Maison de vacances ou investissement générateur de revenus ?

Le rêve américain d’acheter une maison a subi de nombreux changements au cours des 50 dernières années, s’étendant aux maisons secondaires ou de vacances. Mais ces chalets au bord du lac, les cabanes dans les montagnes et les cabanes sur la plage restent souvent vides 90% de l’année pendant que leurs propriétaires réservent du temps pour les prochaines vacances – et paient la facture de l’hypothèque et des taxes foncières.

Il existe bien sûr une alternative au fait de laisser votre maison de vacances ramasser la poussière lorsque vous ne pouvez pas être là : la louer à d’autres personnes qui souhaitent profiter d’un peu de temps loin du travail. Bien que la location puisse être lucrative, vous devrez tenir compte des implications fiscales.

S’offrir une résidence secondaire

Acheter et entretenir une résidence secondaire est une décision financière énorme. Une résidence secondaire a tous les coûts de votre première maison et souvent plus, mais sans les amortissements faciles de l’IRS.

Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, l’une des premières étapes consiste à décider si vous financerez l’achat avec une hypothèque ou si vous paierez comptant. Pour vous aider à prendre une décision, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d’intérêt des prêteurs dans la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez recueilli des estimations du coût total de vos versements hypothécaires mensuels, examinez vos données financières pour voir s’il est plus judicieux de contracter une hypothèque ou de payer comptant.

Si vous êtes déterminé à obtenir une maison de vacances mais que vous n’avez pas le capital pour un achat en espèces, sachez que l’IRS a comblé l’échappatoire dans laquelle vous pourriez utiliser une deuxième hypothèque pour acheter un immeuble de placement séparé tout en déduisant votre paiements à titre d’intérêts hypothécaires personnels. Si vous avez l’intention d’emprunter pour une résidence secondaire, vous devrez contracter une autre hypothèque qui permet des intérêts déductibles d’impôt.

L’IRS sur les investissements dans les maisons de vacances

Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous la louez pour moins de 15 jours, vous n’avez pas à déclarer le revenu. Cependant, l’IRS considère une résidence secondaire comme un immeuble de placement si vous y passez moins de deux semaines et que vous essayez ensuite de la louer pour le reste du temps. Il est important de se rappeler que la demande pour votre cabane dans les bois peut n’arriver qu’aux heures de pointe – la même période pendant laquelle vous voudriez probablement utiliser la propriété vous-même.

Les résidences secondaires semblent être une tache grise pour l’IRS. Toutes les pertes locatives sont des « pertes passives » ou des « pertes de loisirs ». Ceux-ci ne peuvent être déduits que des revenus d’autres activités passives comme d’autres locations, un partenariat privé que vous n’aidez pas à exploiter ou une société S. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu’à ce que vous vendiez la maison de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser les pertes passées pour compenser les gains. Si vous avez des pertes passives supplémentaires après la vente, vous pouvez les déduire de votre revenu régulier.

Selon les dernières directives de l’IRS pour l’année d’imposition 2020, vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ par an, si :

• Votre revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $
• Vous participez activement à la gestion du bien

Cet allégement fiscal disparaît à 150 000 $ de revenu brut ajusté (AGI) même si la plupart des gens qui peuvent se permettre d’acheter une résidence secondaire auront un AGI bien supérieur à ces chiffres. Si votre AGI se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, vous avez droit à la moitié de la déduction. La participation active est le plus grand défi. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint souhaitez devenir un professionnel de l’immobilier qualifié et gérer activement la propriété affichant les pertes passives. Soyez averti, cependant, l’IRS n’est pas susceptible de croire que vous occupez un emploi à temps plein et que vous travaillez au clair de lune en tant que gestionnaire immobilier. Vous aurez besoin d’un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire immobilier afin de prouver votre cas et de prendre la déduction.

Vendre une maison de vacances

Les propriétés situées dans des zones de vacances populaires ont généralement tendance à connaître une appréciation plus élevée que la moyenne, donc à un moment donné, vous voudrez peut-être encaisser et vendre. La durée pendant laquelle vous avez été propriétaire d’une maison de vacances affecte votre impôt sur les gains en capital. Si vous vendez avant un an, vous serez soumis au taux des plus-values ​​à court terme. Si vous vendez après un an, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme.

Vous pouvez cependant faire un peu d’esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec la déduction non imposable de 250 000 $ par personne et emménagez dans la maison de vacances et la déclarez votre nouvelle résidence principale, vous pourrez à nouveau utiliser l’exemption de 250 000 $ (500 000 $ pour les couples) – à condition que vous habitiez à l’ancienne maison de vacances pendant deux ans. Malheureusement, cette stratégie n’est souvent pratique que pour les indépendants ou les retraités. Il existe également d’autres restrictions sur l’utilisation de l’exclusion des gains en capital pour les maisons de vacances qui ont été converties en résidences principales.

Près de 54% des Américains souscrivent une forme d’assurance-vie selon les derniers chiffres pour 2020.

Conseils pour le deuxième propriétaire

Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer et que vous avez un AGI inférieur à 150 000 $, entrez-y et commencez à la gérer activement. Cela signifie que vous ne pourrez pas utiliser un agent pour trouver des locataires. Vous organiserez personnellement les réparations, mais cela vous donnera des pertes passives à amortir.

Si la gestion active ne vous intéresse pas ou si votre AGI est trop élevé, passez plus de temps à la cabane et transformez-la en propriété à usage mixte plutôt qu’en immeuble de placement. Cela signifie que les taxes changent avec le changement de désignation – principalement que vous ne pouvez pas utiliser les pertes passives. Mais vous pourrez réclamer un pourcentage des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers en déduction de votre impôt sur le revenu.