Où trouver les meilleurs taux hypothécaires

L’achat d’une maison avec un prêt hypothécaire est la transaction financière la plus importante que la plupart d’entre nous effectuerons. En règle générale, une banque ou un prêteur hypothécaire finance 80 % du prix de la maison et vous acceptez de le rembourser, avec intérêts, sur une période spécifique. Lorsque vous comparez les prêteurs, les taux hypothécaires et les options de prêt, il est utile de comprendre comment fonctionnent les prêts hypothécaires et quel type vous convient le mieux.

Comment les versements hypothécaires sont calculés

Avec la plupart des prêts hypothécaires, vous remboursez une partie du montant que vous avez emprunté (le capital) plus les intérêts chaque mois. Votre prêteur utilisera une formule d’amortissement pour créer un calendrier de paiement qui décompose chaque paiement en capital et intérêts.

Si vous effectuez des paiements selon le calendrier d’amortissement du prêt, celui-ci sera entièrement remboursé à la fin de sa durée déterminée, par exemple 30 ans. Si l’hypothèque est un prêt à taux fixe, chaque versement sera d’un montant égal. Si l’hypothèque est un prêt à taux révisable, le paiement changera périodiquement à mesure que le taux d’intérêt sur le prêt change.

Le terme ou la durée de votre prêt détermine également le montant que vous paierez chaque mois. Plus la durée est longue, plus vos mensualités seront généralement basses. Le compromis est que plus vous prendrez de temps pour rembourser votre hypothèque, plus le coût d’achat global de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pendant une période plus longue.

Prêts hypothécaires à taux fixe et prêts hypothécaires à taux variable

Les banques et les prêteurs proposent principalement deux types de prêts de base :

• Taux fixe: Le taux d’intérêt ne change pas.
• Taux ajustable : Le taux d’intérêt évoluera dans des conditions définies (également appelé prêt à taux variable ou hybride).

Voici comment fonctionnent les deux types.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Avec ce type de prêt hypothécaire, le taux d’intérêt est bloqué pendant toute la durée du prêt et ne change pas. La mensualité reste également la même pendant toute la durée du prêt. Les prêts ont souvent une durée de remboursement de 30 ans, bien que des durées plus courtes, de 10, 15 ou 20 ans, soient également largement disponibles. Les prêts plus courts ont des mensualités plus importantes mais des frais d’intérêt totaux inférieurs.

Exemple: Un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans (360 versements mensuels) à un taux d’intérêt annuel de 4,5 % aura un paiement mensuel d’environ 1 013 $. (Les taxes foncières, l’assurance hypothécaire privée et l’assurance habitation sont en sus et ne sont pas incluses dans ce chiffre.) Le taux d’intérêt annuel de 4,5 % se traduit par un taux d’intérêt mensuel de 0,375 % (4,5 % divisé par 12). Ainsi, chaque mois, vous paierez 0,375 % d’intérêt sur le solde impayé de votre prêt.

Lorsque vous effectuez votre premier versement de 1 013 $, la banque appliquera 750 $ aux intérêts du prêt et 263 $ au capital. Le deuxième paiement mensuel, comme le principal est un peu plus petit, rapportera un peu moins d’intérêts, donc un peu plus du principal sera remboursé. Par le paiement 359, la quasi-totalité de la mensualité sera appliquée au principal.

Prêts hypothécaires à taux variable (ARM)

Étant donné que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable n’est pas bloqué en permanence, le paiement mensuel changera au cours de la durée du prêt. La plupart des ARM ont des limites ou des plafonds sur la façon dont le taux d’intérêt peut fluctuer, à quelle fréquence il peut être modifié et jusqu’où il peut monter. Lorsque le taux monte ou descend, le prêteur recalcule votre mensualité, qui restera alors stable jusqu’au prochain ajustement de taux.

Comme pour un prêt hypothécaire à taux fixe, lorsque le prêteur recevra votre paiement mensuel, il appliquera une partie aux intérêts et une autre partie au capital.

Les prêteurs offrent souvent des taux d’intérêt plus bas pour les premières années d’un ARM, parfois appelé taux d’accroche, mais les taux peuvent changer par la suite, jusqu’à une fois par an. Le taux d’intérêt initial sur un ARM a tendance à être nettement inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Pour cette raison, les ARM peuvent être attrayants si vous prévoyez de rester dans votre maison pendant quelques années seulement.

Si vous envisagez une ARM, découvrez comment son taux d’intérêt est déterminé ; beaucoup sont liés à un certain indice, comme le taux des bons du Trésor américain à un an, plus un certain pourcentage supplémentaire, ou marge. Demandez également à quelle fréquence le taux d’intérêt s’ajustera. Par exemple, un ARM de cinq à un an a un taux fixe pendant cinq ans. Après cela, le taux d’intérêt s’ajustera chaque année pour le reste de la durée du prêt.

Exemple: A 200 000 $ sur cinq à un an Un prêt hypothécaire à taux variable sur 30 ans (360 mensualités) peut commencer avec un taux d’intérêt annuel de 4 % pendant cinq ans, après quoi le taux peut varier jusqu’à 0,25 % chaque année. Le montant du paiement pour les mois 1 à 60 serait de 955 $ par mois. S’il augmente ensuite de 0,25%, le paiement pour les mois 61 à 72 serait de 980 $, et le paiement pour les mois 73 à 84 serait de 1 005 $. (Encore une fois, taxes et assurances et non inclus dans ces chiffres.)

Prêts à intérêt seulement

Une troisième option beaucoup plus rare, généralement réservée aux acheteurs de maisons fortunés ou à ceux dont les revenus sont irréguliers, est une hypothèque à intérêt uniquement. Comme son nom l’indique, ce type de prêt vous offre la possibilité de ne payer que les intérêts les premières années, ce qui se traduit par des mensualités moins élevées. Cela peut être un choix raisonnable si vous prévoyez de devenir propriétaire de la maison pendant une période relativement courte et que vous avez l’intention de vendre avant le début des paiements mensuels plus importants. Cependant, vous n’accumulerez aucune valeur nette dans la maison, et si votre maison perd de la valeur, vous pourriez finir par devoir plus qu’elle ne vaut.

Prêts hypothécaires géants

Une hypothèque jumbo concerne généralement des montants supérieurs à la limite de prêt conforme, actuellement de 548 250 $ pour tous les États, à l’exception d’Hawaï et de l’Alaska, où elle est plus élevée.seLa limite est également plus élevée dans certains marchés du logement à prix élevé désignés par le gouvernement fédéral, tels que New York et San Francisco. La limite maximale actuelle des prêts conformes est de 822 375 $.sese

Les prêts jumbo peuvent être fixes ou ajustables. Les taux d’intérêt sur eux ont tendance à être légèrement plus élevés que ceux sur les petits prêts du même type.

Des prêts jumbo à intérêt uniquement sont également disponibles, mais généralement pour les très riches. Ils sont structurés de la même manière qu’un ARM et la période d’intérêts seuls dure jusqu’à 10 ans. Après cela, le taux s’ajuste annuellement et les paiements servent à rembourser le principal. Les paiements peuvent augmenter considérablement à ce stade.

N’oubliez pas les taxes, assurances et autres frais

Si vous achetez une maison, vous devrez également tenir compte d’autres éléments qui peuvent augmenter considérablement votre paiement hypothécaire mensuel, même si vous parvenez à obtenir un taux d’intérêt intéressant sur le prêt lui-même. Par exemple, votre prêteur peut exiger que vous payiez vos taxes foncières et votre assurance dans le cadre de votre versement hypothécaire. L’argent ira sur un compte séquestre et votre prêteur paiera les factures à leur échéance. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent augmenter avec le temps. Votre prêteur détaillera tous les frais supplémentaires dans le cadre de votre contrat de prêt hypothécaire et les recalculera périodiquement.