Obtenir des déductions fiscales américaines sur les biens immobiliers étrangers

De plus en plus d’Américains recherchent à l’étranger des maisons de vacances, des immeubles à revenus locatifs et des endroits où s’installer pendant leur retraite, que ce soit dans deux ou 20 ans. Les avantages fiscaux de posséder des biens à l’étranger sont similaires à ceux de posséder aux États-Unis, à quelques exceptions près.

Les avantages dont vous bénéficiez en vertu de la législation fiscale américaine dépendent de la manière dont vous utilisez la propriété à l’étranger. Par exemple, vous pouvez généralement demander la déduction des intérêts hypothécaires (et déduire les points hypothécaires et l’assurance hypothécaire privée) si vous vivez dans la maison. En revanche, si vous tirez des revenus locatifs de la propriété, vous pouvez déduire les « dépenses ordinaires et nécessaires à la gestion, à la conservation et à l’entretien » de la maison. Ces dépenses comprennent les intérêts hypothécaires, les assurances biens et responsabilité civile, les frais de réparation et d’entretien, ainsi que les frais de déplacement locaux et longue distance liés à l’entretien de la propriété.

Propriété à usage personnel

Si vous utilisez la propriété comme résidence secondaire, et non comme location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, les points de remise hypothécaire et l’assurance hypothécaire privée (PMI) comme vous le feriez pour une résidence secondaire aux États-Unis.

Pour 2021, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez sur les premiers 750 000 $ (375 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément) de la dette hypothécaire admissible sur vos première et deuxième maisons (c’est le montant total). Notez que si vous avez acheté vos propriétés avant le 16 décembre 2017, vous recevez la limite de déduction précédente de 1 million de dollars de dette hypothécaire admissible. Vérifiez auprès d’un fiscaliste pour savoir où vous vous situez.

Comme pour une résidence principale, vous ne pouvez pas déduire des dépenses telles que les services publics, l’entretien ou l’assurance à moins que vous ne puissiez demander la déduction pour bureau à domicile (disponible uniquement si vous n’êtes pas considéré comme un employé).

Bien que la déduction des intérêts hypothécaires soit la même, que la maison se trouve aux États-Unis ou à l’étranger, les impôts fonciers fonctionnent différemment. En vertu de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), les impôts fonciers étrangers ne sont pas déductibles pour les années d’imposition 2018 à 2025.

Bien locatif étranger

Les règles fiscales sont plus compliquées si vous percevez des revenus locatifs sur la propriété. Différentes règles s’appliquent selon le nombre de jours d’utilisation de la maison à des fins personnelles plutôt que locatives. En général, vous appartiendrez à l’une des deux catégories suivantes :

1. Résidence personnelle : vous louez la maison pendant 14 jours ou moins et l’utilisez pendant plus de 14 jours ou 10 % du nombre total de jours de location, selon le plus élevé des deux.. Vous pouvez louer la maison à quelqu’un d’autre jusqu’à deux semaines (14 nuits) chaque année sans avoir à déclarer ce revenu à l’Internal Revenue Service (IRS). Même si vous le louez pour 5 000 $ la nuit, vous n’avez pas à déclarer les revenus de location tant que vous n’avez pas loué plus de 14 jours. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui vous permet de déduire les intérêts hypothécaires selon les règles standard des résidences secondaires. Cependant, vous ne pouvez pas déduire les pertes ou dépenses locatives.
2. Bien locatif : Vous louez la maison pendant plus de 14 jours et l’utilisez pendant moins de 14 jours ou 10 % du nombre total de jours de location, selon la valeur la plus élevée. Dans ce cas, l’IRS considère la maison comme un bien locatif et considère les activités de location comme une entreprise. Vous devez déclarer tous les revenus de location à l’IRS. Néanmoins, la bonne nouvelle est que cela vous permet de déduire les dépenses de location, telles que les intérêts hypothécaires, les dépenses de publicité, les primes d’assurance, les services publics et les frais de gestion immobilière. Vous devez répartir les dépenses entre la location et l’utilisation personnelle en fonction du nombre de jours d’utilisation de la maison à chaque fin.

Gardez à l’esprit que si un membre de votre famille utilise la maison (par exemple, votre conjoint, vos frères et sœurs, vos parents, vos grands-parents, vos enfants et vos petits-enfants), cela compte comme une journée personnelle, sauf si vous percevez un prix de location équitable.

Une différence notable est que les propriétés étrangères sont amorties sur une période de 30 ans, au lieu des 27,5 années actuelles pour les propriétés résidentielles nationales. Dans les deux cas, vous pouvez amortir la valeur du bâtiment uniquement ; le terrain n’est pas amortissable.

Gains en capital sur les ventes de maisons à l’étranger

Si vous vendez votre maison à l’étranger, le traitement fiscal est similaire à la vente d’une maison aux États-Unis. Si vous avez vécu et possédé la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années, elle est considérée comme votre résidence principale. Vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital (ou jusqu’à 500 000 $ pour les contribuables mariés) de la vente. Cette exclusion de vente de résidence principale ne s’applique pas si la maison n’était pas votre résidence principale, auquel cas vous devrez l’impôt habituel sur les gains en capital sur la totalité du gain.

N’oubliez pas que le gain est considéré comme une source de revenu étranger et qu’il sera donc admissible au crédit pour impôt étranger. Cependant, comme il ne sera pas considéré comme étranger gagné revenu, vous ne pouvez pas demander l’exclusion du revenu gagné à l’étranger.

1031 Échanges

Si vous vendez votre propriété étrangère, vous pourrez peut-être effectuer un échange 1031 (également appelé échange de type similaire), dans lequel vous échangez un immeuble de placement contre un autre bien de type « similaire » avec report d’impôt. De nombreux investisseurs utilisent cette stratégie pour différer le paiement des gains en capital et des taxes de récupération de l’amortissement.

Cependant, une différence significative dans le traitement fiscal de la propriété nationale par rapport à la propriété étrangère est que la propriété aux États-Unis n’est pas considérée comme semblable à une propriété à l’étranger. La section 1031 du code des États-Unis n’autorise que les échanges nationaux contre nationaux et étrangers contre étrangers.

Les États-Unis considèrent que toute propriété en dehors des États-Unis est semblable à toute autre propriété similaire en dehors des États-Unis. Il est donc possible d’échanger une maison au Panama contre une autre au Panama, ou en Équateur ou au Costa Rica, d’ailleurs. Il ne sera tout simplement pas considéré comme semblable à une propriété américaine.

Déclaration fiscale pour les biens étrangers

Sachez que vous devrez peut-être produire un certain nombre de formulaires fiscaux américains, selon votre situation exacte en tant que propriétaire étranger. Par exemple, si vous louez votre maison à l’étranger et ouvrez un compte bancaire pour percevoir le loyer, vous devez déposer un formulaire de rapport des comptes bancaires et financiers étrangers (FBAR) si la valeur totale de tous vos comptes étrangers est de 10 000 $ ou plus « à tout moment ». moment au cours de l’année civile.

D’autres formulaires incluent le formulaire 5471, Déclaration d’informations des personnes américaines concernant certaines sociétés étrangères (si votre propriété est détenue dans une société étrangère); et le formulaire 8858, Déclaration d’informations des personnes américaines concernant les entités étrangères ignorées et les succursales étrangères (si votre propriété offshore est détenue dans une société à responsabilité limitée étrangère).

Double imposition

Si vous exploitez votre maison à l’étranger en tant que bien locatif, vous devrez peut-être payer des impôts dans le pays où se trouve le bien. Pour éviter la double imposition, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur votre déclaration de revenus américaine pour tout impôt que vous avez payé au pays étranger concernant le revenu locatif net. Cependant, il existe un crédit d’impôt maximal autorisé. Vous ne pouvez pas demander un crédit supérieur à votre impôt américain sur le revenu locatif après déduction des dépenses.

En plus de bénéficier d’un crédit d’impôt pour tout impôt sur le revenu locatif payé, vous pouvez également demander un crédit d’impôt étranger si vous vendez la propriété et payez l’impôt sur les gains en capital dans le pays étranger.

L’essentiel

Lorsque vous achetez à l’étranger, assurez-vous de faire très attention à la planification et aux détails. De nombreux pays ont des règles et des réglementations sur qui peut posséder une propriété et comment elle peut être utilisée. Aux États-Unis, les acheteurs de maison reçoivent le titre de propriété ; cette distinction n’est pas aussi claire dans d’autres pays. Donc, si vous achetez une maison à l’étranger, assurez-vous que la transaction est effectuée de manière à protéger vos droits de propriété.

Parce que la propriété étrangère et les lois fiscales sont compliquées et changent de temps en temps, protégez-vous en consultant un comptable fiscaliste qualifié et/ou un avocat spécialisé en droit immobilier aux États-Unis et à l’étranger.