Louer à Tokyo : les avantages et les pièges

Alors que les loyers augmentent dans de nombreuses grandes villes du monde, les prix dans la capitale japonaise ont à peine bougé.

À New York, le loyer moyen a augmenté de 35 % au cours de l’année jusqu’en juin, à Londres, il a augmenté de 12 % et à Sydney, il a augmenté de 10 %. À Tokyo, au cours de la même période, le loyer moyen n’a augmenté que de 0,2 pour cent. cent.

La stabilité des loyers est une bonne nouvelle pour les travailleurs étrangers qui arrivent en grand nombre à la suite d’un assouplissement des contrôles aux frontières japonaises plus tôt cette année. Les visiteurs étrangers au Japon ont dépassé les 100 000 pour le troisième mois consécutif en juin.

« Mon emploi du temps est fou », raconte Kaz Harada, un agent local spécialisé dans la location de logements pour les travailleurs étrangers. « Les gens viennent de France, des États-Unis, du Royaume-Uni et de Hong Kong. Ils travaillent généralement pour des entreprises internationales.

Mais le marché locatif de Tokyo diffère de celui de nombreuses grandes villes du monde : les coûts cachés et les défis logistiques peuvent rendre le déménagement plus compliqué et plus coûteux que ne le suggèrent les prix affichés.

Après les défis de trouver une maison de location à Hong Kong, où il avait vécu pendant cinq ans, ou à Melbourne, où il avait loué pendant cinq ans auparavant, Jeremy Smart, 29 ans, a trouvé un appartement à louer facilement lorsqu’il a déménagé à Tokyo en April pour prendre un nouveau travail dans l’édition.

Il y avait beaucoup de maisons convenables dans les quartiers qu’il aimait et les bâtiments étaient plus récents et mieux entretenus que ceux qu’il avait vécus à Hong Kong. Après deux semaines de recherche, il a trouvé le bon appartement ; deux semaines plus tard, lui et son partenaire ont emménagé.

Et, bien qu’il soit encore petit selon la plupart des normes – à 37 mètres carrés – sa maison de Tokyo est 50% plus grande que celle qu’il a laissée à Hong Kong et coûte moins cher. « Nous sommes passés de payer l’équivalent de 1 670 USD par mois à moins de 1 400 USD », dit-il.

Smart et sa compagne vivent à Tomigaya, dans le quartier de Shibuya. C’est une zone populaire auprès des travailleurs étrangers, avec sa zone commerciale entourant la gare de Shibuya – l’une des plus fréquentées au monde et l’hôte du passage piéton notoirement encombré. D’autres optent pour le quartier Minato, qui abrite de nombreuses ambassades diplomatiques, ainsi que le siège de nombreuses grandes entreprises japonaises et internationales. Au sein de Minato, Azabu-Jūban est populaire grâce à son mélange de culture japonaise et occidentale dans les bars, boutiques et restaurants locaux et un nombre relativement élevé d’anglophones dans une ville où la barrière de la langue peut être sévère.

Lorsqu’il a commencé à chercher une maison en mars, Stanislav Belooussov, 32 ans – originaire de Belgique, mais vivant à Jakarta à l’époque – a été impressionné par la gamme de propriétés convenables dans son budget compris entre 2 000 et 3 000 dollars par mois. « Contrairement à d’autres villes d’Asie, il n’y a pas vraiment de zones à éviter – où vous sentez que vous ne devriez pas vivre », dit-il.

« Louer un appartement à Tokyo est tellement plus facile qu’à New York : la qualité des appartements que vous voyez par rapport à leur prix est tellement plus élevée. C’est comme le jour et la nuit », explique Hiroko, qui est revenue à Tokyo après avoir vécu dans le Queens, à New York, en 2016.

Lorsqu’elle a quitté New York, Hiroko, qui a refusé de donner son nom de famille, et sa colocataire payaient près de 4 000 dollars par mois pour un appartement de deux chambres au deuxième étage, un trajet de 50 minutes pour se rendre au travail. Bien qu’il soit un peu plus petit, l’appartement d’une chambre dans lequel elle a déménagé à Tokyo coûtait environ 1 500 dollars, avait un ascenseur, une vue, était à moins de 30 minutes de son travail et se trouvait dans un quartier populaire.

« J’ai trouvé un logement en une semaine. Ce n’était certainement pas comme Manhattan, où les gens ne faisaient qu’agiter l’argent », dit-elle.

Louer un appartement à Tokyo est tellement plus facile qu’à New York : la qualité des appartements que vous voyez par rapport à leur prix est tellement plus élevée. C’est comme la nuit et le jour

Trouver une maison à Tokyo aujourd’hui peut signifier des loyers moins chers – et moins de concurrence pour les maisons – que dans la plupart des grandes villes du monde. Mais les frais de déménagement sont très élevés et les locataires sont confrontés à des obstacles pratiques importants qu’ils n’ont peut-être pas rencontrés auparavant.

Harada estime que les frais de déménagement représentent entre quatre et cinq mois de loyer pour un contrat typique de deux ans. Au Japon, les locataires, et non les propriétaires, paient généralement les honoraires des agents immobiliers – généralement un mois de loyer plus les taxes. Pour les maisons très demandées, les propriétaires peuvent également facturer le pas de porte ou reikin — un dépôt non remboursable pour garantir une propriété — généralement un ou deux mois de loyer. Dans la plupart des cas, les locataires doivent avoir une assurance pour couvrir les dommages causés à leur logement locatif. Ils doivent également avoir un garant – pour un étranger, il s’agit généralement d’une entreprise – légalement responsable de tout loyer impayé ou de tout dommage.

Une grande partie de la caution des locataires est prélevée par le propriétaire à la fin du contrat en tant que frais de nettoyage ; Harada estime que, pour un appartement de 100 m² avec climatisation, ces frais s’élèvent à plus de 1 000 dollars. Quand Alexis Au-Yeung, 35 ans, qui vient des États-Unis et qui a déménagé de Hong Kong à Tokyo en 2017, a quitté son premier appartement en location, le propriétaire a pris la moitié de sa caution de deux mois pour le service. « J’ai été choqué, parce que ça coûte tellement cher. Cela ressemblait un peu à un exercice pour gagner de l’argent.

Harada dit que de nombreux propriétaires ne louent pas aux étrangers, se méfiant de la barrière de la langue et de la perception que les locataires étrangers sont plus tapageurs et moins responsables, bien que les grands propriétaires d’entreprise – tels que Tokyu et Mitsubishi – qui louent des maisons au nom de propriétaires privés, sont à l’aise avec les travailleurs étrangers. Il estime que les maisons de ce type représentent entre 10 et 30 % de celles de Shibuya et Minato.

En mai, Belooussov a attendu deux semaines que son nouveau propriétaire – un particulier – décide de l’accepter ou non comme locataire, période pendant laquelle son agent ne l’a pas laissé proposer sur d’autres lieux. « Vous attendez juste ; vous ne pouvez rien faire et vous devenez de plus en plus nerveux à mesure que vous manquez de temps. A Singapour, Jakarta ou Kuala Lumpur [where he has previously lived] généralement le lendemain, je payais l’argent [to secure the property], » il dit.

Smart s’est vite rendu compte que déménager avec un animal – un chat des rues qu’il avait adopté à Hong Kong pendant le verrouillage – l’excluait de 90% des maisons convenables de Tokyo. La plupart des agents qu’il a rencontrés, quant à eux, n’avaient travaillé qu’avec des travailleurs étrangers dans les secteurs de la finance ou de la technologie qui avaient des budgets de logement plus importants que le sien, souvent financés ou subventionnés par leurs employeurs. Belooussov a approché cinq agents avant de trouver celui qui était adapté à ses besoins. « Parfois, ils n’offraient que [homes in] un bâtiment spécifique ou ils ne me pousseraient que des appartements inadaptés.

Ces caractéristiques réservent quelques surprises aux nouveaux arrivants sur le marché locatif de Tokyo. Mais au moins, ils peuvent compter sur des loyers stables, selon Shigeto Nagai, économiste en chef pour le Japon chez Oxford Economics à Tokyo.

« Les loyers sont restés stables tout au long de la pandémie, et le pouvoir de négociation des locataires est resté fort », dit-il. Le Japon a évité les fortes baisses des loyers qui caractérisaient de nombreuses villes mondiales au début de la pandémie grâce à un marché du travail résilient, qui a bénéficié du soutien du gouvernement et d’une culture dans les entreprises japonaises pour réduire les salaires plutôt que les emplois pendant les périodes difficiles.

Les fortes fluctuations des prix des loyers ont été rares dans le passé, une tendance qui ne devrait pas changer, dit Nagai. Le Japon est plus que trois. des décennies de faible croissance se sont traduites par une stagnation des revenus des ménages ; la tradition juridique et politique protège les locataires et l’attrait de l’immobilier pour les investisseurs tarde à se redresser après l’éclatement de la bulle immobilière au début des années 1990. « Il y a toujours eu plus de rigidité dans les loyers des maisons au Japon par rapport aux États-Unis, en Allemagne, etc. », dit-il.