Les prêts FHA comportent-ils des pénalités de remboursement anticipé ?

Contrairement aux prêts hypothécaires émis par certains prêteurs traditionnels, les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ne sont pas assortis de pénalités de remboursement anticipé.

Les prêts FHA, qui sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible et modéré. Ils exigent des acomptes minimaux et des cotes de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts traditionnels. Les règles régissant les prêts FHA stipulent que ces prêts hypothécaires ne peuvent facturer aucuns frais inutiles, tels qu’une clause d’exigibilité à la vente ou une pénalité de remboursement anticipé, ce qui peut entraîner des difficultés financières pour les emprunteurs.

Qu’est-ce qu’une pénalité pour remboursement anticipé ?

Une pénalité pour remboursement anticipé est imposée si l’emprunteur rembourse considérablement ou par anticipation l’hypothèque, généralement dans les trois à cinq premières années suivant l’engagement du prêt. La pénalité est parfois basée sur un pourcentage du solde hypothécaire restant. Il peut aussi s’agir d’un certain nombre de mois d’intérêts.

Les pénalités pour remboursement anticipé protègent le prêteur contre la perte financière des revenus d’intérêts anticipés qui auraient autrement été payés. Ils réduisent également le risque de remboursement anticipé pour les investisseurs en titres à revenu fixe, tels que les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).

Comment les intérêts hypothécaires sont calculés en cas de remboursement anticipé

Pour tous les prêts FHA clôturés avant le 21 janvier 2015, bien que vous n’ayez pas à payer de frais supplémentaires lors du paiement anticipé de votre prêt FHA, vous êtes toujours responsable de l’intégralité des intérêts à compter de la prochaine date d’échéance. Même si vous avez payé la totalité du solde de votre prêt hypothécaire, vous êtes toujours responsable des intérêts jusqu’à la date d’échéance du paiement.

Par exemple, supposons que la date d’échéance du paiement mensuel de votre prêt FHA est le cinquième de chaque mois. Si vous avez effectué votre paiement mensuel avant le premier du mois, vous êtes toujours redevable des intérêts jusqu’au cinquième.

Ces frais d’intérêt après paiement n’étaient techniquement pas une pénalité pour remboursement anticipé, mais de nombreux propriétaires pensaient que c’était le cas. Pour réduire le fardeau des propriétaires, la FHA a révisé ses politiques pour éliminer les frais d’intérêt après paiement pour les prêts FHA clôturés le ou après le 21 janvier 2015.

En vertu de ces politiques, les prêteurs de prêts FHA éligibles doivent calculer les intérêts mensuels en utilisant le solde hypothécaire impayé réel à la date de réception du paiement anticipé. Les émetteurs de prêts FHA ne peuvent facturer des intérêts que jusqu’à la date de remboursement de l’hypothèque.

Coûts indirects du prépaiement

Bien qu’il n’y ait pas de pénalités directes pour le remboursement anticipé des prêts FHA, il existe des coûts indirects.

Le prépaiement des prêts de la FHA fait perdre aux emprunteurs des liquidités. Les propriétaires qui investissent des fonds supplémentaires dans leurs prêts FHA auront du mal à les récupérer s’ils en ont besoin plus tard. Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est souvent le meilleur moyen de retirer de l’argent d’une maison. Cependant, le programme de prêt immobilier de la FHA ne fournit pas de lignes de crédit sur valeur domiciliaire, de sorte que les emprunteurs devront se tourner vers d’autres prêteurs et se qualifier.

Le remboursement anticipé d’un prêt FHA entraîne également un coût d’opportunité. En remboursant le prêt, les propriétaires passent à côté de l’argent qu’ils auraient pu potentiellement gagner en investissant dans d’autres actifs.

Enfin, à première vue, il semble que la perte de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires pourrait être un effet secondaire négatif du remboursement anticipé d’un prêt FHA. Lorsque les personnes qui utilisent cette déduction fiscale remboursent leur hypothèque plus tôt, elles ne peuvent plus déduire les intérêts débiteurs de leurs impôts. Cependant, la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) a tellement augmenté la déduction forfaitaire que de nombreux contribuables ne détaillent plus les déductions.