L’immobilier a été bouleversé par le Covid-19 et la technologie. Comment un fonds a capitalisé.
Rick Romano investit dans les marchés immobiliers publics depuis près de trois décennies et supervise plus de 4 milliards de dollars d’actifs. Alors, quand il décrit l’environnement immobilier actuel comme le plus dynamique qu’il ait jamais vu, cela veut dire quelque chose.
Covid-19 a provoqué une migration massive des bureaux vers le travail à distance, mais ce n’est pas la seule force perturbatrice en jeu. La technologie réduit l’empreinte de la vente au détail et augmente la demande d’entrepôts et de centres de données du dernier kilomètre, et elle révolutionne la façon dont les sociétés immobilières développent, commercialisent et gèrent les biens. Mais Romano, le responsable des titres immobiliers mondiaux chez PGIM, ne se plaint pas.
«C’est devenu un marché fantastique pour les sélectionneurs de titres actifs», déclare Romano, 55 ans. «Pour chaque domaine immobilier touché, il existe un autre domaine immobilier qui en profite.»
L’évolution de la démographie, des réglementations et des préférences, y compris une évolution vers des bâtiments plus écologiques, ne fait qu’ajouter à l’intrigue de Romano et de ses codirecteurs, Samit Parikh et Dan Cooney.
Ensemble, ils gèrent les 325 millions de dollars
PGIM Sélect Immobilier
(symbole : SREAX), un portefeuille de meilleures idées de 47 positions, toutes bénéficiant de ce que Romano appelle les trois R : réouverture, recalibrage et reflation. Le fonds, lancé en 2014, a réalisé un rendement de 12,5 % par an au cours des cinq dernières années, mieux que 97 % de ses pairs.
Bien qu’ils considèrent les tendances descendantes, Romano et son équipe fondent leurs décisions d’investissement sur les perspectives de titres individuels au sein d’un univers mondial d’environ 200 fiducies de placement immobilier, ou REIT, et sociétés d’exploitation immobilière. L’objectif est de trouver des titres immobiliers sous-évalués, mais Romano dit qu’il ne s’agit pas simplement d’une fonction de la valeur liquidative, ou NAV, la valeur totale d’un actif moins la dette en cours.
« Il y a des entreprises qui devraient se négocier à des primes par rapport à leur valeur immobilière, car il ne s’agit pas simplement d’une collection de leurs actifs immobiliers », dit-il, ajoutant que son équipe intègre les recherches du groupe immobilier privé de PGIM, qui gère près de 200 milliards de dollars. des capitaux propres immobiliers privés et de la dette à l’échelle mondiale. « Les bonnes équipes de gestion devraient être en mesure d’ajouter de la valeur par le biais d’acquisitions futures, de développements et de bonnes décisions d’allocation de capital. »
Ces distinctions se sont avérées critiques début 2020. Alors que la valeur des titres immobiliers baissait, l’équipe de PGIM s’est concentrée sur les secteurs les plus durement touchés. Ils ont recherché des entreprises dont les bilans pourraient résister à une période prolongée de fermetures d’entreprises et de contraintes du marché. Cela les a conduits à
Tour de puits
(WELL), l’un des plus grands propriétaires d’établissements de vie autonome, de vie assistée et de soins de la mémoire. Au début de la pandémie, le cours de l’action Welltower a chuté de plus de la moitié, à 45 $.
« Nous savions que le secteur des résidences-services serait affecté négativement par la baisse des taux d’occupation, mais une fois que nous aurions atteint un certain niveau de réouverture, il y aurait beaucoup de demande refoulée », a déclaré Romano.
Son équipe a estimé à l’époque que, même avec des défis, l’action se négociait avec une décote de 30% par rapport à sa valeur liquidative. Il s’est depuis rétabli à près de 82 $ par action, mais l’équipe affirme que Welltower peut continuer à ajouter de la valeur. L’entreprise utilise les mégadonnées pour identifier de nouveaux marchés, tandis que le vieillissement de la population et l’augmentation de la valeur nette des maisons, une source clé de financement pour les nouveaux résidents, sont de bon augure pour le secteur.
| Retour total | |||
|---|---|---|---|
| 1 an | 3 années | 5 ans | |
| SREAX | 30,9 | 18,4% | 12,5% |
| Indice FTSE EPRA Nareit Developed | 35,3 | 9.5 | 6,7% |
| Top 10 des avoirs | |||
| Entreprise / Téléscripteur | % des actifs | ||
| Tour de puits / PUITS | 6,3% | ||
| Prologis / PLD | 6.3 | ||
| Équité Résidentiel / EQR | 4.9 | ||
| Stockage à vie / LSI | 4.4 | ||
| Rexford Industrial Realty / REXR | 3.9 | ||
| Groupe Immobilier Simon / SPG | 3.9 | ||
| Camden Property Trust / CPT | 3.7 | ||
| American Homes 4 Rent / AMH | 3.5 | ||
| Essex Property Trust / ESS | 3.5 | ||
| Segro / SEGXF | 3.4 | ||
| Le total | 43,8% |
Remarque : avoirs au 30 septembre. Retours jusqu’au 25 octobre ; les rendements sur trois et cinq ans sont annualisés.
Sources : Bloomberg ; PGIM
En novembre 2020, le fonds a racheté une autre FPI de logements pour seniors,
Nouveau groupe d’investissement principal, à 5 $ l’action. L’analyse de l’équipe a révélé que l’action se négociait avec une décote de 45% et que l’entreprise était susceptible d’être acquise. En effet, en septembre,
Ventas
(VTR), un FPI d’établissements de santé, l’a acheté pour un peu plus de 9 $ l’action.
La pandémie a également mis la pression sur les FPI hôtelières, ouvrant les portes à PGIM pour récupérer des actions dans des entreprises bien positionnées pour la réouverture. Le fonds a renforcé sa position dans
Propriétés de croissance MGM
(MGP), dont l’action s’est négociée à aussi bas que 12 $ par action lors de la vente massive de mars 2020. « Nous avons constaté qu’il contenait suffisamment de poudre sèche pour couvrir plusieurs années de flux de trésorerie négatifs », explique Romano, notant que
MGM Resorts International
(MGM) est le plus gros locataire du FPI. En août, une autre FPI de jeu,
Propriétés VICI
(VICI), a annoncé son acquisition de MGM Growth Properties pour 43 $ l’action.
« Les voyages d’agrément sont revenus extrêmement forts et il existe toujours une demande refoulée de voyages d’agrément et d’affaires », déclare Romano, ajoutant que les hôteliers ont surmonté les pénuries de main-d’œuvre en vendant moins de chambres à des prix plus élevés.
Au printemps 2021, le fonds a ajouté
Pebblebrook Hotel Trust
(PEB), qui se spécialise dans les hôtels urbains haut de gamme et les propriétés de villégiature. Au Japon, ils aiment
Investissement FPI hôtelier au Japon
(8985.Japon), ainsi que
Investissement invincible
(8963.Japon).
Contrairement aux gros titres selon lesquels les villes sont en train de mourir, les immeubles d’habitation dans de nombreuses zones urbaines ont commencé à voir un afflux de nouveaux résidents. Pendant ce temps, les durées de bail plus courtes des appartements par rapport à d’autres biens immobiliers commerciaux agissent comme une couverture contre l’inflation. C’est parce qu’il y a plus de latitude pour augmenter les loyers en réponse à la demande croissante et pour répercuter des coûts de construction plus élevés, explique Romano, dont le fonds compte des FPI multifamiliales.
Équité Résidentiel
(EQR) et
Fiducie immobilière de Camden
(CPT) parmi ses plus grandes exploitations.
Et à mesure que les gens déménagent dans de nouveaux appartements ou recherchent plus d’espace pour travailler à domicile, cela renforce la demande dans un autre domaine : le self-stockage.
« La pandémie a créé beaucoup de perturbations pour les gens, et chaque fois que vous voyez cette dislocation, c’est bon pour le stockage », explique Romano. Le fonds a acheté des actions de
Stockage de la vie
(LSI) en mars 2020 avec une remise de 35%. Alors que d’autres industries sont aux prises avec des pénuries de main-d’œuvre, le self-stockage peut récolter les bénéfices de la hausse des prix même si ses coûts restent stables. Pendant ce temps, Life Storage a investi dans une technologie qui devrait se traduire par un marketing plus ciblé et des prix affinés.
E-mail: rédacteurs@barrons.com