficiaire. En utilisant cette stratégie, la banque peut être remboursée sans avoir à vendre la propriété au décès du propriétaire. Envisagez de consulter un agent d’assurance pour déterminer la meilleure façon de vous assurer que le produit d’une telle police est suffisant pour couvrir l’encours du prêt. Gardez à l’esprit que les primes d’assurance-vie pour une personne suffisamment âgée pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé seront exceptionnellement élevées. Si vous envisagez cette stratégie, il peut être préférable de ne pas contracter d’hypothèque inversée en premier lieu.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent avoir un impact sur les prestations de Medicaid

Les établissements de crédit s’empressent de dire que l’obtention d’un prêt hypothécaire inversé n’affectera pas les paiements de Medicaid, mais pour que cela soit vrai, le prêt doit être structuré très soigneusement. Un paiement forfaitaire, par exemple, comptera comme un actif que vous devrez dépenser avant d’être éligible aux paiements de Medicaid.

Cependant, selon LongTermCare.gov, du département américain de la santé et des services sociaux, « tant que vous dépensez les paiements que vous recevez au cours du mois où vous les recevez, l’argent n’est pas imposable et ne compte pas dans le revenu ou n’affecte pas la sécurité sociale ». Prestations de sécurité ou d’assurance-maladie. » De tels paiements « ne comptent pas non plus comme un revenu pour l’éligibilité à Medicaid ».

LongTermCare.gov note également que si le total des ressources liquides dépasse 2 000 dollars pour un individu ou 3 000 dollars pour un couple, cela pourrait rendre quelqu’un inéligible à Medicaid. Cependant, si vous recevez des paiements mensuels que vous dépensez pour vos dépenses courantes et que vous n’accumulez pas d’économies, tout va bien.

Les personnes qui reçoivent actuellement – ou qui prévoient de recevoir – Medicaid doivent consulter un comptable et un conseiller financier afin de s’assurer qu’elles sont conscientes de toutes les ramifications potentielles de la souscription d’un prêt hypothécaire inversé.

Autres pièges potentiels

Bien que l’institution prêteuse ne puisse pas poursuivre vos héritiers pour de l’argent, et qu’elle n’ait pas le droit de prendre plus que la valeur estimative de votre maison, il existe plusieurs éléments généralement situés dans les petits caractères de ces contrats qui peuvent sonner l’alarme.

  • Vous pourriez être contraint de vendre. Certaines hypothèques inversées ont des clauses qui stipulent que le prêt doit être remboursé si le dernier emprunteur survivant quitte définitivement la maison. Cela soulève l’inquiétude que vous pourriez (hypothétiquement) être à l’hôpital pour recevoir un traitement pour une condition médicale et être libéré pour découvrir que votre maison est en forclusion. En fait, vous devez avoir vécu ailleurs (comme une maison de retraite ou une résidence-services) pendant plus de 12 mois consécutifs, une situation qui compte comme un « déménagement permanent » et peut déclencher l’obligation de vendre votre maison.
  • Vous êtes responsable des autres paiements. Étant donné que les propriétaires restent responsables de toutes les taxes, de l’assurance et de l’entretien de la maison, le défaut de payer les taxes ou de maintenir une assurance adéquate pourrait entraîner le remboursement du prêt.
  • Vous pourriez obtenir moins que prévu. Gardez à l’esprit que la propriété est soumise à une évaluation. Ainsi, bien que vous ayez pu investir de grosses sommes d’argent dans votre maison au fil des ans, il est possible qu’elle vaille moins que ce que vous avez payé. Par conséquent, le produit que vous recevez dans le cadre du processus de prêt hypothécaire inversé peut être inférieur à ce que vous aviez prévu.

Qu’est-ce qu’une alternative à un prêt hypothécaire inversé ?

Une bonne alternative à une hypothèque inversée est d’avoir une épargne-retraite et des investissements solides pour vivre. Si vous n’avez pas les économies nécessaires pour soutenir votre style de vie à la retraite, la réduction de votre logement et de votre budget pourrait mener à une retraite plus confortable qu’un prêt hypothécaire inversé. Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas réduire vos effectifs et que vous n’avez pas d’économies, un refinancement en espèces, un HELOC ou la vente de la maison à des membres de la famille et qu’ils vous la louent peuvent être une meilleure option.

Pourrais-je perdre ma maison si j’entre dans une maison de retraite ?

Oui. Si vous n’habitez pas physiquement dans votre maison pendant plus de 12 mois consécutifs, même si c’est involontaire de votre part, votre prêt hypothécaire inversé deviendra exigible et vous pourriez perdre votre maison en raison d’une forclusion si vous n’avez pas les moyens de la rembourser.

Pour qui un prêt hypothécaire inversé est-il une bonne idée ?

Une hypothèque inversée est une bonne idée pour quelqu’un qui :

  • Vit dans une maison payée (ou presque payée)
  • Ne peut pas ou ne veut pas réduire ses effectifs et ne peut pas se permettre son mode de vie actuel
  • Ne veut pas laisser sa maison à un héritier ou à un organisme de bienfaisance à son décès
  • N’a pas les revenus ou les antécédents de crédit pour être admissible à d’autres produits de prêt
  • N’a pas d’économies suffisantes pour couvrir son train de vie
  • Est à l’aise avec le risque de perdre son logement s’il se retrouve dans une maison de retraite ou une résidence-services pendant plus d’un an après une maladie ou une chute.

Pour qui un prêt hypothécaire inversé est-il une mauvaise idée ?

Les hypothèques inversées ont des frais extrêmement élevés par rapport aux autres options et sont généralement une mauvaise idée pour la plupart des gens. C’est une idée particulièrement mauvaise pour quiconque possède une maison familiale qu’il souhaite léguer à ses héritiers. Les personnes qui héritent de la maison peuvent ne pas être en mesure de rembourser le prêt hypothécaire inversé. S’ils ont l’argent pour rembourser l’hypothèque inversée, la famille peut être mieux servie financièrement en évitant les frais de l’hypothèque inversée et en faisant en sorte que les membres héritiers de la famille achètent lentement la maison à la personne qui a besoin de l’argent supplémentaire de l’hypothèque inversée.

L’essentiel

Les prêts hypothécaires inversés sont un excellent moyen pour les propriétaires âgés de puiser dans la valeur nette de leur maison, soit en versements, soit en une somme forfaitaire. Cependant, il est essentiel d’être conscient des inconvénients potentiels avant de conclure un tel accord.

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