Les taux hypothécaires atteignent 6 %. Le monde ne se termine pas. Peut-être que le début

Au cours d’une année où la volatilité des taux hypothécaires a été extrême, cette semaine a rendu tout le reste apprivoisé en comparaison. Bien qu’il n’apparaisse jamais dans les chiffres de l’enquête hebdomadaire, le saut de 3 jours entre jeudi dernier et ce mardi a été l’un des plus importants jamais enregistrés, faisant passer la cotation moyenne fixe sur 30 ans de 5,55 % à 6,28 % hier après-midi. Le rythme de ce pic est tout simplement stupéfiant étant donné que 5,55 % étaient déjà proches de leurs niveaux les plus élevés depuis plus d’une décennie.

Le drame a commencé vendredi dernier avec Indice des prix à la consommation (IPC), un rapport clé sur l’inflation qui a montré que les prix augmentaient plus rapidement que prévu. L’inflation est la principale préoccupation de la Fed en ce moment et la principale raison de ses efforts de plus en plus agressifs pour faire monter les taux en 2022.

IPC seul ne serait pas auraient valu autant de drames sans l’annonce imminente de la Fed mercredi après-midi. Le fait que la Fed s’abstienne de tout commentaire public sur la politique monétaire dans les 12 jours précédant une annonce de politique a encore compliqué les choses. En d’autres termes, les marchés ignoraient quelle pourrait être la réponse de la Fed aux données de l’IPC, et l’imagination s’est déchaînée.

La meilleure supposition était qu’au lieu de relever les taux de 0,50 %, la Fed opterait plutôt pour 0,75 %. En effet, ils l’ont fait, et peu de temps après, les taux hypothécaires ont commencé à baisser.

TOMBER?! Comment est-ce possible ? ! Si la Fed augmentait de 75 points de base, les taux hypothécaires n’augmenteraient-ils pas de 75 points de base ?

Cette question témoigne d’une idée fausse populaire sur la Fed et les taux hypothécaires. En bref, lorsque la Fed augmente les taux, cela ne signifie PAS que les taux hypothécaires augmentent (à l’exception du petit contingent de prêts qui sont en fait liés à un indice qui évolue avec le taux des fonds fédéraux). En fait, cela signifie souvent que les taux baissent.

Pourquoi une hausse des taux entraînerait-elle une baisse des taux ?

La réponse courte est que le marché obligataire (qui dicte les taux hypothécaires) s’est presque toujours déjà ajusté à l’avance à la hausse des taux. Au moment où la Fed augmente réellement, c’est une vieille nouvelle pour le marché, et il y a un sentiment de soulagement car les commerçants ont une incertitude de moins à gérer.

Le graphique suivant montre ces attentes de hausse des taux en action. Les Fed Funds Futures permettent aux traders de parier sur les niveaux de taux attendus de la Fed à l’avenir. Voici comment les contrats à terme se négociaient pour la réunion de cette semaine :

Remarquez la réaction assez faible de vendredi par rapport au suivi observé lundi. Cela a en partie à voir avec l’élan et l’évolution du processus de réflexion des commerçants lorsqu’ils considèrent les implications des données. Mais si nous regardons les Fed Funds Futures pour septembre, nous pouvons voir que le marché a déjà ajouté plus d’un quart de pour cent à ses attentes sur les taux de la Fed, juste un peu plus loin dans le futur.

En d’autres termes, le marché a immédiatement su que les données d’inflation de vendredi signifiaient plus que un autre quart de point dans les hausses de taux. Puis lundi, le marché a décidé qu’il valait un autre quart de point en plus de cela. Incidemment, la hausse des anticipations de taux à plus long terme de la Fed bien que mardi (0,63 %) était très similaire à la hausse des taux hypothécaires (0,71 %).

Tout ça pour dire qu’au moment où la Fed finalement a appuyé sur la gâchette de sa hausse de taux de 0,75 %, c’était une vieille nouvelle pour le marché obligataire. Cela explique pourquoi les taux n’ont pas augmenté après l’annonce de la Fed, mais cela n’explique pas pourquoi ils ont chuté. Pour cela, nous avons eu besoin de l’aide du président de la Fed, Powell, lors de la conférence de presse qui a suivi l’annonce.

Qu’a dit Powell ? Le commentaire le plus important était que les hausses de taux de 0,75 % ne seront pas courantes. C’est tout ce qu’il a fallu pour propulser le marché obligataire vers les meilleurs niveaux de la semaine. Malgré une volatilité importante d’un moment à l’autre, une tendance généralement plus forte est restée intacte jusqu’à la fin de la semaine. Après avoir culminé à 6,28 % mardi, les taux fixes à 30 ans étaient en baisse à 6,03 % vendredi midi.

Alors devrions-nous complainte le saut dans la fourchette des 6 % pour la première fois depuis 2008 ? Bien sûr, n’hésitez pas ! Personne n’aime les taux élevés. Même si nos vénérables aînés et étudiants en histoire n’hésitent pas à nous rappeler que les taux étaient beaucoup plus élevés dans les années 80, cette décision a été douloureuse. La maison coûte également un peu plus cher par rapport aux revenus d’aujourd’hui, mais nous ne cherchons pas à nous disputer avec les baby-boomers.

Une fois que tu as fini de te lamenter et en discutant avec les spécialistes des finances du salon de bingo, n’hésitez pas à pousser un soupir de soulagement. Pourquoi? Parce que c’est enfin l’ampleur de l’élan à la hausse dont nous parlons depuis des mois et des mois – le genre qui est nécessaire pour tenir compte plus complètement de la réalité des perspectives de hausse des taux de la Fed – le genre qui a clairement aidé à pomper les freins sur une majorité de marchés immobiliers exubérants.

disons-nous à reposez-vous tranquillement pendant que les taux chutent et que le logement guérit? Pas à peine ! Nous disons que c’est là que la guérison peut commencer… peut-être. Les taux sont finalement suffisamment élevés pour que l’on puisse légitimement évaluer le prochain plafond à long terme.

Un mot d’avertissement cependant : ce plafond peut seulement être confirmé par les données économiques – en particulier: les données sur l’inflation. L’inflation doit retomber à des niveaux plus normaux avant que quiconque puisse être tranquille, les taux suivront. Le fait est que les taux (en particulier les taux hypothécaires) ont maintenant fait beaucoup pour réagir au changement de politique de la Fed au début de l’année – traversant plus d’une décennie de hauts et de bas en quelques mois.

En ce qui concerne les bons du Trésor, les rendements sont désormais suffisamment élevés pour intégrer pratiquement tout des hausses de taux prévues par la Fed au cours de la prochaine année. Une fois que cela se produit, la seule façon pour eux d’aller beaucoup plus haut est que les données se détériorent davantage. Conclusion : si nous pouvons éviter les surprises haussières de l’inflation comme celle de vendredi dernier, nous venons peut-être de voir les taux les plus élevés de l’année.